小户型住宅，和40年土地使用年限的商住公寓，虽然在物理面积上，有一定的相似度，但是，两种房源的性质，却是有着天差地别的。

小户型住宅（或者住宅式公寓），本质上还是住宅，判断的标准主要有2个要素，其一，土地使用权年限是70年，其二，水电的收费是民水民电，小户型住宅基本上都会通燃气，住宅式公寓则不一定。

而商住两用的公寓，本质上属于商业性质，土地使用年限是40年，与住宅分属于两类产品，属于商业地产，这种商住两用的公寓，可以用来注册公司办公地址、用于商业经营，也可以用于居住。

在二选一的情况下，一般都是70年的小户型住宅，要比40年商住两用公寓更有优势，原因有以下几个方面：

小户型的住宅绑定的城市资源，通常是倾向于居住、生活方面的资源，比如教育学区、户籍、生活配套等方面。

而商住两用的公寓，绑定的资源更加侧重于交通（如地铁）、商业经营注册资质等，虽然也有与住宅重合的要素，比如交通、商业配套等。

虽然商住两用的公寓不一定有住宅的教育学区、落户资质等便利绑定，但却是要比住宅多出一个“经营资质”的功能的。

由此而见，二者在绑定的城市资源方面，并不存在孰优孰劣的对比，只不过是各自的侧重点不同，住宅侧重于居住而且往往仅限于居住，而商住两用公寓，则可以同时兼具居住和经营两种属性，相对来说适用范围还更广一些。

小户型住宅的持有成本，相对来说要比商住两用公寓低很多，包括物业费的标准、水电的费率等，甚至于楼栋设施（比如电梯等）的使用频次，住宅都相对更低一些，损耗折旧的速度，都不会像商住公寓类产品那么快。

从居住体验来讲，住宅的居住体验显然是更优质的，因为商住两用公寓的往来人员相对比较复杂，有经商的，也有住家的，物业对楼栋的管理相对比较开放，居住人员的流动性也比较大，对于一些追求安全和稳定的住家业主而言，就不如单纯的住宅小区那么舒适了。

小户型住宅和商住公寓在性价比方面，也是小户型住宅更有优势的，比如，住宅的公摊比例是有相对严格的限制的，超出一定比例范畴，房开是要赔付的，而商住两用的公寓，属于商业类产品，对于公摊没有太多的限制。

所以，商住两用的公寓公摊往往更大，梯户比也更低，花同样的钱，买到的住宅，在居住使用功能上，是要比购买商住公寓更有性价比的。

住宅的流通性，历来都是要比商业项目更大的，因为商业地产，包括商铺、门面、写字楼、公寓等，流转的成本是相对比较高的，光是税费这一项，都要比住宅高出不少。

而且，在金融贷款条件上，商业项目的首付，通常都是要首付5成或者更大比例的，有的项目甚至都不让按揭贷款，只能全款购买。

所以，这就导致了，小户型的住宅，流通性是住宅项目中比较高的，而商住公寓的流通性，则和大多数商业地产类似，在二手房领域，成交量价都并不是那么出众，甚至有的商业项目，流通性几乎就是被锁死的，除非降价割肉，才可能会有人接盘。

综上，70年土地使用权的小户型住宅，包括那些70年产权的住宅型公寓，从居住方面和资产属性上，是要完胜40年土地使用权的商住两用公寓的，但是，在经营属性上，商住两用公寓又具有不可替代的功能价值。