案情概要

原告张某甲诉称，原告与被告在20××年5月签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告出售名下坐落于上海市黄浦区××路××号房屋(以下简称系争房屋)产权份额。合同签订后，已完成产权办理，但被告并未支付相应价款。原告多番催讨未果，无奈起诉。现产权证载明另一权利人陆某某系原告母亲(已去世)，陆某某父母及丈夫均早于其去世，第三人为陆某某女儿。

原告张某甲向法院提出诉讼请求:被告向原告支付房屋转让款30万元;被告向原告支付逾期付款利息(以30万元为基数，自20××年5月起至实际还款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的4倍计)。

被告张某乙辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋买卖合同未约定付款时间，双方也未签订补充协议对此约定，系争房屋中属于原告的50%产权份额早于20××年5月过户至被告名下，原告起诉已超过诉讼时效。原被告之间房屋产权份额的转让，实际是赠与，并非买卖。合同并没有约定逾期利息或违约金，原告主张利息不能得到支持。

第三人述称，系争房屋交易出售的份额属于原告所有，和陆某某无关，故第三人作为陆某某的继承人与本案争议没有关联。

法院审理

法院经审理查明：20××年5月，被告、陆某某(买受人、乙方)与原告、陆某某(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方所有的系争房屋。转让价款为 60 万元。甲、乙双方同意，甲方于20××年5月××日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲乙双方确认在20××年5月××日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同并未对付款方式及期限、违约责任等进行约定。

20××年6月××日，系争房屋由原告、陆某某共同共有转移登记至被告、陆某某共同共有。2014年3月××日，陆某某报死亡，其父母、配偶均早于其死亡。陆某某与配偶生前育有二子女，分别为原告和第三人。原被告系父子关系。

2022年，因系争房屋动迁，原被告之间就此发生争议。原告称其于2022年1月第一次向被告催讨购房款。

审理中，各方当事人确认涉案房地产买卖合同约定转让的仅是原告名下的产权份额，与陆某某的产权份额无关。虽然转让价款约定为60万元，原告称其现仅主张30万元。

审理中，原告陈述当时买卖并非真实买卖，但也绝非赠与，而是为配合被告今后也可以享受系争房屋的一份动迁利益而进行的虚假买卖，实际是代持。现系争房屋确进行动迁，被告主张所有动迁利益，故原告追认买卖合同，要求被告按照真实买卖支付房款。

法院裁判

法院认为，涉案《上海市房地产买卖合同》中仅约定转让总价、过户及交房时间，对付款方式、违约责任等均未约定，房屋也未实际交付被告使用，确有违一般房地产买卖惯例。结合原被告对签订买卖合同时双方意思表示的陈述，原告自认当时仅是为达到使被告享受动迁利益的虚假买卖，被告则称是赠与，故可以认定签订《上海市房地产买卖合同》时双方并无房屋买卖的真实意思表示。现时隔十多年，原告单方表示追认为真实买卖意思并向被告催讨购房款及利息，在被告不予认可的情况下，原告的该项主张，于法无据，不予支持。

判决驳回原告张某甲的全部诉讼请求。

以案说法

本案中，笔者代理被告张某乙应诉。笔者认为，本案的争议焦点在于系争房屋产权转让是买卖还是赠与。

首先，原被告之间的买卖合同不具有真实交易特点，主要包括：未约定付款期限，未约定违约责任，无任何补充条款及合同附件，合同内容极其简单。

其次，涉案房屋产权转让手续是由原告本人亲自办理，若确如原告所述是买卖关系，而原告在长达14年内从未主张被告支付所谓的房款，显然不合常理。

第三，结合原被告之间的身份关系，以及原被告之间签订的房屋买卖合同不具有真实交易特点，故原告之间对涉案房屋转让实为赠与，更具合理性。

关于本案能否适用诉讼时效的问题。根据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照法律规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。

本案中，由于原、被告双方在《上海市房地产买卖合同》没有约定房款的付款期限，之后也未达成补充协议，系争房屋的产权在20××年6月××日已过户至被告名下，所以原告在20××年6月××日时应当知道自己的权利被侵害，诉讼时效应当从该时开始计算。故原告提起的诉讼已超过诉讼时效，原告要求被告支付房款的诉讼请求不能得到支持。原被告之间的合同并未约定违约责任，故原告要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求无事实依据，应予驳回。

作者： 陈宏伟 上海正策律师事务所律师、高级合伙人

上海市律师协会建筑房地产、婚姻家庭专业律师

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