原告不服一审判决上诉至连云港市中院，二审法院认为，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或处分权。本案中，刘某霞、刘某娥是否享有涉案房产所有权，刘某亮是否有权处分涉案房产并不必然导致涉案合同无效，故刘永霞、刘永娥起诉要求确认涉案房屋买卖合同无效缺乏依据，对其上诉理由，二审法院不予采纳。遂维持一审判决。

法官说法

近年来，由于房屋和土地价值节节攀高，因房屋买卖、土地转让、宅基地互换等引发的诉讼越来越多，如何认定这些合同的效力是处理案件的先决条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的 （四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。该条文基本囊括了合同无效的几种具体情形，其中第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”，内涵较为丰富，争议也比较大， 散见于各种法律法规条文中。本案中，争议的房屋属于集体土地上所建设的房屋，根据《土地管理法》的规定，集体土地属集体成员共同所有，如果将集体土地或集体土地上所建的房屋出售给集体组织成员以外的人，则引起合同无效的法律后果。但本案中，房屋买卖合同双方均是集体组织内部成员，因此，该合同不违反该法律强制性规定。

原告以被告刘某亮无权处分且未经追认主张合同无效，依据的是《合同法》第51条，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该条规定了无权处分的情形，根据该规定，无权处分合同经权利人的追认或处分人订立合同后取得处分权，合同有效。但是否能反推出未经追认或未取得处分权的合同自始无效？在买卖合同司法解释施行之前，法律界对此存在争议。

2012年《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》出台后，其中第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条明确规定了无处分权人签订的买卖合同只要是双方真实意思表示，无其他合同无效情形，即使未经权利人追认或处分人无法取得所有权，也不影响合同的效力。

《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条规定实际上对物权行为和债权行为进行了区分，债权行为是物权变动的原因行为，由合同法调整，物权的变动效力是合同签订后的履行问题，由物权法调整，物权效力不影响合同效力。买卖合同是债权行为，根据合同相对性原则，合同约束的是订立合同的双方当事人。合同有效并不必然引起物权变动的法律后果。在合同买受人因实际权利人没有追认或出卖人未取得处分权而无法取得物权的情形下，买受人可依据双方之间签订的合同主张违约责任或者损害赔偿责任。当事人只有对标的物享有所有权或处分权，才能履行转移所有权于受让人的义务。因此，在无权处分的情况下，买卖合同的债权行为有效，物权行为处于效力待定状态，在权利人追认或者事后取得处分权的情况下，物权行为才能发生效力，否则不发生物权变动的效果。

举个例子说，你的弟弟卖了你的房子，你没有同意，买房子的人来找你要房子，拿出他和你弟弟签的合同，你当然不会把房子给他。如果你弟弟趁你不在家把房子交给买房人了，你发现后是可以把房子要回来的。他只能找你弟弟要钱，包括让他承担违约责任。这时候，你不能说他们的合同是无效的，这个合同对他们来说是有效的，只是不能产生你交付房屋的法律后果。但是，如果你觉得卖的价格很合适，你弟弟把房款给你了，你也同意卖房了，那么，这个时候，你们去办理过户交付房屋，物权变动的效果也发生了。

另外，物权法第一百零六条还规定了无权处分善意取得制度，内容为：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意却其他物权的，参照前两款规定。”本案中，如果二原告起诉要求被告返还房屋，被告可以用“善意取得”进行抗辩，法院将对是否构成善意取得进行审查。

作者：李梅