目前，我们面临的房地产形势，比以往任何时候都复杂。

1-5月份，全国商品房销售面积和金额下滑20%-30%，单月销售金额已连续7-8个月下跌，5月的跌幅接近40%。

事实上，从去年四季度开始，国家就积极纾困楼市，房贷利率已降到2015-2018年那一轮纾困期的水平。

同时，各地救市也持续大半年了，但全国楼市还是很冷，而一线城市房价却开始反弹了，各地豪宅卖的很火。

比如，郑州楼市整体很冷，但北龙湖的豪宅成交很火，郑州奢侈品店生意很好。这说明什么，楼市供求越来越失衡，突出表现在高收入人群买房、消费未受疫情多大影响。

当货币开始宽松，精于理财的富人敏锐地进入楼市。但是，除了金字塔尖的这部分购买力，其他人群购房意愿很低。不管是换房、刚需，都不像过去那样，一旦政策松动就搬着小板凳冲入售楼处。5月份，70个城市中有53个城市二手房价格下跌，很多城市房价阴跌了3年了。

当下楼市的主要矛盾，是新市民购买力不足与高房价的矛盾。

根据国家统计局发布的《2021年农民工监测调查报告》数据，2021年中国有2.9亿农民工，其中有1.33亿是在城镇居住的进城农民工，背后还有1.5亿留守人群。楼市的旧模式是把房子卖给城里人。

这个模式的最大问题，是没让1.33亿进城农民工在城市安家，变成真正的市民。

包括部分农民工，我们有3亿左右的新市民，与现在我国中产人群规模差不多，相当于美国的总人口。

如果能把这3亿左右的新市民转变为真正的城市居民，他们成为楼市的生力军，我们的房地产不会这么差。把农民工当成城市过客，于情于理都说不过去。

这种身份的转化，关键就在于有没有一套合适的房子。而旧模式下，房地产提供不了这样合适的房子。

2021年，我们提出大规模筹建保障性租赁住房（简称“保租房”），并将其作为“十四五”及未来住房供应的重点，各地规划的目标很庞大。

比如，广州、深圳、上海分别要建设60万套、40万套、47万套，占到规划期新增住房40%左右，热点二线城市也要达到新增房源的30%。

2021年，全国40个城市新筹集 94.2万套保租房，但其实这中间大部分是原有租赁房源的认定（包含国有租赁平台房源和部分长租公寓）。笔者认为，不管是从算账，还是地方政府财源前景，抑或是盈利模式，以及开发商、长租公寓的积极性，都不足以支持大规模筹建保租房。