图9：老山-珍珠泉风光

老山别墅版块代表楼盘——绿城玫瑰园位于南京唯一省级旅游度假区——珍珠泉旅游度假区密林深处，北靠10万余亩老山余脉和被誉为禅宗祖庭的定山寺景区，西临标准18洞昭富国际高尔夫球场，南接3000亩珍珠泉湿地公园景区2号入口，地形坐北朝南、背山面水，近可赏千亩高尔夫球场绿茵、远可眺万里长江及金陵灯火阑珊，风水极佳。项目总占地面积约30万平方米，总建筑面积约9万平方米，绿化率超过70％，容积率仅为0.3。

江北别墅的开发在这个阶段有如下特点：1、价格处于相对低位。江北版块开发建设起步相对较晚，虽然有优越的自然环境，但交通规划利好尚未兑付，在江宁三山版块买联排别墅的价格，在江北可以买到独栋别墅，这为独栋别墅的市场开拓创造了有利的局面；2、楼盘的规划设计相对成熟。相比三山等版块部分楼盘的规划杂乱无序，老山的别墅开发商充分意识到资源的稀缺性，在做产品规划时，都尽量与周边的环境保持和谐共生；3、独幢别墅供应占比相对较高。独幢别墅市场的火热和稀缺性，使得开发商纷纷更改规划，把联排、双拼别墅调整为独幢别墅，所以与其他版块相比，老山版块的别墅楼盘独栋别墅占了相当高的比例，个别楼盘则被打造为纯粹的独栋别墅区，自成一体，凸显出一定的竞争力；4、楼盘的规模相对较大。伴随江北城市化发展速度加快，江北别墅开始进入大盘时代，别墅做出“规模”是当时江北大多数开发商所追求的目标，如江苏国信象山地产在老山开发别墅项目“国信自然天成”占地1132亩，南京天浦置业开发珍珠泉高尔夫占地430亩，九月森林占地425亩等等；5、交通短板限制了该版块别墅市场发展。2010年前的过江交通十分不方便，与南京主城区最薄弱的联结、且“唯一能免费使用”的交通纽带，只有一座老迈不堪的长江大桥。长江二桥、三桥虽然相继建成，但全部被规划为外环高速过境交通。老山对于大多数南京人来说还是偏远的郊区，开发的楼盘吸引的主要也是江浦本地、滁州等有限的地缘客群，去化率也相当缓慢。开发商的资金压力巨大，美达开发的“九月森林”由金基地产收购，天浦置业开发的“珍珠泉高尔夫”则由绿城接手并更名为“绿城玫瑰园”，老山别墅在这一时期发展并不顺利。

远郊都市圈版块

在此期间，随着南京经济的迅猛发展和区域交通的不断改善，一批具有较强经济实力的人群，纷纷选择购买南京一小时都市圈内的别墅作为自己的第二居所和休闲度假的场所，远郊度假别墅开始兴起，溧水、高淳、句容等具有地方特色、风景优美的地方都成为了建造度假别墅的首选，南京别墅版图不断扩容，其中溧水区以丰富的自然景观资源、优越的区位和便利的交通条件获得了别墅开发商的垂青，别墅供给量最大。溧水区位于南京市中南部，处苏皖两省、宁镇马三市交界处，距离南京不足四十公里，距离南京禄口机场仅十三公里，宁宣高速、宁杭高速穿境而过，交通十分便利。溧水区有天生桥、无想山森林公园、大金山、傅家边农业生态园等景区，风景优美，这一时期开发的别墅楼盘有位于国家3A级风景区——溧水天生桥风景区的百美山庄、华洲凤凰小镇，有位于桂庄交通枢纽卧龙水库的卧龙湖小镇、恒大金碧天下，有位于无想山脚下的溧都桂苑，有傅家边农业生态园的森湖溪谷等。该时期别墅市场发展特点：1、得益于交通条件日新月异的发展和私家车的普及，别墅远郊化、外围化的特征越来越明显，从主城环紫金山、仙林、江宁百家湖、三山版块发展至句容、溧水等远郊版块，四面开花；2、此阶段从前期的以经济别墅为主，到后期发展转向奢侈、尊贵的高档别墅，套型面积越来越大，千万级别墅开始不断涌现，远郊版块则以相对经济的独幢别墅为主，以低价抵消空间距离的抗性；3、别墅产品改良在后期有明显进步，开发商从房型设计、舒适度、外立面、周边配套、建筑质量、内部环境等方面的考量开始变得周全；另外开发商受政府对集约用地政策的约束，叠墅产品开始出现；4、供应体量成倍放大，加之政府调控房地产市场的政策不断出台，项目去化周期较长，销售状况并不十分乐观。

