引言：楼市已经进入到以改善型消费占主导地位的新阶段。在改善居住环境时，市面上可供选择的住宅产品有：大平层、复式楼、别墅、合院、多层洋房，以及部分城市推出的所谓“第四代房屋”——空中花园别墅，等等。在此重点聊一聊在遇到大平层和别墅时，选哪个作为改善房好。

近年来为满足中产改善需求，很多城市向市场提供了别墅和大平层这两类产品，但是二者相比各有优劣。而对于房企来说，可能更愿意建造大平层来满足市场需求。毕竟大平层和普通高层住宅的相同点是，在有限的土地面积上，都可以向空中发展，开发此类楼盘能获得更高的利润。而一户一宅一院子的别墅，土地利用率不高，利润空间有限。

不过，中产在置换时如果同时遇到这两类住宅产品，实际上没有必要纠结。客观地说，这两种房子都是不错的改善型产品，优点是都拥有超大的居住面积，相比于普通的“鸽子房”，住起来会更加的舒适。当然了，它们的总价也很贵，是中产以上阶层可以企及的产品。

值得一提的是，这里所称的别墅，不是那些远离市区、车程超过一小时、交通不便、配套不齐、鸟不驻足的远郊别墅，而是位于城市周边、基本生活需求有保障、紧邻城市交界处、开车进城在20～30分钟内的近郊别墅。

其次，目前市面上还有一种“经济适应型”别墅和“叠墅”，小套面积只有120～150平米，去除楼梯、走廊等配套面积，实际使用面积跟普通商品房无异，购买这类别墅可能达不到改善的效果，尽量也不要去考虑。

当然了，这里所称的别墅，也不是那种具有大开间和长进深、给人一种恢弘大气震撼感，拥有保姆、月嫂、管家等专职管护团队的豪宅级别墅或庄园，她与普通中产还是有很远距离的，当然也不在考虑之列。我们所指的别墅，是食人间烟火的普通中产，经济方面完全可以考虑的、比较接地气的别墅。

另外，尽管从大众的购房习惯来看，改善房的主流产品，可能还是市区的大平层，但也并非绝对，在下面的内容中我会具体谈及。

下面结合笔者的观察以及自己的一些亲身体验，谈一谈大平层和别墅的优劣。

第一，从空间利用率和保值升值方面来比较。

大平层的所有房间由于都处于同一个水平面，不需要通过楼梯来衔接各功能间，且各功能间的结构、布局会更加合理，浪费的面积较小，因此空间利用率更高。而别墅不像大平层那样一马平川，通常会分为楼上三层、地下一层，每个楼层都需要通过楼梯来衔接，因此浪费的面积比较多。

而在保值升值方面，大平层由于通常位于人口密度大的市区，地理位置优越，因此保值升值的空间会大些。别墅因为大多位于城市远郊或近郊地带，附带的优质城市资源不多，因此通常情况下，升值的速度赶不上市区的大平层。

不过，如果你买房不是过多地考虑升值方面的内容，而是以纯居住为目的，则另当别论；且因为价格上的便宜，同样的钱买到的面积会比大平层要多，因此浪费部分的空间又可以被冲抵掉；而大平层的公摊面积和商品房一样，达到25%～30%，但是别墅的公摊面积只在0～8%之间，因此得房率更高；再者，升值也是相对而言的，在隔代居住占据主流、家庭人口逐渐减少的当下亦或今后，大面积的大平层转手也不是太容易。