​各位粉丝：

今天想聊容积率的原因是，最近看到一个新盘昨天开盘了，位于西五环旁的熙悦天寰。不少粉丝在咨询我们，比较集中的问题在它的容积率上，这个地块供地的时候是一个1.1容积率的类别墅地块，但却没有去做合院、叠拼，就是89平米到138平米的洋房。粉丝们关心的是这个容积率对自己有什么用。

这样低密度的类别墅地块这几年北京也出了不少，大多都成了大户型类别墅项目。不禁感慨，当前开发商为了抓住首次置业的普通购房家庭，也是拼了。

经常看推送的老粉丝，对于“容积率”这个名词肯定并不陌生。无论是土拍，还是具体的项目，都会涉及到容积率是多少。

可能不少粉丝也都知道，容积率越低居住越舒适，小区越高档。但容积率到底是什么？从容积率如何判断出一个楼盘的密度？对于不同需求的家庭，合适的容积率到底是多少？容积率对我们将来的居住生活到底有什么影响？

今天就来聊聊这个话题。

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什么是容积率？

根据住建部2012年印发的《建设用地容积率管理办法》，容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

再简单一些，就是用地上建筑面积除以用地面积，得出的数字就是容积率。

一个房地产开发项目，早在其土地入市的时候，地块的规划条件中就会明确容积率是多少，在之后的开发建设中，这个容积率是不允许开发商私自调整的。

拿最近入市的丰台区大瓦窑地块为例，该地块中居住用地的地上建筑规模为94751平方米，用地面积为33839.588平方米，前者除以后者，得出是约2.8，这个宅地的容积率就是2.8。

从这里就可以看出，如果在相同面积的一块土地上盖房子、建小区，如果盖的房子越多，房屋的总建筑面积越大，那么容积率就越大；反之，如果盖的房子越少，总面积越小，那么容积率就越小。

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。当然，这个地价指的是总体地价，或者是每平米地价。所以在拍地时，会计算一个楼面地价，就是摊到房子总的建筑平米中，每平米是多少钱，这样会反映实际房屋每平米的地价成本。

对于买房的人、将来的业主们来说，容积率就直接关系到将来居住的舒适度。

接下来就让大家直观的感受一下容积率究竟对于一个小区、对于居住有什么不同。

看过港片的肯定对九龙城寨这个神奇的地方有印象，那会儿没有容积率这一说，如果测算的话，九龙城寨的容积率可能高达几十了。

而在香港这样寸土寸金的地方，如今容积率10以上的项目也很常见。

咱们再看一下内地。

贵阳的花果园项目被称为国内第一神盘，它是全国最大的棚户区改造项目，总建筑面积1830万平方米。要知道，天通苑的总建筑面积也就只有490万平米，和花果园一比，真是小巫见大巫了。

除了大，花果园被人津津乐道还有它超高的容积率，6.8！