如果房产是婚前一方全款购买的，则属于一方的婚前财产，在出售的时候是不需要配偶同意的。但是，如果您的房产是婚后购买的，则属于夫妻共同财产，不管一方因什么原因私下签订买卖合同，均会面临合同无效的情况。在这样的情况下，如果房屋已经过户，除非购买者被认定为善意第三人，否则同样面临风险。

PART 1

案例回顾

周女士与张先生是一对夫妻，两人在2008年通过贷款的方式购置了一套房产。2014年下半年，张先生告知周女士，欲将夫妻俩购置的房子出租给杨先生与辛女士，尽管周女士极力反对，但张先生还是执意将房产出租。

2020年，周女士与张先生因感情问题协议离婚，在离婚协议中约定，夫妻俩于2008年购置的房产归周女士拥有，同时该房屋的贷款由周女士偿还。

在办理离婚之后，周女士向杨先生、辛女士提出收回房屋，但遭到拒绝，而此时周女士才得知，在自己不知情的情况下，丈夫早已将该房产以550万的价格出售给杨先生和辛女士。周女士认为，该房屋的出售价格低于市场价，并且张先生在签订房屋买卖合同时，该房屋属于夫妻共同财产，张先生无权出售房屋。

周女士在与杨先生和辛女士经过多次协商无果，随即周女士将自己的前夫张先生、房产购买方杨先生、辛女士诉至法院。

PART 2

律师点评

律师表示，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。即恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同为无效合同。并且为了证实周女士的前夫张先生属于低于成本价交易，在起诉时周女士可以就房屋的价格，申请委托房地产评估公司进行评估。

在起诉之后，如果杨先生、辛女士未能提供充足有效的证据证明其与张先生、周女士就购买房屋达成口头约定的情况下，该合同会被法院认定为无效合同，张先生与杨先生、辛女士构成恶意串通，损害了第三人利益。

但是，值得注意的事，该案属侵犯特定第三人利益合同，系相对无效的合同，也就是说，法院依周女士的诉讼请求依法对涉案合同效力进行了审查，但是若周女士主张杨先生和辛女士返还房屋还有一定的难度。