稳定的价格是市场长期平衡的结果，具有重要参考意义。

在郑州，过去10年，主城区住宅底商的租价中位数在120-150元/月/㎡区间波动。纯一层主力商铺价格区间：2.2万-3.5万元/㎡。市场售租比一般为150-200，投资回报率5%-8%，人均商业面积为0.7-0.91㎡/人。

但住宅临街商铺不是标准化产品，受所在区域（1000㎡以内）的居住人口、消费购买力、商业面积，以及业态经营能力等诸多因素影响，用市场一般价格去衡量具体产品时，自然就会产生很大偏差。

商铺投资，占用资金大加之流转成本高，对于许多普通投资者来说，一旦投资失败，可谓“一铺毁所有”。所以本文结合具体案例，简化计算方法和数据，利用租金营收比，以及预算区域内居民日常消费总额等数据，推算预期营收、租金水平，以判断现售价是否值得投资。具体如下，抛砖引玉。

计算逻辑：

1、估算区域日常消费总额

消费总额=居住户数*日常消费均值*社区商铺消费占比

备注：

√ 日常消费均值指：每户用于日常用品（早餐、日常用品、洗衣、洗车、理发、烟酒、服饰等）的消费，由走访抽样所得。

√ 社区商铺消费占比：指在周边消费占总消费的比例

2、商业面积统计

商铺面积总和=区域内所有商铺合计面积（不含大商业）

3、计算商铺单位面积营收

单位预期营收=消费额/总面积

4、商铺预期租金

预期租金=预期营收*⅓

备注：采用普遍流行的房租占营收的⅓的市场惯例

5、倒推商铺可投资的最高价格

商铺可投资的最高价格=月租金*（售租比=150）

为了使投资趋于谨慎，采用了售租比是150

案例一

谦祥城市花园，3200户，商铺49套，总面积7210㎡，实际售价：一拖二1.8万元/㎡，纯一层2.4万元/㎡。经市调，居民日常消费抽样户均1550元/月，由于周边无大商业，本区域社区消费占比达90%以上。

试算：

1、区域日常消费总额

月消费总额=3200*1550*90%=446.4万元

2、商业总量

商铺总面积=49套面积之和=7210㎡

3、单位面积营收

单位面积营收=446.4万/7210=619.1元/㎡

4、单位预期租金

单位预期租金=预期营收*⅓=206元/㎡/月

5、可投资的价格上限

价格=206*150=30900元/㎡

综上，谦祥城市花园社区商铺可投资的最高单价为30900元/㎡，大于其优惠后单价2.4万/㎡，因此该商业比例可投资。

案例二

农业路某龙中心，居民4300户，商品270套，面积2.2万㎡，售价为1.8-2.2万元/㎡，居民消费抽样1720元/㎡，社区消费占比80%。

则：

1、区域日常消费总额

月消费总额=4300*1720*80%=591.68万元

2、商业总量

商铺总面积=2.2万㎡

3、单位面积营收

单位面积营收=591.68万/2.2万=268.95元/㎡

4、单位预期租金

单位预期租金=预期营收*⅓=89.6元/㎡/月

5、可投资的价格上限

价格=89.6*150=13440元/㎡

综上，升龙中心社区商铺可投资的最高单价为13440元/㎡，小于其优惠后单价1.8-2.2万/㎡，故投资需谨慎。

说明：

一、郑州主城区临街主力商铺月租金为120-150元/㎡，部分小商铺，由于面积小总租金相对低，可以月租金到300-600元/㎡。但不具有普遍性。

二、影响整体商铺租金的重要因素：1、区域内日常消费总额（不同区域差异较大，建议参照值1500-5000元/月）；2、商业总量（建议参照标准0.7-0.9㎡/人）；

三、即使整体租金较高，租售比低于150，也并非所有商铺都值得投资。同一片区的商铺，可能会因为动线、朝向、小区出入口、广场、学校、菜市场等都会产生影响，要具体问题具体分析，以上测算只是整体判断。

四、试算用的居民消费收入，建议要每个小区都有数据，按照人口权重进行加权平均，建议300-800组。

五、未采用售楼部常用的最高租金试算，而是用长期商户能经营下去的租金。（这样更合理）

作者：Jack

投稿及合作，请发送稿件至：ucanmaxfw@126.com，喜欢此文，欢迎转发