五、南京别墅市场震荡发展期。

2008年的南京别墅市场既有千万元级别的顶级别墅，又有百万级别的经济别墅；既有交通便捷、配套齐全的城中别墅，又有风景秀丽的远郊别墅；既有开发周期较长的老牌别墅，又有新*入别墅市场的新贵；既有独幢别墅楼盘，又有公寓、洋房、别墅混杂开发的综合墅区……供给多样化、层次化趋势明显，也更适合市场的不同需求。然而受全球金融危机的影响，1704套的整体销售量给市场泼了一盆凉水，与2007年相比有大幅下降；即使有国家的政策的扶持，南京别墅依然表现不佳。进入2009年在各项政策利好和开发商促销之下，刚性需求得到极大的释放，一场别墅的购买潮席卷南京，更是创造了楼市黄金十年间别墅成交的历史最高潮，房价出现报复性反弹，但招至政府2010年出台史上最严厉的“国十一条”，对楼市管控加剧，南京房地产市场又一次转入低谷；2011年，楼市“严冬”降临南京，甚至直接跌到冰点，别墅市场需求量萎缩，市场出现严重的供过于求态势；2013年受整体市场提振，以及政策调控趋稳等因素的影响，别墅市场回暖，总体呈量价齐升之势，但仍呈现供过于求趋势；2013-2014年，南京别墅市场的成交量分别为2103、2122套，表现平稳；到了2015年，别墅市场成交量年增长率近25%。政策利好在刺激着中产阶层，大量改善需求集中爆发，2016年别墅市场成交量高达4468套，同比已处在高位的2015年增长幅度也达到了72.9%；然而2016年的辉煌并未在2017年得到延续，随着楼市限价令、出台土地新政、限贷新政落地、重启限购等调控政策的出台，别墅市场的成交量仅为1506套；2018年成交量为3215套，2019、2020、2021年1月-11月分别为1369套、1614套、1169套，市场再次回归平淡。

