欢迎关注公号：众智晨城，可免费领取地产、城市更新干货学习！！

事实上，住宅动迁并非搞个集中签约、让业主过来签份合同就解决的事儿，在住宅拆迁补偿安置方案已公示并固化的前提下，住宅动迁大致的工作流程为：测量、确认房屋现状测绘图纸并收集房屋和产权人信息→和业主讲解签约及大致回迁安排，同时计算业主可获得的货币和回迁面积→拟定合同，完成审批后预约业主签约→发放补偿款和奖励款→开展收屋工作并移交拆迁方。

测量、确认房屋现状测绘图纸并收集房屋和产权人信息工作的主要目的是：按截止动迁阶段固化的本村住宅补偿方案及补偿项目，对房屋构筑物信息进行完善（复核房屋建筑面积并完善需补偿的附属物数据）。同时收集房屋证照，房屋实际权利人身份证、收款账户、联系电话等签订住宅拆迁补偿合同、支付货币补偿所必须的个人信息（复印件），为后续针对每栋房屋编制住宅拆迁补偿合同做好资料收集。

和业主讲解签约及大致回迁安排，同时计算业主可获得的货币和回迁面积工作是在上一步工作的基础上为业主计算其每一栋房屋拆迁所能获得的回迁面积、奖励款和补偿款，同时为其讲解后续整个改造的工作安排、解答业主心中的一些疑问使其安心。虽然在此将这项工作和房屋测量分为两步工作，但在实操中，这两项工作其实是交叉进行的，有些业主需要你先接受完后续改造进程等，待其心安了、觉得问题不大了才会和你测量、确认图纸；比较开明的业主则很乐意先配合你完成测量工作。具体在实操时自行“执生”（灵活处理）就行了，并不需要纠结。

一、主动出击，谋定而后动

虽然开展工作时村社都会公告并逐户通知，但刚开始测量时很多业主都是持观望态度，为避免后期扎堆测量导致工作量太大，需要在前期引导更多业主测量、确认图纸和完善权属手续。若刚开始响应工作的业主不多，结合家族关系档案、一户一档资料等，可先通过村社干部取得大部分你所负责的台账房屋实际使用人或其亲人的联系方式，然后主动电话联系/告知此事。当然，这里所主动联系的是此前未表现出反对改造的业主，即已经投了同意改造票的*，以及不在“关注对象”名单上的非业主。

谋定而后动，为更高效地开展工作，一方面需要从易到难，另一方面也要提前安排工作。前者指的是测量及签约等工作的联系/预约，下面会详细阐述；后者指的是要给业主和家人沟通（分家、分钱、完善手续等）的时间。毕竟对业主而言拆迁是天大的事，业主除了要核对/消化确定测量图、回迁面积是否准确，还需统一全家意见并对签约事宜达成共识；且不少房屋实际权益人与证载使用人之间存在继承、买卖、赠与等关系，这些或需开家庭关系、弃产证明或需做公证等，少则一两周，多则几个月，遇到产权纠纷要打官司的甚至更久。

故采用并联工作法，提前和业主沟通并引导/协助其厘清产权关系，有助于你后期能像“批量生产”一样编制合同、发单……持续稳定地完成签约工作；而非做完这个业主，想做下个业主时才意识到其缺乏厘清产权的资料，然后又临急临忙地让业主完善手续，一方面自己的工作开展得磕磕碰碰不说，因此更会引致业主的不满，影响双方关系。

就先易后难而言，启动改造后先把最支持的那部分做完，等容这部分业主做得差不多了，大部分持观望态度的业主也就开始动摇并陆续主动前来配合测量工作；后续剩余持观望态度的群众里，有大部分是对改造的某项工作有担忧而暂时未敢动，例如：签约后会否很久都收不到临迁费/奖励、签约后就立刻要拆房子、老人安置怎么办……但上述人群还是值得主动联系、沟通的，在本村改造方案合理的情况下，这部分人在集中签约阶段都是能完成签约的。

二、为他人着想，先朋友后工作

在前期要尽早争取约见上述这部分业主，一日未到动迁阶段，不少业主都会以为“城中村改造”只是说说的而已！动迁前，他们很少会认真看此前公示/下发的补偿方案、通知等资料；而他们对改造的很多担忧正是基于对上述资料的不熟悉造成的，不过他们都很愿意和你沟通/了解改造相关事宜，故要多争取约见他们，面对面进行沟通。完成这部分人的签约后，签约率大概可达到50-60%（当然，本村有太多港澳同胞就要低点了）。

在电话联系时，要从“利益得失”的角度与业主沟通。若只是简单地说“你好，…先生，我是…社的负责人，我们现在在开展房屋复核工作，你的房屋需要复核么？”则经常会得到“我到时去找你、改天先吧、到时看看”的回复，这表明该业主是原因支持签约的，但是还是有点观望。

故更好的方式可以是“你好，…先生，我是…社的负责人，我们现在在开展房屋复核工作，由于当初你的房子不是我带人去量的，故不知道是否有量少、量漏的地方，你看你这几天有空的话过来…拿一下你的房屋测量图看看；因为这些都涉及你自己的切身利益，量漏量少对你都不好，你来拿图纸看后如果有量少或量漏的，我赶紧联系测量队给你补上。”