实话讲，实打实的保租房项目，目前主要靠国企平台在支撑着。

讲站位、讲政治，并总是拿个别项目来撑场面。但是，如果从可持续筹建和运营的角度来看，如果打算将它作为未来住房“主体类型”的角度来看，目前设计的保租房模式可能不可持续。

那么，问题出在哪了呢？

从供给端看，保租房的筹建运营模式，与当下高成本（土地和房源成本高、融资成本高、机会成本高）、投资回收期太长、企业要盈利等，难以协调。进一步，土地或房屋业主对不动产价值的认识，还停留在房价高涨时期，导致收房高成本，或干脆收不到；而人口净流入的地方政府，仍旧依赖地产，常态化刺激需求，固化了土地或房屋业主对不动产价值虚高的认识。

从需求端看，上面讲的供给端的问题，地方政府政策导向等，也加剧了租客对于买房的决心。另外，租赁房源权利边界不清晰或者说“租赁权”太过弱势。最典型的就是，社区或物业对于租客和房东的另类对待，租赁秩序非常不稳定，导致很多人将租房作为权宜之计。

那么，该怎么办？

近日，厦门大学赵燕菁教授提出一个非常有创新性的制度设计：重新启动98年式“房改”，打造“先租后售”、“租售联动”的保租房模式。

新模式下，保租房先以低租金、低门槛（无房、有稳定就业）租给广大的新市民。然后，限定5-10年锁定期，在这期间只能租住，不能交易。解禁期结束后，租客可买回并转化为商品房。

制度设计上，前期缴纳的租金可以抵扣房款；售价也很低，可以是成本价或“成本加成”。这样，新市民就变为有产阶层，新市民家庭就以最快速度致富。由此，3-4亿的新市民可以分享城市公共服务提升的溢价，也就是房屋增值。

对赵教授的观点，笔者非常认同。

因为，这样的制度设计，解决了2个大问题，一是保租房的投资运营接地气，二是可以大规模筹集建设。总结来讲，如果无法与可交易的产权对接起来，保租房很难规模化筹建和运营。

1998年之前的福利房，就是如此。

1998年祭出“房改”，原因不是福利房本身不受欢迎，而是廉租性质的福利房无法规模化供给和维护。“房改”后的公租房也是如此，保租房似乎也难逃这种结局。98年“房改”后20多年，商品房市场之所以快速发展，在于福利房低价卖给租户。这样，收回了一大笔初始资金。

于是，经济适用房（98年后商品房的主体）能大规模推下去。

1998年房改之前，城镇职工真的没啥钱，手上有几万元，就是有钱人了。要搞住房分配货币化、市场化，真不具备条件。但是，之前缴纳的租金抵掉一部分房款，再凑个几万元，一套房就到手了。别小看这几万元，对后面积累经济适用住房建设资金，起到很大作用。

等到后面商品房市场发展起来了，这些人群把手上的房子卖掉，就积攒起了更大一笔收入，加上按揭后来也蔚然成风，就能买得起开发商的商品房了。当下形势和1998年房改那时，基本是一样的。

对于新市民来说，他们手上没太大积蓄，很难付得起商品房首付款。即便付得起首付款，也付不起月供。

保租房若可以“先租后买”，就会调动起新市民的积极性。先租个3-5年没问题，既能解决体面的居住，还能在这几年攒首付、攒月供。几年以后，就可以轻松地把房子买下来。

而且，有恒产者才有恒心。

相比商品房产权，租赁权非常弱势，造成租住就是权宜之计，所有租客都节衣缩食攒首付（1-5月份居民储蓄同比增长50.6%），导致内需和消费不振，而商品房市场还萎靡不振。