自改革开放后，无数农村人走出乡村，来到繁华的大城市里打拼，在多年的努力奋斗之下，很多农民也在城市里站稳脚跟，买房定居。在这一背景下，农村宅基地和自建房也出现了大范围闲置现象，为了盘活这些闲置的资源，国家近年来也在多方面探索其再利用方案，旨在让农民获得收益的基础上扩展宅基地功能。但多年来，国家一直将“禁止宅基地买卖”作为底线，这使得宅基地的实际利用盘活受限。不过如今有了一个新说法，只要符合3个条件，自建房可“自由买卖”？

01、宅基地无法出售在80年代之时，农村户口人数为9亿人，但到了本世纪初就已降至8亿人，七普数据显示，农村常住人口更是降至5.6亿人。可见，越来越多农村人已离开家乡，在新的城市扎根。不过，农民进城后，并没有将手里的宅基地退出，再加上农村人口降低，“空心村”现象也开始普及，闲置宅基地数量大大增多。根据相关统计数据来看，我国闲置宅基地占比为19%，且东部地区闲置占比最高，中部村庄最低。为了解决闲置情况，早在15年时国家就探索宅基地的再利用，18年时一号文件提出“宅基地三权分立的探索”。在过去，宅基地是无法出售的，毕竟它属于村集体共同财产，农民只有对应的使用权，没有其所有权。尽管农民可一直继承宅基地使用权，但不能私自出售，仅仅只能用来建房，不能建造厂房、仓库、养殖场等，这些都是违法行为。早在1999年时，国家就已规定城里人不得来农村购买宅基地，且本村集体外的人也无法进行宅基地买卖，只有本村集体的人才能流转。

02、符合“3个条件”，可自由流转不过随着宅基地“三权分置”的探索运用于实践中，宅基地的使用权、资格权、经营权开始独立，部分地区也展开了试点改革，只要符合3个条件，农村自建房就可“自由买卖”。1、买房需为农村户口正所谓民以食为天，土地是农民生活的根本，也关乎着农民的生活生存，就算在城市里创业失败、一无所有，农村也是自己栖息的家园。而在资本化的今天，其他行业均有资本的影子，唯独宅基地方面，国家始终没有放开资本，为的就是不让农民利益受损，不让短视的农民将宅基地、房子卖给城里人。因而，想要购买农村房屋，必须是农村户口，这是基本前提。

2、必须在试点区内宅基地“三权分置”的改革不是儿戏，国家必须保证农民利益不受任何影响才会在全国范围内推行。尽管“三权分置”理论上是为农民考虑，但难保实际运用中被钻了漏洞，因此国家并没有大范围推行“三权分置”。而根据土地管理法，宅地基使用权只能在本村集体内转让，不能转给外村人，除非外村人或城里人已将户口迁入本村集体。因而，只有试点区内，农村宅基地使用权、房屋所有权才可以跨村镇流转“买卖”，不过交易双方户口需在试点区内才行。

3、买房有宅基地资格权根据规定，宅基地交易后仍要符合“一户一宅”的原则，一个户口下不能出现2处宅基地，不然也是不符合规定的。宅基地也必须符合当地规定面积，如果一个人名下有两处或2处以上的宅基地，超过部分需交还给村集体，当然实际中政府会给予一部分补偿。而多出来的宅基地或超过面积的宅基地是无法确权的。

因而，买方如果想要购买其他村民“房屋”，那就提前申请资格权。如果没有资格权证明，那就只能先将原有的宅基地退给村集体，也就是“买新退旧”原则。不过考虑农村闲置的宅基地较多，“一户一宅”不利于沉淀资产的盘活运用，因而试点地区的农民，只要获得宅基地资格权就可自由“购买”农村房屋。当然，农民的资产无法和城里人相比，想要盘活农村闲置资产，让城里人参与进来效果更好。在这一背景下，试点地区也探索了经营权外放，市民可通过租赁农村自建房，从而拿到经营权，并通过签订租赁合同满足下乡居住、投资的需求，租赁时间最长为20年。当然，农民也可将闲置宅基地有偿退出获得一笔钱财，也可和城里人合作或交给村集体开发成农村民宿、农家乐等赚取一笔分红，以更好的盘活农村资产。不过，笔者建议大家尽量别将宅基地退出，尽管可拿到一笔补偿，但补偿金也就3-5万/亩，一旦彻底退出，那就失去了农村土地福利。

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