■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

被征收人无需费心思琢磨“新建普通商品住房市场价格”与“类似房地产的市场价格”在字眼儿上或者评估专业领域的区别，最高人民法院通过相关裁判已经告诉了我们这一问题的初步答案。当然，记住凡事皆有例外，要具体案情具体分析，争取对我们最有利的补偿安置利益总是没错的。

城市房屋被征收时的补偿价值怎样确定？《国有土地上房屋征收与补偿条例》早在10多年前就给出了明确的标准：不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

而在近些年的征拆实践中，广州市、天津市等少部分地区在其地方性规定中引入了“新建普通商品住房的市场价格”这一概念，并将其作为“类似房地产的市场价格”的重要比照对象。

《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第20条是这么说的：被征收住宅房屋的价值，由房地产价格评估机构按照被征收房屋类似房地产的市场价格和其所处区位的新建普通商品住房市场价格分别评估，并按照较高的评估结果确定。

《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第21条则规定，住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。

且在确定搬迁时限奖励标准时，广州市也将“新建普通商品住宅市场价格的15%”作为了该部分奖励金的数额上限。

那么，“新建普通商品住房市场价格”这一标准被征收人究竟该如何理解呢？以它为标准算出来的补偿数额会高于“类似房地产的市场价格”标准吗？被征收人究竟是亏了还是赚了呢？

最高人民法院在刘女士诉天津市红桥区政府征收补偿决定纠纷一案【（2019）最高法行申12632号】的再审审理中就上述问题提出了如下裁判观点：

新建普通商品房的价格既包括区位、用途、建筑结构、建筑面积、占地面积、土地使用权等因素，也包括开发商人工成本、资金成本、依法缴纳的各种税费等运营成本，以及赚取的利润，其中土地费用是按照招拍挂的价格确定的。

除非院落面积远远大于房屋建筑面积，一般情况下按照新建普通商品房进行评估的价格，是高于类似房地市场价格的。

在明律师来帮各位被征收人朋友详细解释一下最高法的上述分析。《国有土地上房屋征收评估办法》第30条规定，被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

而“新建普通商品住房的市场价格”则可能在权利性质、新旧程度等方面与“类似房地产”有较大差距。

一方面，棚户区改造、旧城改造等征收项目涉及的房屋很多都有公房性质背景，即使被征收人已通过房改政策将其购为己有，其也完全可能仅享有房屋的所有权，而不享有房屋所涉的国有土地使用权。这就在“权利性质”上与新建普通商品住房拉开了差距。

另一方面，新和旧体现在最高法裁判中提及的开发商运营成本上差距就更大了，特别是建成于上世纪90年代以前的老旧房屋。

故此，从被征收房屋市场价格的组成要素上分析来看，最高法的裁判观点当然是有其合理性的。

不过凡事无绝对，在具体个案中被征收人也不可盲目地认为按新建普通商品住房的市场价格给补偿自己就一定赚到了。

通俗点儿讲，在征收拆迁这回事情中，征收方是主动发起者，是地方性规定和政策、补偿方案的制定者，被征收人永远都只能处于被动应对的地位，那么亏本的事情征收方自然不会干。

在前述案例的最高法裁判中，这样一个细节值得大家关注——刘女士主张征收方提供给她的产权调换安置房地点既非原地也非“就近”，损害了其居住权益。然而最高法却并未支持其这一主张，而是给出了这样一番理由阐述：

因红桥区xxx地区棚户区改造（旧城区改建）项目的定向安置经济适用房由天津市红桥区实施行政管辖，与被征收地段距离适当，结合天津市作为直辖市市区可利用土地少的实际情况，定向安置经济适用房区位属于就近地段。

并且该定向安置经济适用房项目所处位置交通便利，规划布局合理，规划有街道办事处、派出所、中小学、幼儿园、医院、社区商业服务中心、公交站、停车楼等各类公共服务设施，建筑功能齐全，配套设施齐备。红桥区政府提供的定向安置经济适用房并不损害刘xx的合法利益。

