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最近大火的个税可以说一直牵动着每一个纳税人的心，不仅是因为个税改革有可能带出一个隐形税种"单身税"，同时也牵扯出了买房与结婚之间不死不休的纠缠，愣是将房产一度时期炒到了无以复加的地步，新楼盘是摇号排不上，二手房是坐地起价！虽然这是一个无奈的事实，不过，房子总归还是要有的，不然老婆那一关也过不去不是？

不管你是已经买了的还是准备要买的，终归有一天是要面对契税这件事情的！所以还是提前了解一下，还可以避免不必要的损失！

契税一般都是按照房产销售合同上规定的面积来计算的，那么，这种方法计算的契税究竟对不对？如果多征收了，能不能退？什么情况可以退还呢？

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

实务中，在缴纳契税时，缴纳契税的房产面积与实际面积存在差异以及其他原因造成最终成交价与缴纳契税时的计税价格不一致而形成的多缴契税，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条的规定，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。但根据《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知（财税〔2011〕32号）的规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

根据《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函〔2008〕438号）规定："对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。"

比如，A公司购买一宗土地，后政府部门在另一宗土地拍卖过程中，误将属于A公司的部分土地一并拍卖给B公司，造成即"一地二卖"，并且B公司也办理了土地产权，后来通过法院判决B公司取得的土地产权无效。则对B公司缴纳的契税应当予以退还。

来源：中税答疑，焦点财税编辑整理

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