【概述】别墅是指在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。随着社会经济的发展和城市快速交通系统的改善，人们对居住需求也不断升级，低密度高端住宅受到更多的青睐。别墅作为低密度住宅的典型代表，成为身份和地位的象征，越来越受到成功人士的追捧。本文回溯南京别墅市场发展的历史轨迹，按照市场前身（建国后——改革开放前）、萌芽期（改革开放——二十世纪九十年代末）、成长期（2000——2002年）、快速发展期（2003——2006年）和震荡发展期（2007——2021年）五个发展阶段，对每个阶段南京市别墅版块的分布情况和代表性楼盘进行了描述分析，让您对南京别墅市场的前世今生有个全盘的了解。

“别墅”这个词语是舶来品，包含了国外两种物业类型：HOUSE（房子、住宅）和VILLA（庄园、城堡）；别墅发展到今天，其外延和内涵也发生了一定的变化，比如别墅的拥有者从少数权贵到大量中产阶级，从临时休养的第二居所到生活起居的第一居所，等等……追溯到古代，古书中提及的“囿”“苑”等建筑物是中国别墅的雏形。中国近代出现的别墅项目多以传统民居为主，不仅体现了中国的传统文化，还体现了强烈的地域特色。在鸦片战争前后殖民文化带来的欧美原版别墅建筑的植入，以及民国时期西式与中式、古典与现代相融合的建筑风格，逐渐成为上流阶层住宅形式的主流。建国后，随着改革开放的进行，欧美现代生活方式受到国人的追求，别墅产品深受北美的建筑风格影响，中国进入别墅舶来风情时代。随着经济文化的发展，物质经济的高度发达，高端阶层在享受物质富足的同时，意识到精神层面的匮乏，一股传统文化的回归浪潮随之汹涌而来，由此带动了新中式别墅建筑风格的回归。如今随着人们审美认知的改变，中国别墅不再是某种别墅风格的简单复制，而是演变成因地制宜的创作，变成真正意义的中国别墅。南京作为江苏省省会城市、改革开放的排头兵，自改革开放以来经济发展水平显著提升，城乡面貌发生巨大变化，而别墅市场的发展变化也深刻反映了房地产市场经济发展历程。

一、南京别墅市场的前身。

主要是指建国后至改革开放以前这段时期。这个时期房地产市场尚未形成，别墅主要是民国时期的遗留产物，其来源主要包括三个方面：一是国民党时期高级官员的府邸，如蒋介石和宋美龄的美龄宫，李宗仁、于右任、周佛海、宋子文等官员的故居，一般距离政府部门较近，相对集中在中山路、西康路、鼓楼、梅园和北京东路等附近；二是颐和路的公使馆区，有200多座民国政府要员、外国公使的宅第公馆，这里是中国拥有民国公馆最多的地区，也是南京民国建筑特色景点之一、南京重要近代建筑群，被誉为“民国建筑博物馆”；三是散落于南京城各处文化名人的故居，如徐悲鸿、傅抱石、杨廷宝、拉贝等人在南京的住所。别墅风格多为欧式风格，独立使用性强，一般有较宽敞的庭院和客厅。

图1：颐和路民国建筑群

由于这一时期经历了消灭私有制建立公有制、对资本主义私有制进行社会主义改造、十年浩劫和计划经济等多个阶段，尚没有形成真正意义上的别墅市场。这些别墅要么成为机关单位的办公用房，要么被改造成为招待所、幼儿园等用途，要么被作为公租房，一套别墅由多户人家租住，基本没有市场交易。

二、南京别墅市场萌芽期。

二十世纪九十年代初，随着改革开放的深入，作为长江三角洲重要城市的南京已经有大量跨国企业入驻，港商、台商来南京投资兴办企业，私营企业也开始发展壮大。彼时，外资企业管理人员、港澳台同胞、海外侨胞、先行富裕的私营企业主对高端居住条件有了一定需求。在这种背景下，别墅的市场开发开始在南京萌芽。在这个阶段，南京的别墅主要分布在自然资源较好、离主城区较近、交通便利的位置，占尽地理优势，属概念中的高尚住宅区，主要包含以下片区：一是汤山风景区，代表楼盘有养龙山庄、碧水华庭。汤山风景区不仅环境优美，而且还有中国四大名泉之一的汤泉湖，温泉成为此处独有的资源，民国初年就有大批达官贵人在此建造温泉别墅，特别是位于汤山镇温泉路3号的蒋介石汤山温泉别墅，更为此地增添了不少人文气息。养龙山庄是南京最早商业开发的别墅，面对千亩汤泉湖依山而筑，错落有致，并把闻名中外的汤山温泉引入每家每户；另外，沪宁高速公路穿越而过，通勤南京主城也十分便利，得到了外籍人士的垂青。 二是以紫金山为中心的紫金山麓片区，代表楼盘有帝豪花园、东方花园。紫金山风景优美，环境幽静，绿树葱郁，历来是居住首善之地，比如位于紫金山景区内小红山上的美龄宫，有“远东第一别墅”的美誉，是宋美龄和蒋介石的行宫。片区内的帝豪花园是这个时期开发的顶级别墅，共100幢风格各异、15种套型、建筑面积190㎡-500㎡不等的欧式建筑，以独幢为主，少量双拼，部分为装配式轻型木结构，并有一幢三层约4200平方米会所，点缀于紫金山西北山麓间，绿化面积更是达到了80%，与整个中山陵风景区浑然天成。帝豪花园在1996年项目首开时，双拼别墅700-800美元/平米、独栋别墅1000美元/平米的价格震惊了南京楼市，吸引了一批富豪和外籍人士，也就此确立了紫金山别墅版块在南京别墅版图之中不可撼动的地位。