面临拆迁，违建应如何认定？

京平律师答：

违法建筑是在拆迁过程中常常听到的一个词，但事实上，法律并没有对“违法建筑”进行明确的界定。在拆迁中，关于违法建筑的界定，主要依据的是《土地管理法》、《城乡规划法》等法律法规。

《城乡规划法》四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”

第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”

第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”

因此，就《城乡规划法》而言，违法建筑主要是指：

（1）未取得城乡规划部门规划许可证而擅自施工的建筑；

（2）已取得建设规划许可证，但未按建设规划许可证的规定，如批准范围、内容，进行建设的建筑。

但需要注意的是，在实践中，拆迁方常常借“拆违”之名，行强拆之实，把没有证件的房屋都认定为“违法建筑”。这样一刀切地认定违建是不合理的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》二十四条，无证房屋的补偿需要区分两种情况：一是可以认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当予以补偿；二是认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。对于可以补偿的情况中，哪些无证房可以被认定为合法建筑往往是争议的焦点，这需要综合考虑房屋的建造时间、当时的立法情况、未办理产权证的原因等多种因素。如果自家房屋被认定为违法建筑，建议及时咨询专业律师，以有效地维护自己的合法权益。

拟征地公告发布后多久能够征地？

京平律师答：

国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中对拟征地公告作出了规定，在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。

对于关于拟征地公告，被征收人应该注意以下几点:

（1）拟征地公告发生在征地依法报批前，此时征收工作尚未正式开始，拟征地公告实际上是提前告知各位被征收人此地要开始进行征收。

（2）拟征地公告应该包括征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等内容。

（3）在政府发布拟征地公告后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。也就是说，如果在《征地告知书》发布后期望提高补偿，抢栽抢种抢建。根据法律规定，此种情况不予补偿。

（4）在政府发布拟征地公告后，各位被征收人可以申请听证，当地自然资源局应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。在听证过程中，被征收人可以对土地权属、补偿标准、安置途径等提出自己的异议。

（5）拟征地公告法律没有规定期限，但各位被征收人可以为后续的征收做一些准备工作。例如：整理好自己的权属证书，证件丢失的尽快依法补办，了解土地征收中的一些基本程序，学习重要的法律法规，知道自己在土地征收进程中享有哪些权利，了解具体的法律救济途径，等等。

（6）在拟征地公告之后，被征收土地所在地的市、县人民政府会在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告。征收土地公告的发布意味着正式的征收程序的大门敞开，征收方开始正式征地。

作者：北京京平律师事务所

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