昨晚，有一名网友在后台私信联系我，说他12年前在东莞购买了一套村里面的小产权房，他本人是城镇户口，那房子是当地村民在其多的宅基地盖的，当时花了50万元购买，并到村里面盖章过户。购买后不久，他就按照程序审批将房子推倒了重建，现在他们村里面碰上了拆迁，他的房子刚好是在拆迁范围内，现在原房主跳出来，说他们之前的卖房协议无效，要求他把房子退还给他，他现在准备打官司应诉，整理了4个自身的有利条件：

1、购房合同当时有到村委会那盖公章，并办理了更名过户手续。

2、房子事后重建也履行了正常的呈批手续，如果无效那当时怎么村镇手续都能办理下来？

3、原房东是一家人有两处宅基地，不符合“一户一宅”的规定，按规定多出的是无效，要上交给村集体的。

4、他已经办理下来了集体土地使用证，证上面都是他自己的名字。

我的回复是，有很大风险，并让他将购房合同拍照给我查看，发现购房合同里面并没有拆迁补偿条款的特别约定（具体可以看我9月8日的文章）。虽然他举例的4个优势，但是我个人来说并不看好他打官司的结果，为什么呢？在此一一分析：

一、小产权房购房合同得到村委批准且加盖公章就合法？

小产权房的“小”是相对于正规的商品房来说的，正规的商品房都是五证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。只要是五证不齐全，哪怕缺失一个都属于小产权房，都是不受法律保护的。

而农民在自己的宅基地上建房子，这种仅限于他们一家人居住，如果拿去交易，这种就属于小产权房，而通过现行法律和相关司法解释，只有是本集体组织成员之间买卖小产权房的，才是合法有效。

像咨询人这种，作为城里人，想买农民的房子，就算加盖了当地村委会的公章，由于是源头上就不合法，哪怕你的程序再公平有理，都是不合法的。就谈不上能得到法律的保护。

由于源头上就有问题，所以咨询人后面得到的集体土地使用证、申请重建房等都是违规操作得来的，溯源是不受保护的。

二、如何理解“一户一宅”

一户一宅，是国家为了既要保障农民的居住权，又要避免个别农户多占。毕竟蛋糕（土地）就那么大，随着农村新增人口数变多，不加以控制的话，就会出现没有宅基地可分的情况了。像笔者老家那边已经有村子没有新的宅基地可分了。

很多朋友理解的并不是很准确，认为竟然规定了是一户人家只有一处宅基地，那么多出来的就是违法的，需要上交给村集体。这种看法其实是种误区。依据《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》的规定，宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，而“一户一宅”是指农村居民中，一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。

注意这里是特指一户只能申请一处宅基地，本质上是对其申请的次数进行了限制，如果这户人家因为历史原因、购买本村其他村民的宅基地等途径，获得了多处的宅基地，其实是并不违反这个“一户一宅”规定的。当然，如果这户人家是采取虚假手段，通过多次申请得到多处宅基地，这种肯定就是违法的，需要退回多占的宅基地。

所以咨询人自认为原房主多占了宅基地就得退回去的想法是错误的。

三、旧房子都推倒重建了，原房东还要退房怎么维权

这种其实多见于碰上拆迁，在遇到巨大的利益面前，本来相安无事的买卖小产权房双方，这时候原房主会起诉说原卖房协议无效，要求把原来的房款退还给你，拆迁房或拆迁款归原房东。这时候是非常大概率法院判决支持原房主的诉求，判决卖房合同无效，要求买主返还房子的。而如果原来的买卖房合同里面没有对违约规定的非常详细，你想再次起诉原房主赔偿你的经济损失是非常困难的。

而碰到这种原来的房子都已经推倒重建了，新房主已经投资了建房的钱，法院一般会酌情判决要求原房主支付一些赔偿，但是对于本身的拆迁费来说肯定是九牛一毛的。所以对于这种小产权买卖，袁Sir建议就是尽量别碰，实在要碰也得对违约啥的规定的非常严格，尤其是可以加上拆迁补偿条款：本拆迁补偿条款独立于买卖合同，将来房子发生拆迁补偿，拆迁补偿权益归买方，如果本买卖合同被法院认定无效，卖方应当赔偿买方全部损失，卖方同意：该房子的全部拆迁补偿权益作为买方的损失，归买方所有。

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