文：阿信

白云系列文的第二弹，来，今天我们来聊聊白云的旧改。

白云一直被称为广州最大的城乡结合部，主要是太多旧村落了。

也因很多外来务工人员住在此处，白云的城中村建筑杂乱无章，楼层很高，还有不少是违建，这就导致了白云的整体城市面貌较差。

但是城市终究还是要发展的，白云作为中心六区之一，紧挨着天河，又需要大力发展高定位的白云新城、设计之都等产业，旧改工作迫在眉睫。

白云旧改目前也遇到很多问题：

一是白云原本有很多批发的商圈、市场等等，一旦大规模的改造，会导致产业的外流，万一旧改没成功，那就得不偿失；

二是上文提到的，白云城中村违建多，扯赔偿要扯很久；

三是现在的市场走低，加上现在的开发商们手里资金有限，开发商要控制成本，对于赔偿款有点压力。

旧改，因为体量大，开发周期长，涉及面广，要完全落地真的不容易。

来看看现在白云目前的旧改名单：

△图源房天下

一共80 个旧改村落，我们先看进度较快的，阿信呕心沥血把三年计划和五年方案的村落位置标了出来。

△蓝色示意为三年计划，黄色标为五年方案

白云旧改，究竟哪个更容易拆？

假如，我是说假如，现在白云的旧村合作商重新洗牌，作为一个房企的城更投拓部门，要在白云重新取一块旧改地，哪个旧改村会更受青睐？？

我们首先要明确一件事情，旧改工作靠的不是开发商，而是ZF，ZF才是推进旧改进程的主推手，目的是更新城市面貌，提升区域价值，而开发商只是一个执行者，目的是从中盈利。

ZF选择旧村改造的村落，看重的是要更新区域主力发展核心区/概念区的片区及其周边。

开发商选择旧村改造的村落，看重的是哪里最好拆、最好卖，最容易回款。

ok，那我们今天从区域潜力、拆迁难易程度、区域售价三个方面来分析。

一、区域潜力

白云目前最主力发展的，大家都知道，就是三个片区：白云新城 设计之都、白云站、白云湖。未来比较重点的片区大概为18、22号线交汇处。

我们在地图上把它圈出来：

从这几个重点的发展概念区，我们梳理出，目前对白云可能比较重要的几条村落：

白云新城 设计之都：陈田村、江夏村、黄边村

白云湖：小坪村、红星村

白云站：棠涌村

18、22号线交汇处（没那么快）：方石村、大巷村

这几条村落依靠白云目前概念最强的片区，片区要发展，周边村落的城市面貌是要出来的，这是白云的门面。

二、拆迁难度

我们前面说过，对于开发商来说，拆迁难度是目前的痛点问题，来看看哪些村比较头疼？？

2020年，白云人民政府公布了《广州市白云区城市更新专项规划大纲（2020-2035年）》（决策征求意见稿）。

在文件中，白云区充分考虑了目前白云区各个板块的综合情况，分了三个区域：鼓励改造区、一般改造区、敏感改造区。

顾名思义，图中橙色部分鼓励改造区就是可以改，能够改；黄色部分一般改造区就是改不改都行，绿色部分敏感改造区就是不要碰。

（考虑置业白云的同学，假如你考虑购房，绿色部分变量不大，请谨慎考虑）