和朋友吃饭的时候，有人问：在美国买房划算还是在内地划算的问题。

在美国投资房产回报率，主要的渠道还是依靠房屋的出租获得收益。

如果在美国佛州等地区出租房屋的话,可以得到7~%的回报率。

相对来说，国内房屋出租得到的回报率要低很多，往往只有1%~3%，甚至更低。

在美国，不同地区的投资回报率略有不同，加州的房子出租后的毛租金回报率一般可达到7-9%，回报率最高15%，扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在5-7%之间。

美国投资看三点： 房子涨价、美元升值、租金回报 房子增值是大趋势，这个大趋势之下，美国的独栋最受欢迎，地皮和房子全是你的，每年不要太贪，每年涨5%就可以。

美元升值，别看每次加息就那么点， 租金回报在美国是比较高的，客户相对的其各种费用也高，税费、保险、房屋检测等等，要占到租金回报的40%。

美国房产现阶段处于上升期，美国房子有规律12年涨一轮。

美国房产的价格区间： 纽约、旧金山、洛杉矶等等是一档都在70万美元以上。 休斯顿、奥兰多、迈阿密、拉斯维加斯旅游城市是一档20-50万美元之间不等。

整体来说，美国住宅类地产投资风险较小，回报稳健。

美国房产投资与中国非常大的不同点是，相较于国内的炒房热，了解中国一线城市房价的人都知道买房最关键的是下手要快，速度要快，否则，一眨眼的功夫，房价一天一个样。

但这种令人瞠目结舌的景象在美国很少见，除部分被炒（玩）热（坏）了的地区。总体而言，房价的爬坡是个缓慢平稳的过程。期望五年内能倒手大幅盈利的，基本上只有旧房翻新之类的工程活；而期望房产自然增值的，一般需要5-10年。

在美国投资房产，长期持有及招租就是很多投资者的主要选择，租金也就成为了主要的投资回报。根据美国房地产经纪人协会2018年3月的统计数据，在美国当时所有的外国购房者中，来自中国的买家投资数量排名第一。

对于将在美购置房产作为一种投资方式的人来说，计算购房回报率时主要考虑两大因素：

1. 房屋本身的增值回报率。

美国购房所购建筑物下的土地也永远属于业主，并且随当地的经济发展而升值，从这个角度看，在美国投资房产回报率是很可观的。

2.房屋的租金回报率。

租金回报率 = 净房租年收入 / 购房总价

净房租年收入= 年租金收入 - （房屋持有费用 出租产生的相关支出）

1.房屋租金年收入

房屋租金年收入的估算可以使用附近社区同等条件的出租房屋的租金作为参照。

2.房屋持有费用及出租产生相关支出

一般包括：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等等。

房产税:房产税的税率在每个州有所不同，从1%到3%不等，所以购房之前应先搞清楚目标房屋的税率。

房屋保险：根据房屋价值、投保内容保险费用不等。

社区费：独立屋一般没有社区费，但有些独立屋所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施，因此要交社区费。

空置期分摊:通常购买的房屋很少能立刻找到租户，总会有一段空置时间，因此在计算每年平均净房租收入的时候，应把空置时期的租金扣除。一般租赁合同为一年期, 到期可续约。

物业管理费：另外，海外投资人士往往并不居住于美国，对于房产的打理往往要借助物业管理公司。

物业公司的收费一般是月租金的6%-12%不等，具体取决于服务内容。除非当地有亲朋好友可以托付，才可以省下这笔服务费用，否则物业管理费也是成本计算的一部分内容。

　美国房地产周期平均在十五年左右，所以理论上持有房产时间愈長愈有把握稳赚不赔，如果长期投资，持有五年可能有六成的机会获得利润，如果十年几乎是一定会有利润的。

再说说在美国买房的条件。

在美国买房是没有任何限制的，大家可以找靠谱的海外中介购买自己心仪的房子，如果你能承担高额的房价，没有犯罪的历史，年龄达到18周岁以上等等。

当然，建议全款买房，因为在美国办理贷款非常非常麻烦，并且还不一定办理成功。

美国的房子均价跟中国首都的房子均价差不多，像纽约或者是旧金山这种城市，至少要准备1000万元人民币。其次购房者必须通过当地的中介公司才能购买房子。

只要满足这两个条件，就算没有美国的绿卡，也是可以在当地购买房产。

买房流程：如果说你是自己亲自去买的，那么只需要提供你本人的护照就可以了；如果是委托他人来买，那么就需要写一份委托书，另外也需要提供你护照的复印件。

不过在美国买房有一个特点，就是房屋每一年都要按照规定，缴纳相应的税费。如果你没有缴纳，美国政府就有权收回你的这套房子。

房源问题：买房的时候要注意以下几点。

　　一. 天坑

　　很多人觉得天坑简直是天方夜谭，但其实美国许多地方都会出现天坑的现象，其中佛罗里达州的天坑数量最为惊人。尽管有些房屋保险覆盖天坑险，但天坑仍然会影响你今后的房价。

　　所以买房前首先要了解这片区域之前是否发生过重大自然灾害，例如天坑、地震、泥石流等等。

　　　　二. 附近的垃圾处理厂和发电站

　　　一到夏天，即使是最先进的垃圾处理厂也难免会散发出令人恶心的味道，不管对于居住还是将来出售都是一个巨大的不利因素。

　　　发电站虽然不会产生恶臭，但是依然不被人们所喜爱。并且，长期的电磁污染可能会影响到附近居民的身体健康。

　　　三. 满是广告牌的小区

　　通常在美国，大量的广告牌都设立在贫民区或者闹市区。一般收入高、贫困率低、空房率低的小区通常都会严格控制广告牌的进入。

　　四. 噪音污染

　　如果房子靠近高速公路、火车轨道、机场等地噪音频繁的地方，一定要谨慎购买。汽车、火车、飞机的噪音会干扰人们的正常生活，也会给房屋的升值带来阻碍。

　　　五. 别靠近贫民区，黑人聚集区。

　　很多人在买房时会忽略周边的情况，如果周边的治安恶劣，黑人多，记得别买，买了也租不出去，租出去的租金也很便宜。

说完美国，回到国内。

很多人买房都是用来出租的，有的人甚至贷款买房，用房租来抵扣按揭的房款。

当房租抵不上按揭的钱后，那就亏钱了，除非你是炒房客，有本钱。

现在的话题是，你是一次性付清，不存在贷款的问题，纯粹是收益的问题。

前面已经分析了，在美国买房，手续和流程都不怎么复杂，只要你不买到那种有问题的房子，按照正常出租房屋的收益计算，你获得的利润要远高于在国内出租的利润。

特别提醒：买房后，房子永远都是你的！永远！地皮也是你的，房子是你的私人财产，地皮也是！这点最最重要！

那么， 你有了1千万人民币，你会在美国买房吗？