34层,2梯2户
建筑面积:143.38平米
套内面积:105.32平米
分摊面积:38.11平米
得房率:73.43%
这个户型是四叶草户型的变种,最让人诟病的是北向的书房面积太小了,整出的大方厅并不适用。
这个户型的问题也在于南向面宽只有12.8米,不足于布置出四开间朝南来,但是这样布局把面积给到了公共空间,卧室搞得不伦不类。华润洋湖天序项目有两栋楼也是143平米。虽然是17层的小高层,但空间布局就比中交项目讨巧。
天序143平米户型的南向面宽是13.5米,做四开间朝南确实有些紧凑,于是这个项目把餐厅的位置挪过来,做成横厅,既有了较大面积的公共空间,又不影响卧室的面积,这就是产品设计用心与懒政的区别。
当然再用心的户型设计,在价格面前一无是处?中交麓江春望143平米户型是170万元档的,而其他项目143平米则需要210万元档了,这40万的差距是不是立刻香起来了?
为什么呢?很简单,我们知道房价是由供求决定的,开发商把价格拉到170万,这是买个三房的价格,相当于把客户群体放大了,客户基数变多了,人为制造出了较多需求,所以就可以卖出去了。这才是经济学,而不是像那些中介说的,省府北的位置,天心的强劲学区,中交的央企品牌,决定了项目的价格。有这些,怎么不卖210万?
不从供求谈价格问题的,就直接拉黑。
再说一点,这个项目未来流通性如何?还是供求问题,只要你把价格拉到最低,就如开发商开盘这一招,不信没有流通性。那种信口开合论以后5年如何保值增值,纯属胡悠,都是没有经济学常识的。
第四步,看得房率和赠送面积。
百米高层的得房率不会高。我们以前有过普及公摊面积,像11层以下的洋房,由一部电梯和一部步梯,电梯核心筒参考值为25平米;18层以下的小高层,由两部电梯和一部步梯,电梯核心筒参考值为55平米;18层以上的高层,由两部电梯和两部剪刀梯组成,电梯核心筒参考值为75平米。
江山境3期143平米户型的指标我们前在列过了,套内面积只有104.88平米,公摊面积37.77平米,分摊率73.52%。
我们可以对比一下18层以下的小高层的得房率。
招商蛇口麓山境143平米户型
18层,2梯2户
建筑面积:142.78平米
套内面积:112.27平米
分摊面积:30.51平米
得房率:78.63%
龙湖舜山府143平米户型
18层,2梯2户
建筑面积:143.67平米
套内面积:113.39平米
分摊面积:30.28平米
得房率:78.92%
基本上同为2梯2户的板楼,高层的套内面积就是要比小高层的小6、7个平米,这6、7平米的差距基本就是半间房的差。
所以高层在做板楼时,一般都要考虑赠送面积,否则这个143平米的面积段产品不会舒适。
赠送面积主要体现在阳台/空中花园、飘窗、设备平台等。
一般赠送面积在测量时,主要计算阳台/空中花园,原则不超过套内面积的10%,特殊项目特殊考虑。
这个户型的赠送面积主要是南向阳台约5.6平米,北向空中花园约4.5平米,加起来有约10.1平米,得房率超过81%了。
第五步,看户型所在的平面层。
这个是看电梯厅与步梯的布置,可以看出相邻户型的关系。
这种高层2梯2户的电梯核心筒一般这样布置,做成三合一电梯前室,就是把两部电梯并排布置,北部布置2部剪刀梯。我们没有找到江山境143平米户型的平面层,可以用龙湖青云阙的平面层做类比。