编辑 | 七月
作者 | 槐城律师 丘丝雨

近年来，许多社会资本瞄准农村集体土地的商机，承包了农村的耕地、林地、草地进行投资建设，本以为和村委会签订了《土地承包合同》就可以开工建设。

没想到建设到一半，被告知《土地承包合同》无效，投入的时间、金钱、精力全部付诸东流。槐城律所近日接到客户咨询，特此解答签订《土地承包合同》需要完善的五个步骤。

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村民民主议定程序

是否为必经程序

经律师检索了全国各地法院大量裁判文书。对于社会企业、村集体外的个人承包集体土地是否必须经过村民会议民主议定程序的问题，审判实践中存在争议。有关民主议定程序的规定存在于《农村土地承包法》第十九条、第五十二条，以及《土地管理法》第十五条之中。

目前主流观点认为，第一，如果村集体土地直接发包给集体外的社会企业、个人必须经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。上述规定为效力性规定，即未履行民主议定程序，村集体直接将土地发包给集体外的社会企业、个人的，《土地承包合同》无效。第二，如果是村集体成员取得了土地承包权，再对外转让承包权的，不再需要经过民主议定程序。

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完善五个程序

避免合同无效风险

1.民主议定程序、报批程序

如果是村集体直接发包给企业，则企业应与村委会签订承包合同。如果是村民将已经取得的土地承包权转让的，则企业应与村民签订承包合同。

依据《农村土地承包法》第十九条、第五十二条，以及《土地管理法》第十五条的规定，建议对《土地承包合同》进行民主议定程序，并报乡（镇）人民政府批准。

2.发包方同意程序

依据《农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的规定，《土地承包合同》需有村集体作为发包方的盖章确认。

3.承包方同意程序、备案程序

依据《农村土地承包法》第四十六条的规定，受让方再流转土地经营权的，需经承包方书面同意，并向本集体经济组织备案。

4.村集体成员优先购买权程序

依据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条的规定，村集体的民主议定程序可以代替村集体成员优先购买权程序。因此，本程序可以在民主议定程序后省略。

5.登记确权程序

依据《农村土地承包法》第三十五条的规定，土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。

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槐城律师建议

针对承包农村土地问题，槐城律师结合实务经验，提供如下建议供大家参考：

1.签订《土地承包合同》之前，应完成上述五个步骤，以避免潜在的合同无效风险。

2.对于已经签署的合同，如果没有履行上述步骤，建议补充完善相关程序。

3.承包农村土地步骤繁杂，建议委托专业律师进行全程法律风险防控。

适用法律:

1、《中华人民共和国农村土地承包法》

第十九条 土地承包应当遵循以下原则：（三）承包方案应当按照本法第十三条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意

第三十五条 土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。

第三十八条 土地经营权流转应当遵循以下原则：（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

第四十六条 经承包方书面同意，并向本集体经济组织备案，受让方可以再流转土地经营权。

第五十二条 发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

2、《中华人民共和国土地管理法》

第十五条 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

3、《农村土地承包经营权流转管理办法》

第九条 农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

第十一条 承包方与受让方达成流转意向后，以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。

4、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》

第十一条 土地承包经营权流转中，本集体经济组织成员在流转价款、流转期限等主要内容相同的条件下主张优先权的，应予支持。但下列情形除外：（一）在书面公示的合理期限内未提出优先权主张的；（二）未经书面公示，在本集体经济组织以外的人开始使用承包地两个月内未提出优先权主张的。

第十三条 承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。

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