图10：近年南京市别墅成交数量示意图（数据来源于网络）

在此期间城中别墅楼盘开发的数量不是很多，得益于城中村、棚户区、危旧房改造项目的实施，新开发的别墅主要集中在秦淮区和建邺区，如秦淮区明城墙以内有雅居乐长乐渡、泰禾南京院子、金鼎湾状元府、万科安品园舍和来凤街一号等，与之隔墙相望的则有越城天地中心应天府，均为城中不可复制的绝版地段。建邺区别墅主要集中在奥体新城和江心洲，奥体新城主要有郦城御园、金基汇锦国际、五矿御江金城等，江心洲则有银城长岛观澜、升龙桃花园著、保利二十四院等，以及位于新城科技园附近的和记黄埔涟城别墅项目。雨花台区则有柏悦澜庭、宏图上水庭院、绿城云栖玫瑰园等。鼓楼区的别墅主要零星散落在城北和老下关，如天正滨江、万科红郡、海德卫城等。绝佳的地理位置、便利的交通条件、完善的各种配套是城中别墅的最大优势。环紫金山版块住宅用地基本被开发殆尽，仅有德基紫金山庄、佳源紫金华府、紫园、君临紫金和苏宁紫金朝阳府等楼盘上市，这里占据的区位不可复制，供应量稀缺，是全市房价的绝对高地。仙林版块别墅开发则向东南部虎山——桂山——龙王山风景区一带发展，开发了高科紫微堂、恒基富荟山、保利紫晶山、朗诗保利麓院、新城璞樾和山、绿城东方玉园、东墅山庄、万山庭院等，与先前的依云溪谷和山水风华等楼盘一起形成了仙林高尚别墅区。这里不仅有完善的地铁2号线、4号线轨道交通，金鹰湖滨天地、亚东商业广场、在成名店公园等商业设施齐全，加之秀丽的自然环境和浓郁的人文气息，成为理想的第一居所。江宁三山版块玛斯兰德、复地朗香两个老牌别墅楼盘于2016年上半年收官后，上海证大地产接手金厦实业开发的“香榭岛”别墅项目（更名为“南京九间堂”）也于2021年售罄，期间再无新开发别墅项目，别墅市场不断向外扩展，牛首山-谷里版块开始崭露头角。牛首山-谷里版块位于江宁西南部，距离河西和主城雨花区直线距离更近，自然环境资源同样优越，历史文脉却更为深厚。随着城市南移路网的发展，越来越多的大牌开发商进驻该版块，目前已开发了国信慧谷山居、玖岛梦、瑞景叶泊蓝山、瑞安翠湖山、碧桂园湖光山色等别墅楼盘，以相对低廉的价格吸引了一批客户。这里也被视为江宁下一个低密度高尚住宅的集中区。此间，方山版块得到了较大发展，除了早期开发的罗托鲁拉小镇、加州城、雷丁TOWN、弘景雅墅、伴山香槟园，后期随着五矿、鲁能、银城等品牌房企的入驻，方山版块别墅市场愈发热闹，五矿澜悦方山、鲁能泰山7号院、景枫你山、景枫法兰谷、联发翡翠方山、银城一方山等一众别墅楼盘纷纷亮相，特别是在2014-2016年三年间，方山版块成交的别墅份额占全南京的四分之一，撑起了别墅市场供应的一片天空，并随着开发向西、南方向的发展，渐渐与上秦淮版块连接起来。汤山版块的发展最令人唏嘘，虽然有丰富的山水资源和独特的温泉，但也仅开发了东湖丽岛、巴厘原墅、绿城桃花源、温泉康养小镇、汤山公馆、云栖山庄等数个别墅楼盘，去化不温不火，错过了比肩三山版块的时机。与之相邻的麒麟版块则有鸿信云深处、富力十号、银河湾等少量别墅楼盘，发展平平。2015年江北成立国家级新区以后，在政府政策支持、国家级光环加持之下，商业、交通、科技、医疗、教育、旅游等众多项目相继落地，整个江北区域快速发展板块的价值迅速提升，老山版块从原本第二居所变成了潜在的第一居所。这期间别墅楼盘除了坐落在珍珠泉景区新上市的明发珍珠泉9号、象山墅院之外，西侧的汤泉板块近几年内已形成豪宅群落，仁恒凤凰山居、大吉公元、明发阅山悦府、正源尚峰尚水、林语山墅、力标路易庄园、金隅紫京叠院、龙湖山与城等，以一线山景生态资源和宝贵的温泉资源得到了市场的认可，成为别墅市场供应的主力。随着老山景区在南京都市圈层面被定位为重要生态功能区、生态涵养绿心，在江北新区层面被定位为江北新区城市中央公园、城市绿色休闲中心，其也将成为南京整体开发规模最大、选择面最多的高端住宅产品最新聚集地。溧水在2013年撤县设区后的短短几年的时间，凭借着得天独厚的地理位置、自身过硬的条件，吸引到大批重量级的项目落地，同时随着南京交通规模的扩张，溧水已成为集空港、高铁、地铁、高速、水运于一体的枢纽之城，快速蜕变成为南京“新副城”、宁杭发展轴上的重要节点区域，也成为南京购房者新的置业热点。除了卧龙湖小镇、凤凰小镇、世纪天成等多期开发的老牌别墅楼盘，还有东屏湖9号、创源无想墅、天生御景、碧桂园S1秦淮世家、藏珑谷山庄等新盘，继续以全市“谷低价”和不限购的政策吸引着客户。不同于其他别墅版块，溧水版块开发的别墅楼盘比较分散，没有形成规模效应。

