哦，对了，面签仅能工作日进行，整个流程约2小时左右，没啥额外需注意的，只记得那天是频繁的签字、按手印。

（3）1月4日评估

面签后就到了评估环节，评估就是房产评估公司会上门对卖方的房子进行拍照，比如门牌号、每个房间、小区等照片素材，然后评估公司会出一个评估价给银行，评估价格决定了贷款的金额，不过一般评估价基本都会低于房子的成交价，我们的那个房子评估总价好像是200万多一点。

（4）1月18日批贷

由于买方是组合贷，所以批贷放款的流程会较为漫长一点，元旦后先是商贷批过，后面18日是公积金审批完成，这里需要说的是其实批贷速度是可以让交易管家介入催银行的，这个也是后来朋友告诉我的，如果买卖双方着急的话，可以多催催交易管家，跟进进度。

（5）1月27日过户

如果卖方的房子有贷款，在过户前需将贷款结清，而后房子解压。因为我们的房子有35万多的贷款，所以在过户前的一周我们就去贷款银行结清了贷款，结清后大概2个工作日就在小程序上查到我们的房子已经解压了，结清贷款解压现在只需跑一次银行就办理完成了。在房子解压后，才可进入过户环节。

关于首付款部分，我们房子总价235万，买家是首付四成，首付款为94万，由于买家在签订合同的时候付了10万定金，所以首付只需要付剩余的84万。首付款需在过户前的2个工作日打到平台的监管账户上，等过户完成后，再解冻到我们的账户上。

过户需双方到场，在政务中心办理，这里买家需缴纳契税和个税，如果购买的二手房满五唯一的话个税也不需要，我们的房子是满二唯一，所以买家需支付1.5%的契税和1%的个税，还有一个房产证的工本费是80元，加一起好像是5万多。

契税和房屋面积有关，我找了一张武汉的契税标准表，以供大家参考：

家庭首套房90平米及以下契税税率为1%，90平米以上的契税税率为1.5%。

家庭二套房90平米及以下契税税率为1%，90平米以上的契税税率为2%。

家庭三套房及以上不论面积契税税率为3%。

（6）2月14日抵押放款

过户完成后，卖出的房子会再次进入抵押环节，抵押完成后，银行和公积金中心是在2月14日放款完成的，商贷和公积金是同一天放款的。

（7）3月6日交房

放款完成后的2个工作日内，我们收到了房子的尾款，然后就是和买家约定交房日期了。关于交付时间，依照合同是卖方收到尾款的22个工作日内搬走，也就是差不多一个月的时间。如果需提前或者延迟交房，双方可以协商，按照市场价给另一方补相应房租即可。因为我们提前就找好房子，所以提前了好几个工作日就交付给买家了。

这里补充说一下，在把房子交付给买家前，我们是有2万元的钱在平台没有解冻的，1个是物业保证金1万、再一个是户口保证金1万，卖方如果户口是和房子在一起的话，需要在交付房子前将户口迁出，物业保证金就是确保物业费已经结清。在完成交付后，那2万元就自动解冻了，至此，整个二手房交易的所有流程也就结束了。

对了，这里需要说一下交房过程也很快，买家和房产经理人一起照着合同过了一遍家具家电后，然后查了物业费、水、电、燃气后，按照多退少补的原则进行结算，差不多1个半小时就办理妥当了。

交房前几天在回家的路上拍的天空交房前几天在回家的路上拍的天空

Part4. 房款到账的时间节点

现在给大家梳理一下我们卖房235万房款到账的一个时间轴

1、12月22日，签合同，合同签完后账户解冻收到10万定金；

2、1月27日过户后，账户解冻收到94万首付款-10万定金=84万的剩余首付；

3、2月14日放款完成后，账户解冻收到139万的尾款；

4、3月6日交房给买家后，账户解冻收到2万元保证金。