每年必火的“房地产税”，今年又火了。
3月24日，财政部原部长楼继伟在《比较》杂志上发文表示，“房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。”
就是这33个字，被很多媒体抓住不放，解读成是“2023年房地产税真要来了”。不仅如此，这两天出镜率最高的文章标题是“2023年房地产税真要来了，房子多的抓紧抛售”。大意是，房地产税一旦出台，意味着逃跑通道关闭，多套房的人将被苛以重税，持房负担加大，这或将成为压死骆驼的最后一根稻草。
2023年房地产税真要来了吗？铁锤觉得，很多人可能又理解错了。当然，也有一些人可能又被带节奏了。
首先，楼继伟的文章发表在《比较》杂志上，纯属个人观点，并不构成学术、科学研究。因为《比较》杂志是一本丛书或集刊，它是一本知识付费出版物，是纯商业性质的出版物。
铁锤的理解是，这是一个退休人员出于热情，对当前我国的财税体系发表了个人看法，仅此而已。它既不能被看作是官方的立场，也不能被理解为是某种信号。
其次，楼继伟探讨的是“财政体系的未来发展需要问题导向”，并提出了可行性方案：完善地方税体系，逐步提高直接税比重，即建立房地产税。
从根本逻辑来看，楼继伟建议加快房地产税试点，根本目的是要给地方财政创收。
结合2022年全国卖地收入下滑2万亿，地方财政赤字高达5.93万亿创新高来看，楼继伟此时提出“在经济转为正常增长后应尽快开展试点”，本质上是希望通过扩大房地产税试点，来填补卖地收入缺口。
通俗点说就是，卖地收入已经不足以支撑很多城市的发展建设了，地方财政缺口越来越大，开征房地产税确实是短期缓解地方财政匮乏的不二之选。
对存量房屋征税，确实是一劳永逸的地方创收的最佳选择，甚至从某种程度上来说，房地产税未来很大概率会逐步取代卖地收入。此外，房地产税出台，地方财政就有保障了，不必大规模举债，更不必借城投平台上马各种不必要的工程搞钱，也能杜绝很多违法违规融资乱象的发生，可以说好处多多。
但凡事也要基于现实考量，看当下是否具备开征房地产税的条件。
这就是铁锤要说的第三点，2023年房地产税不会出台，甚至于连加快试点的概率都是零。有两个依据：
一，楼继伟自己在文章中已经说得很明确了：产权不完整、交易受限是房地产税立法的最大难点。
征收房地产税，涉及到房屋的估值问题，而估值恰恰是最难的。城市商品房估值容易，难的是全国建在没有用途管制规划、没有容积率规范的农村集体土地、建设用地上的小产权房。
以深圳为例，商品房和小产权房的比例是五五开，对商品房征税容易，对小产权房征税则没那么容易。对小产权房征税需名正言顺，想征税就需要先承认小产权房合法。但从建设程序的角度来看，推动小产权房合法，涉及的问题更多，比如土地产权问题。换句话说，解决这一难题最终还需破解城乡土地二元制度架构。
另外，正如很多人所说，开征房地产税本来就涉及利益拉扯，或者直白点说，房地产税整个立法流程复杂而漫长，涉及到诸多既得利益者的利益，这些都是开征房地产税的隐性阻力。这些问题不是随便一拍脑袋就能向前推动的，它涉及的人口规模、利益都非常庞大。
二，房地产税扩大试点与否，财政部其实早有定调：2022年3月，财政部发言人明确表示，在一些城市开展了房地产税试点的调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
铁锤的理解是，开征房地产税替代或缓解地方的财政收入短缺问题，国家早有此意，但是通过“调查摸底和初步研究”后，还是觉得现在扩大房地产税试点不合时宜。
为什么不合时宜？原因很简单，这两年房地产行情极度不景气，2022年全国商品房销售额蒸发4.8万亿，销售面积也从18亿平跌到13.4亿平，全国百强房企有36家公开宣布债务违约，连恒大、融创、佳兆业、绿地等企业都深陷债务泥沼，2022年民企拿地比例不足2成。
造成这种结局的根本原因是，经济下行压力大，老百姓赚钱越来越难，叠加对未来充满不确定性，都捂紧钱包不消费了，银行存款甚至比银行贷款还多。而且不止中低收入人群不消费，高收入人群同样也不敢投资、不敢消费。这种背景下，扩大房地产税试点，无疑会让刚刚有复苏迹象的楼市，再次跌入低谷，甚至可能引发全国大范围的房产抛售潮。
通俗点说就是，当下不适合扩大房地产税试点，更不适合开征房地产税，因为一些头部房企的资金危机尚未解除，以及各地房地产市场也未回归稳定，还处在探底阶段。此时如果再搞房地产税试点，对开发商、对很多城市而言，无异于雪上加霜——持有环节征税，会大大抑制购房者的购房积极性，尤其是投资者，考虑到投资回报率问题，可能不仅不会买入，还可能大举卖出避险。
在网上混了这么久，我知道广大网友喜欢听什么，但我不会为了迎合大众胡言乱语，事实是什么我就说什么，相信大家自有判断。
铁锤觉得，不仅2023年房地产税不会来，甚至在接下来的2-3年，如果我国的经济形势仍然得不到巩固，底盘不稳，房地产税扩大试点，还是很难继续向前推动。
一言概之，大疫三年，经济波动，全民信心普遍不足，很多家庭、很多企业正常的生产生活都颇受影响，尤其是房地产行业跌跌不休、行情惨淡，这也是房地产税被延后的根本原因。
铁锤觉得，房地产税可能会迟到，但绝不会缺席，从目前的趋势来看，经济活动一旦恢复常态，房地产税就会继续向前推进。因为土地财政吃紧问题，没有第二种破解之道了，动存量是唯一选择，每个人都应该做好在持有环节被征税的准备。