这个阶段别墅开发的主要特点有：1、纯粹的别墅楼盘越来越少。政府限制了别墅等低密度住宅用地的供应，开发商为了满足市场需要，将别墅项目与高层住宅、多层住宅混合开发，形成“高低配”的形态，纯别墅项目越来越少，“叠墅”等类别墅产品则变得十分常见。2、合院式建筑布局越来越多。容积率的提高导致别墅越建越密，私密性受到挑战，这与品质感要求是矛盾的，开发商则充分利用院落空间，将院子围合起来，既提高私密性，又使别墅的活动空间由单纯的室内向室外扩展，从而发展出来多种功能的院落，颇有几分传统四合院的神韵，被称为院墅产品。3、别墅的智能化程度越来越高。很多科技含量很高的产品在别墅这一住宅的最高形态上得到应用，将高科技应用到别墅设计当中，可以使别墅更加节能、生态、环保，居住也更为舒适。除了传统的安防、监控、可视对讲等科技手段，中央空调系统、家庭供暖系统、中央新风系统、中央水处理系统、智能家居系统、智能灯光控制系统、电动窗帘控制系统、背景音乐系统等科技系统得到广泛应用，有越来越多的楼盘采用五恒科技系统——恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静，大幅提升居住体验。4、地下空间得到更有效利用。别墅地下室已不仅仅限于传统的车库、储藏室用途，开发商在采光通风方面下足功夫，设置多个采光、通风口，并多采用下沉式庭院，使得阳光可射入，告别了阴暗潮湿，地下室变成大面积的私人会所，休闲、收藏、娱乐均可满足，有的别墅对地下空间的利用率约可达80%，提升了土地利用效率。

六、南京别墅市场未来发展趋势

回顾近十多年来国家和地方频频出台限制别墅开发建设的政策：

2008年1国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，明确要求合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应；2012年3国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将独栋别墅挡在市场大门之外；2017年5南京开始正式实施“限墅”，明确规定：除一类居住用地、历史地段外，其余用地不得设置低层住宅建筑(小于或等于10m，1-3层)；2021年7南京正式出台“禁墅令”，明确自5月17日起，禁止审批独栋、双拼和联排户型，且低多层居住建筑核准图中不得出现“别墅”、“叠墅”以及“空中别墅”等标注，这意味着目前市面上在售、已经获得审批的独立、双拼、联排、叠墅等将成为绝唱。2010年2国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，严禁向别墅供地；2016年4国土资源部出台最严“禁墅令”，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批进一步控制；2019年6住建部要求各地立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，并对已建、在建、在批、待建、待批的别墅项目做好梳理等工作；

经过政府多轮调控，别墅市场将趋于理性健康发展，在目前政策下新建商品别墅的供应即将枯竭；受别墅产品的稀缺性影响，别墅产品的市场价格将处于逐年上涨的态势。随着开发商手里的存量进一步去化，别墅更加稀缺珍贵，其产品也更趋于高端化。目前国内经济的下行趋势已成为毋庸置疑的事实，并将波及到全国楼市，预计别墅市场不会因为经济发展的乏力和楼市的影响而出现低迷。相反人们生活品质的不断提高，市场居住性别墅产品的需求却日益加大。从“限墅令”到“禁墅令”，南京别墅一步步退出商品房市场。政策的收紧、货源的紧缺、需求的旺盛，将推动别墅的市场价值进一步提升。

参考文献：1、《别墅项目开发全程实操要诀》（余源鹏 主编）；2、《南京别墅分析报告》（南京垠坤代理机构地产研发中心）；3、《南京别墅市场分析报告2005》（瑞尔特房地产顾问机构）。