众所周知，关乎房屋价值的最核心因素就是地段位置。而对于广州市、天津市等一线大城市而言，“市区可利用土地少”是客观情况，老百姓所指望的“回迁安置”落实困难也是事实。

而前述涉及“新建普通商品住房市场价格”的规定中均提及了“新建房”要符合“被征收房屋所处区位”这一要求，目的就是为了保障被征收人的补偿利益不因比照房屋区位的外迁而降低。

但是，“被征收房屋所处区位”却并非一个确定性的概念，不是老百姓理解中的“原地”或者“就近”。因为事实上，被征收房屋所处区位是未必有“新建普通商品住房”的实际交易案例发生的，老城区里可能绝大多数都是旧房子。

这样一来，这里的“所处区位”概念就需要适度放宽、放远到确有新建普通商品住房交易案例发生的位置上去。那么如此得出的“新建普通商品住房市场价格”能否准确、客观地反映出被征收房屋应有的补偿价值呢？这或许是存在变数和不确定因素的。

综合上述浅析，在明律师想针对此问题给被征收人提出如下建议：

最高法“新建的一般高于类似的”的裁判观点可作为一般原理加以理解，故大家在遇到征收方启用这一不同于590号令“类似房地产市场价格”的标准时，不必感到过分担忧或者焦虑。

除非你的被征收房屋是带院落、花园的大别墅，特别奢华的高档社区，否则一般情况下按“新建普通”的算咱不至于吃亏。

对于天津市规定中的情况，被征收人对两种标准下的评估价格享有知情权，征收方要按照较高的价格确定评估标准，而不能闭着眼直接按“新建普通”的算。

那么，被征收人就要充分重视自己在评估环节中的知情权、参与权，在分户的初步评估结果公示前充分与评估机构沟通，请专业评估人员作出解释说明。

如果被征收人出于某种原因坚持认为自己房屋“类似房地产的市场价格”高于官方选用的“新建普通商品住房市场价格”标准，从而使得自己的补偿利益受损，那么可以通过申请复核和专家委员会鉴定，就征收补偿决定向法院提起行政诉讼等途径实施救济。

在相关复核、鉴定和诉讼程序中，被征收人一方可明确坚持自己的观点，征收方和评估机构则需要履行举证、说明的义务，证明自己适用与《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定不同的标准是对被征收人更加公平、有利的。

被征收人也可在专业律师的指导下自行委托评估机构进行评估，从而得出两种标准下的不同评估结果，再将其对比结果提供给法院作为证据支持自己的质疑。

总之，如果征收方提供的初步分户评估结果公示、分户评估报告中不能体现这两种标准计算下的补偿金额区别，那么被征收人有权通过查阅整体评估报告等途径要求评估机构进一步予以说明。

那种什么都看不出的“分户估价单”绝非法律意义上的分户评估报告，这种一两页纸的东西，被征收人要重点加以审查、救济，不可盲目签字认可，评估标准的事儿反而没有那么重要。

广州市的规定中只是将“新建普通商品住宅的市场价格”作为搬迁时限奖励金的“封顶”依据，这属于政策可调整的范畴。若被征收人对补偿满意，奖励金给多少拿多少即可；若对补偿结果不能接受，这搬迁时限奖励也自然和咱没多大关系。

但无论怎样“掰扯”，有一个原则大家要坚持：哪种补偿标准都要保障被征收人获取公平、合理的补偿，原有的居住生活条件不能降低，甚至应当有所改善。

任何一个概念、说辞被抛出来都一样，符合上述原则，那就是好东西；违背上述原则，让老百姓的居住条件退步了，那就是孬东西。

在明律师最后要提示大家的是，所谓被征收人“亏了”的情况，不多见；“赚了”的情况，也不可能长久。“不赔不赚”，适度改善了一点儿居住条件但又没有一夜暴富，这或许才叫公平、合理。“新建普通商品住房市场价格”的问题，我们秉持这样的良好心态去理解就对了。

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