“市场向左、公益向右”说的很在理，意思是企业赚钱要讲社会责任，公益活动要有现金流（市场化）。只有这样，市场企业和公益活动才能可持续地开展下去。

如果可以“先租后售”，甚至像98年房改那样，还能以租金抵购房款，整个激励链条就扭正了。租金可以收回一部分成本，未来的售价可以收回一部分成本，银行贷款也可以收回成本。最关键的是，如果一开始就明确，你租的房子10年后你要买，那么产权就非常清晰了。

产权一旦清晰了，愿意“先租后买”，一直到禁售期的新市民就多了，银行也就很愿意贷款了。而且，稳定的租金和租期预期下，还能发行REITs，也能解决建设资金。对开发商或租赁企业来说，也愿意投资建设了，因为资金能收回来，还有国家的优惠政策，算下来是个不错的收益。

这种供应模式，地方政府也乐得。一方面，不用投入多少财政资金；另一方面，轻而易举就能创造出这么多的保障性住房；更重要的是，还能带动土地出让、税收增长、固定资产投资，不影响土地财政。

当然，还有地的问题。地方政府当然最想卖高价地，一次能收回一大笔钱，上几个大项目，而不愿意把地拿出来建保租房。赵教授认为，尽管短期内损失了一笔土地收入，但却通过保租房留住了新市民，降低了企业运营成本。而且，新市民“先租后买”积累了家庭产权房，有恒产者有恒心，就能带来后续源源不断的消费和生产，以及地方政府细水长流的财税收入。

其实，根本不用去动新增土地这个政府碗里的“奶酪”。保租房不用建新房来解决。因为，现在市面上的房子实在太多了。

过去20多年来，任何城市都沉淀下来很多存量房。或者，这些房子初始功能规划与现实需求不符（比如，过去企业需要大空间，现在个人创业需要小空间）。或者，很多城市好大喜功，之前规划太多园区、新区、CBD，过剩了，砸在手里了。

跳出原有思路，把这些沉淀资产转换一下属性，变成保障房。按原来用途，无人问津还白白浪费。现在如果能改为保租房，补上公服配套，“先租后买”，就能把人填进来，就有了现金流，商业化的逻辑也就具备了。而且，房地产可以处置一批沉淀资产，促进存量房屋盘活，增加政府税收，增加了一大批保障房供给，让新市民通过低成本租赁，扎根大城市，并释放了消费和内需。

更重要的是，也为未来商品房市场培育了可持续的购买力。

就在本文发布之时，传出了好消息，6月22日，湖北省住房和城乡建设厅出台《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》，明确以可租可售、先租后售等方式，满足住房困难群体差异化的住房需求。文件提出的8种房源筹建渠道中，第1-5条供给的保障性租赁住房可允许先租后售，租赁满5年后，承租人可申请转为共有产权住房，购买部分或者全部产权。已交的租金，可以计入购房款。共有产权住房持有5年后，持有人在购买全部产权的情况下，可申请转为商品住房上市交易。