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■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

导读：据新京报、澎湃新闻等多家媒体近日报道，3月25日，青岛市黄岛区官方微博“黄岛发布”发布通报称，为整治生态，将涵碧楼41栋别墅予以拆除。3月27日，别墅区一名业主告诉新京报记者，整治当天才收到别墅要被拆除的消息。另一名业主则表示，尚未与相关部门协商好安置问题。根据调查了解，涉案被拆除别墅均有合法的产权证，在建造、销售时是完全合法合规的。而近期全国各地的“违建”别墅清理整治行动仍在推进中，类似的情况可谓并不鲜见。那么，这类对“有证房屋”的拆违行为，究竟怎样做才算是合法、合理呢？

图文无关

其一，对涉案别墅的违建定性要准确。涉案别墅究竟系违反土地管理法律法规的违法用地类违建，还是违反城乡规划法律法规的欠缺建设工程规划许可类违建，还是本案中媒体报道所称的“当时审批时合法”，根据最新施行的规定“违法”了的违建，对事实的调查认定一定要准确明晰。

不同的违法事实对应着不同的调整适用法律，其所能够采取的处罚、强制措施也有所区别。限期改正、限期拆除、没收、罚款等处置决定的适用必须有法可依，而不应将整治的方式完全锁死在“限期拆除”这一条路上。

其二，要依法履行相应的拆除、处置程序。根据《城乡规划法》《行政处罚法》《行政强制法》的规定，合法拆除违建起码要经过：

“调查取证→听取陈述申辩并告知听证权利→作出责令限期拆除通知或者决定（当事人有权提起复议或者诉讼，相关程序期间不允许强制执行）→书面催告→听取陈述申辩→作出强制拆除决定→强拆公告→依法组织实施强拆”

这样的严格程序，方能保障当事人的救济权利行使。

对于违反土地管理法律法规的违法用地类违建，更是需要地方规划自然资源主管部门在作出责令限期拆除的行政处罚决定后依法申请人民法院强制执行。

而对于上述两类违法情形均存在的“双违”类别墅，则应当本着程序上“就高不就低”的原则由法院裁定准予强拆，不应由行政机关迳行组织实施强拆。

其三，对确实拥有合法产权证，因规划调整变更、“新官不理旧账”等原因而形成的“违建”，要参照房屋征收的标准、原则依法给予房屋所有权人公平、合理的补偿。

《城乡规划法》第50条规定，在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

据媒体报道，青岛涵碧楼这41栋别墅均有当地国土房管局颁发的不动产权证书，不动产登记中心工作人员也表示涉案别墅区的房屋产权证没有问题。

从严格的意义上讲，对于这类业主拥有合法产权的别墅房屋进行拆除，完全可以通过房屋征收的方式开展，既确保业主获取全面、公平补偿安置的权利，又实现拆除违建，清理整治环境的治理目标。

如报道中的业主所述，对上述别墅房屋的购买、装修及居住使用，业主无任何过错，那么业主的权益当然不应因违建别墅整治行动而受损。

但在本案中，当地政府却在补偿安置尚未谈拢的情况下急于强制拆除房屋，其强拆行为在程序上的合法性和实体上的合理性均存在疑问。

在明律师提示大家以下4点：

一是要对自己所购买、居住别墅房屋的“环境合法性风险”做一番自我评估。“凡事预则立，不预则废”，别墅业主可通过查阅自己所持的产权证，通过开发商了解涉案别墅项目“五证”等途径充分了解所购买房屋的合法性风险。

同时，可有意识地关注当地媒体的新闻报道是否提及了违建别墅整治专项行动等内容，争取在事发后的第一时间敏锐捕捉到房屋可能被作为违建查处、拆除的风声，进而及时咨询专业律师寻求法律上的对策和帮助。

二是要在清理整治行动的初始阶段就及时关注自身权益，切忌消极等待、观望甚至置之不理。别墅业主要经常回到别墅房屋居住、照看，不要长期将别墅弃之不顾，这样就能有效避免“通过看新闻才知道自己的房屋被拆了”等被动局面发生。

大家要明晰一点：作为涉案别墅房屋的居住使用者和产权所有者，业主依法系查处、拆除行为的利害关系人或者“行政相关人”，其对整个查处行为应当享有充分的知情权、参与权、监督权和申诉权。

那种认为查处、拆除行为只和开发商等建设单位相关，而与业主无关的认识和做法是完全错误的。

三是要及时针对“责令限期拆除”通知、决定等查处关键性文书申请行政复议或者提起行政诉讼，切勿在不知情的情况下坐失权利救济机会。

对于违反城乡规划类违建，当事人享有的救济期限一般是6个月。但对于违法用地类违建或者所谓的“双违”，则可能依据《土地管理法》第83条的规定仅享有15天的有效救济期限。故此，稍微一耽搁、懈怠，所购买别墅系违建的认定结论就可能变得被坐实，当事人的权利救济无疑也将陷入被动。

四是要及时咨询专业律师，通过法律途径寻求解决纠纷的办法，切勿单纯采取派代表找领导协商、信访等方式试图解决问题。

派出业主代表找领导协商、组建微信群、合法信访等途径都可以选择，但却绝非解决此类复杂矛盾纠纷的良方，委托专业行政诉讼业务律师提起相应的救济程序才是最稳妥有效的应对之策。

而且“诉”和“谈”本身并不矛盾，更不是排他的关系，在诉讼中当事人照样可以寻求在法院主持下协商、调解、同行政机关负责人直接沟通的机会，又能获得更加平等、积极的沟通环境，较当事人“求爷爷告奶奶”般的自行沟通显然不可同日而语。

在明律师最后想提示广大别墅业主的是，清理整治专项行动的最大特点之一就“快”，在当事人不起诉的情况下拆除行为将会很快降临到别墅房屋的头上。购房业主一定要杜绝侥幸心理和拖延心态，及时寻求专业法律帮助，在充分配合支持环境保护大局的基础上争取公平、合理的补偿安置，将清理整治对自身权益的影响控制在可接受的范围之内。

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