买二手房的朋友，特别是要贷款的朋友，很多交易过程中，就蒙圈了，为什么呢？

资金不够了，凑着凑着，越缺越多，这是怎么回事呢？

有一个朋友准备买一套二手房，房子总价300万，经过看房什么都满意，但是他要贷款，就去跑银行，查征信，最后得出的结果是，要付首付132万；

他一下蒙圈子了，300万的房子，30%的首付款也就不到100万左右，为什么会出来这么多的首付呢？

这个朋友不解，中介怎么给解释的，知道吗？

关键的问题是，付了这132万的首付款，就把原来的30万装修钱用光了，怎么装修呢？

第一：二手房首付款，有点特殊？

二手房的首付款，分为两个部分，在买二手房之前一定要搞清楚了，这是大事，关系到一些列家庭计划，对不对？

一是评估价的70%可贷款额度；

二手房在贷款之前，都会经过银行或者房管局指定的评估机构，对房子进行一个评估；

这个朋友的房子银行的评估价格是240万，那么首付款就是240万的30%等于72万，这个是银行的评估价格的首付；

那么贷款额度是多少，240万的70%折合是168万的贷款额度；

二是真实的首付，是实际成交价格减去贷款额度；

这也就是说明，银行只给你放贷168万，其余的全部是首付，300万减去168万正好是132万的首付；

看一下傻眼了吧？

二手房的贷款额度，不是成交价格的70%懂了吗？

而是评估价格的70%才对；

第二：没了装修款怎么办？

中介给出了一个主意，也可以办理一个装修贷款，大概每平米根据城市的不同，给的额度也不同；

基本会在一个合理的区间范围，基本每平米1000-2000左右，总额度不会超过15万或者总装修贷款的80%以内；

怎么个流程呢？

贷款流程，就是需要新房的合同，个人流水等等这些资料；

再就是必须先找好一家装修公司，和装修公司签好合同以及设计方案，之后就可以申请装修贷款了；

装修贷款是，直接打款到装修公司的账户，就这些流程，具体还得咨询银行；

但是装修贷款的最高期限是3年，也就是说分36个月还清，这个也要根据个人情况申请，不可盲目；

否则，家庭资金压力过大，就是一件非常难过的事情了。

第三：二手房评估是否可以高评？

这里理论上是按照市场行情进行评估的，有几个标准；

一是当前区域楼面价格，年限贬值折旧等等；

二是装修评估，木地板什么的就会高评一点点；

三是七通一平给力不给力，是不是齐全；

四是房屋的建造结构，容积率，土地性质等等，都会做一个详细的评估和公式计算；

从这个角度上来讲，每一年的评估价格都是不一样的，对不对？

关于高评这么一说，除非房价暴涨，要么就是经过年限的倾泡，价格会高评不少，最终取决于市场；

评估费用一般是评估价值的0.5%收取，就这么多了。

当然也可以通过特殊渠道高评，这就是违规了，这里就不多讲了，违规的事咱就不干了；

阿永哥点评：

一是二手房的首付是和一手房有区别的，手续也多，杂费税费区分也多，交易问题也多，要及时的修正，及时的预防；

二是二手房的首付，在某些程度上来讲，是高于一手房的，有时候高出10%很正常，准备购买二手房的朋友，要做出基本的准备；

三是评估是对房子的折旧，年限，装修的一个基本的预估值，总不能高于一手房吧？

这也不符合市场规律，对不对？

买房卖房，怎么增值，怎么识破花招；

请微信搜索关注《乐福居》，一定有问必答！

公众号：lefuju