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1、问：大师兄，你怎么看深圳停建安居房和人才房，推行共有产权房？以及对当下购房有什么建议？

答：

深圳早在去年年底就提出了这套草案，只是你们没注意到而已，我这几个月的文章和视频多次提到可售型人才房。

①安居房是比较老的保障性住房，相对人才房申请门槛较低，价格同样是同地段商品房的5-6折，未来可以补税转红本商品房。但是安居房需要排队轮候，不过目前较偏远一点的安居房已经不需要排队了，直接申请都可以买到了。缺点是好地段的很难排到。

②可售型人才房，申请门槛较高，需要本科及以上学历或国家二级证书及以上，具体的可以上住建局官网查看。相对于传统的安居房，人才房不需要排队轮候，可以直接申请参与摇号购买。有不少位置还可以的人才房，比如深铁熙府，同乐安居馨苑，深业云海湾等。价格是同地段商品房的5-6折，未来可以补税转红本商品房。缺点是好地段的2房难以摇中，3房要求太高，难以达到申请要求。

③共有产权房，是新提出的保障性住房，购房者只有50%的产权，剩下50% 的产权归ZF所有，购房者不可能取得完全产权，未来买卖也只能卖这50%的产权，并且只能卖给符合共有产权房申购条件的人，内部封闭流转，相当于买了个长租房。并且买卖价格受ZF指导。

④安居房和人才房部分楼盘具有投资属性，投资属性体现在现在以同片区商品房5-6折的价格购入。虽然5-6折，绝大部分安居房的投资属性也不强。

共有产权只有居住属性，没有投资属性，真正的房住不炒。

总结：什么样的人适合买安居房呢？不符合人才房申购资质的，首付不多，收入也不多的群体。能接受偏远地区的通勤。

什么样的人适合买人才房呢？符合人才房申购资质的，首付不多，收入也不多的群体。抓准好地段的人才房下手。

什么样的人适合买共有产权呢？你们说

⑤对商品房的影响：双轨制的住房体系，未来会逐步放开商品房的限制，让商品房市场化！

2、问：大师兄，家里刚生了二娃，准备再做一些资产储备给娃们多一个保障，目前手上现金100W，年收入40W，纯投资您有什么好的楼盘或者片区可以推荐呢？我们现在的几套房产情况如下：龙华世纪春城四期，面积139，红本；广西南宁有两套房，红本在手，市值350-400个，均无贷款。望回复，非常感谢！

答：

1.目前家庭还有一个购房名额，不做任何技巧的正常情况下，普通住宅7成首付（750万标的以下）。

2.为下一代做资产储备，更应该把三四线城市房产优化成一二线城市，建议南宁房产出掉腾资金。

3.在不通过世纪春城抵押融资或加按操作的情况下，子弹全部凑到500后，留50-80个子弹做家庭备用金，选畴的标的大概在600左右，首付420左右，负债在180，月供9500左右，年月供12万左右，占家庭年收入的30%，并且还有备用金余量，基本不会有太大的生活压力。

4.600w附近的标的，租金回报率一般在1.2%左右（适当装修后可到1.5%），也就是每月租金6000回报，如果出租，抵消后实际供楼资金3500元（或1500附近），基本月供无压力。这种方案，适合不需要太多抵押融资操作，月供和备用金都无压力。

5.600W想搏一搏，可以关注梅林深中梅香学校两房。想稳健一点，考虑宝中两房，老前海两房，科技园两房，蛇口望海路两房，保税区两房！

6.如果要把标的扩大到800-1000w，就需要世纪春城抵押融资操作或者少量首期款垫资操作，留半年以上资金做JYD，预留月供1年半以上，纯投资也不会有太大压力。负债大概在500w以内，月供2.7w以内，租金回报9k以上（看装修如何），抵消后实际供楼资金1.8w/月。年月供21万，3年无忧防火墙63万。这个区间，南山纯投资这个区间，既不刚，又不豪。小三房，比如南头片区，老前海片区，安托山片区次新盘。

7.如果要把标的扩大到1000-1200w左右，纯投资，就需要多腾2年无风险月供资金规划，不精通贷后金融和负债均衡，不建议冒进。

3、问：你好，刚需买房，小孩半岁，也为小孩以后上学做准备，预算750W以内，3成首付。目标一套带学位的3房。应该怎么将学位和居住平衡？有的房子新，但学位一般，但是有的学位不错，房子周边配套很差。

看了信义嘉御山和银湖谷。在南山看了阳光雅居里，房子相对新，学位一般。还有创世纪滨海花园，学府的学位稍好，担心光靠学位拉动还有多少升值空间。 另外的宝安碧海不太熟，老师这边有什么推荐？

答：创世纪滨海楼龄太旧了，学府中学学区大，小户型多，未来再往上走的空间并不大。阳光里雅居确实新，很多鹅厂的员工买或者租那里，但是学校一般，如果考虑好学校就排除吧。信义嘉御山是坂田北的大哥，社区大，赠送高，学位好，成交非常活跃。如果你在坂田或福田上班，这个盘是可以考虑的。星河银湖谷，坂田南的标杆盘之一，商业地铁都方便，同样也是高使用率，88平四房，唯一的缺点是学位拉跨。碧海概念多，前海宝中购买力外溢，大铲湾企鹅岛，投资还行，同样学位拉跨。其实南山福田还有更好的一些选择，可以私下交流！

4、问：请教，我现在想给孩子买个学位房，三年后用，刚卖出深圳唯一住房，手里有500现金，家庭年收入大概50万，准备首付五成，最近看房我面临三个选择，1.园岭新村一套1984年的学位房三房，价格830。2.龙华金亨利一期一套，1000万。3.鼎泰风华三房1000万左右。想问一下，相比未来的增值空间，您更推荐哪里？

答：你好，园岭新村最大的利好就是旧改，但是目前看起来遥遥无期，但是赌性太大。 投资角度： 鼎太风华>金亨利>园岭新村。

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