文 | 陈思进
“市场存在一只看不见的手”一直在调节着市场的允许是经济学的常识，但似乎这个规律在房市之中反而变得相反了起来，人们表现得更多为买涨不买跌，那为何会出现这种问题？
我首先引用巴菲特的名言：“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。”即在金融市场中，不要随大流，要反其道而行之。具体而言，就是在市场下跌时买入，在市场上涨时抛出。
但是，知易行难，特别对于普通投资者而言，“买涨不买跌”恰恰是绝大多数人的惯性行为，恰恰不反市场的规律，而是几乎所有金融市场中，投机散户的市场规律。
就拿中国的房市来说，前20多年来，几乎只涨不跌，买房和不买房的结果，将普通百姓分化成了两个阶层。使得大众产生了中国房价只涨不跌的心理惯性。即使在调控如此之紧的这两年，房价依然上涨，哪怕限购、限售、限价、限贷……反而使得房子好似稀缺品一般，使得好些人一有钱就买房，越涨越买，越买越涨，形成了金融市场的“反身性”（Theory Of Reflexivity），也就是市场预期会导致参与者们按预期行动，结果预期成真，形成一个自我实现的循环，通俗的形容就是“狗追尾”现象……
因此，“买涨不买跌”被视为反市场规律，这种说法是不恰当的。甚至说，“买涨不买跌”是更多人的操作心理，是市场普遍的规律。它甚至上升到了专门的投资法则，说投资理财操作都需要“买涨不买跌”。说这是顺应趋势，还说，这是富人的投资秘籍呢。穷人往往贪图一时账面的贵与贱，“买跌不买涨”，盲目乐观；富人则“买涨不买跌”，好像他们懂得趋利避害。
这几年，将一线城市房价冰封，房价并没有实际下跌；同时、引导资金传导到二线城市，结果房价上涨，三四线城市的去库存大见成效，显然，对于投机炒房（尽管决策者反复强调“房住不炒”）而言，必须买涨不买跌，这就是投机市场的规律。
其实在股市里，这个现象更明显，特别在以散户为主的中国股市中，过度交易、重仓、追涨*跌等是常态。
简单的理解，产品价格上涨，心理上担心这件产品还会快速上涨，那么就会希望尽快入局获取最大的利益，同时周边人都是这种反应，那么就会有大部分人在短时间内参与进来，直接导致产品价格又一次的快速上涨，这是一个循环。
当产品价格下跌的时候，所有人都担心产品还会继续下跌，希望从低点进入市场，所以观望，而身边的大部分人都是这种想法的时候，市场的需求会快速减少，从而产品价格就会快速下跌，这又是一个循环，而这种循环是基于产品本身不健康的市场环境所造成的，只有降低房子的投资（投机）属性，让其回归居住的本质，这个不良的市场才可能转为健康。
总之，金融市场是检验人性的最佳之地，恐惧和贪婪是人的本性，没有几个人能做到“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪”，这只存在于巴菲特的名言之中。而“在别人贪婪时更贪婪，在别人恐惧时更恐惧”才是常态——投机市场的规律。
2017年京沪人口现40年来首次减少，深圳激增62万，长期看来，深圳房价增长潜力是否比京沪更大？
我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不多供应土地，这个地方房价会怎么走？大涨。短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还是不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。非常简单，就坚持这个逻辑，剩下的都是信仰问题了。
貌似是一个很简单的问题，人流入的地方，房价持续看涨，你买入并持有就好了，那么我来问大家，未来中国人往哪里流入呢？有人说往大城市流动，有人说往小城市流动。我跟大家说，中国过去十多年，我们城市规划指导思想一直没变，“控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展”，这就是我们城市化的思路。
北京、上海和深圳已经是中国房价最高的三个城市了，几乎不分伯仲；而北京和上海的人口已经开始减少，而且看上去会形成趋势，而深圳依然是人口净流入城市。
特别是上海鼓励租售同权，对进入上海的人才建造大量的长租公寓，至少能在较大的程度减少了刚需；而北京已经定下来人口上限，同时，发展公有产权房，这也在一定程度上，对房价上涨将有所抑制。
虽然影响房价还有其他多方面的因素，可单就住房是中国人的首要需要而言，仅从商品供求角度来看，深圳相比北京和上海，具有更大量的购房需求。
因此，单从上面关于人口的简单地分析就能看出，相对而言，深圳房价的增长潜力应该比京沪更大。
如果进一步再深入分析的话，有7大因素可反映房价增长潜力：常住人口、工作常住人口、小学生增速、优质公共资源、人均库存、人均土地面积、房价收入比。
常住人口和工作常住人口，已经分析过了：深圳超过北京和上海。
在剩下的5大因素之中，据大猫财经在2017年11月的分析，除了优质公共资源，深圳不如北京和上海，其他4个因素，深圳都超过了北京和上海。
总之，这个问题的答案是：是的，不错。而更谨慎的回答是：我认为，长期来看，深圳房价增长潜力比京沪更大。
（提示：本文仅代表该作者观点，投资有风险，入市须谨慎，不构成任何具体投资建议）
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