在“促进房地产平稳健康发展”的新常态下，行业巨头们高谈规模与质量并举，甚至重质量轻规模。但这些大型房企早已摆脱规模之困，广受市场认可。

另一方面，2020年8月，南京出台土拍新规，严格房企开发资质要求，提高地块竞买保证金，严格竞买资金审查等，对房企的规模和资金实力提出更高的要求。

1月1日，“三道红线”和限制银行房地产贷款比例新规落地，房企融资被戴上双重枷锁，举步维艰。

没有千亿规模背书，中小房企很难在土拍市场上与大型房企一较高下，也很难在银行获得低息贷款。房企缺乏规模优势，很大程度上意味着丧失所有优势。

对绝大部分房企而言，规模冲刺，完成千亿销售额，是一个分水岭，也是一座里程碑。

2010年，万科首先突围，实现销售额1082亿元，成为全球首家千亿房企，霸屏众媒体，何等荣光。其后，数十家房企以千亿为锚，争相前进。

2020年，房地产行业集中度进一步提高，强者恒强，蒙眼狂奔的时代正在远去。在被马太效应彻底吞噬之前，一众中小房企快马加鞭，将扩大规模作为企业的头等大事来抓，试图跻身千亿阵营，站稳市场脚跟。

2020年房企千亿销售额名单 数据来源：中指研究院

根据中指研究院的数据，2020年千亿房企阵营达41家，总销售额达98360亿元，平均销售额2399亿元。在销售额排名前十的公司中，有央企或国企背景的房企达6家。

与2019年相比，千亿阵营增加了6家，分别是华发股份、中骏集团、禹洲集团、合景泰富、新希望地产和时代中国。

在千亿房企榜单中，碧桂园连续4年稳居榜首，2020年实现全口径销售额7888亿元。紧跟其后的是恒大和万科，分别实现销售额7038亿元和7011亿元。碧、恒、万三家连续5年霸屏前三甲，行业巨头的地位更加稳固。

在所有房企中，7000亿阵营的房企有3家，6000亿阵营的房企0家，5000亿阵营的房企有2家， 4000亿阵营的房企0家，3000亿阵营的房企有3家， 2000亿阵营的房企有11家， 1000亿阵营的房企有22家，合计41家。

与2019年相比，7000亿阵营到1000亿阵营的队伍分别壮大了2家、2家、1家、1家、1家、-2家、-2家。整体来看，千亿阵营的房企总量在不断扩大，上榜的绝大部分房企的销售业绩仍在不断向上突破。

另一方面，千亿房企阵营中的销售分化仍在加剧。2020年， 41家千亿房企以碧桂园为首，以时代中国为尾，销售额差值为6884亿元。而2019年，千亿阵营两头的销售额差值为6705亿元，2018年为6141亿元。

头部房企的业绩增速虽然在放缓，但由于规模巨大，三年间，碧桂园的全口径销售额从7146亿元，上涨到7888亿元，距离8000亿元仅一步之遥。

从百亿到千亿，碧桂园用了6年，恒大、万科和融创用了5年，中海花了7年，龙湖花了10年。与之类似，今年新晋上榜千亿的华发用了5年，中骏和禹洲用了7年，合景泰富则用了10年时间才实现了百亿到千亿的突围。

但随着监管趋紧，银行投资和各城市投资对房企提出新的要求，新晋千亿房企恐怕很难在短时间里实现1000亿到2000亿，2000亿到4000亿，甚至到6000亿的业绩“质变”。甚至可以说，这种可能性正在降低。

2020年千亿销售额近三年业绩对比 数据来源：中指研究院

但在并不景气的大环境下，仍有很多千亿房企逆势而上，实现业绩增长。

与2019年相比，除了绿地控股和新城控股之外，所有千亿房企均实现业绩增长。

其中销售额环比增长最大的5家房企分别是绿城、恒大、金茂、万科和招商蛇口，分别实现874亿元、776亿元、702亿元、699亿元和575亿元的销售业绩增长。

与绝对销售额相比，销售业绩增长率更能反映房企业绩增长的真实情况。销售业绩环比增长率最高的5家房企分别是金茂、绿城、禹洲、新希望和华发，分别实现43.7%、43.3%、39.7%、33.1%和30.6%的业绩增长。

销售业绩环比增长率最低的5家房企分别是中国铁建、远洋、首开、绿地和新城，业绩增长率分别为1.73%、0.99%、0.47%、-8.07%和-8.23%。

销售业绩增长是多种因素综合作用的结果，其中尤以经营策略为甚。以金茂为例，在2020年中期业绩发布会上，总裁李从瑞就曾表示：“3年内实现销售额3000亿元是一个短期目标”。配合经营策略，金茂2020年岁末，金茂在土地市场上频频出手，逆势拿地，为未来业绩增长扩储。

与之相反，新城控股在2019年业绩发布会上，为新城定下的2020年销售目标是2500亿元，是TOP房企中唯一一家主动降低销售目标的房企。受王振华事件影响，新城2020年在土地市场上十分保守，到11月才逐渐恢复拿地节奏。2020年，新城控股销售额已跌出前十位置。

绿地虽然守住了前十位置，但成为了TOP10房企中唯一一家销售业绩负增长的房企。2020年，绿地质量问题频现，项目维权，高楼烂尾，“三道红线”全踩。但最根本的，还是其热衷打造地标建筑的业务模式。地标建筑建设时间长，投入资金量大，对企业的要求非常高。

另一家同样采用建设时间长，投入资金大，回款周期长的房企是华夏幸福。在中指2018年的业绩榜单中，华夏幸福以1680亿元的销售额，雄踞榜单第12的位置。2020年，华夏幸福的销售额为963亿元，跌出千亿房企阵营。

企业的努力固然重要，但在大势面前，所有的个体都是砂砾。

2018年万科首先喊出“活下去”时，行业还有人感到错愕，但到2020年，已经没有人再质疑万科当年的远见。2020年上半年疫情冰封中国房地产市场，中国经济发展受阻时，政府也只是延缓了房企的资金、预售和竣工压力，让房企能多一丝喘息机会。试图松绑楼市的举措，悉数被打压。

“房住不炒”的观念已经深入人心，基调定下，金融、土地、“五限”政策一个不落地跟上，为行业的发展戴上紧箍咒。即便是当年鼓吹“高周转”模式的碧桂园，也开始主动向“行稳致远”调整。

根据中指的数据，2013年，碧桂园销售业绩首次突破千亿，实现销售业绩1068亿元，同比增长118%。2016年首次实现3090亿元销售额，同比大涨128%。此后几年，碧桂园虽然业绩继续增长，但增幅再也没能达到2016年的高光时刻。

论稳健和决断，万科当之无愧，但说到业绩增长，没有一家能比过碧桂园。业内有“小碧桂园”之称或学习碧桂园模式的房企不在少数，但在新形势下，没有一家能复刻碧桂园的成功。

“三道红线”落地，银行新规又追加了两道“新红线”，用负债拼规模的时代已然过去，财务健康才能长久。到2020年9月末，华发股份剔除预收账款后的资产负债率为76.8%，净资产负债率148.37%，踩中两道红线；中骏千亿销售额背后，也背负着千亿负债，截止2020年上半年，中骏总负债1315亿元；禹洲逼近40%的业绩增速，也伴随着利润下滑的困局……

毫无疑问，2021年“高负债、高增长”的路子已经行不通了，“三道红线”，一条不踩有15%的有息负债增长空间，要是三线全踩，则负债规模不得增加。银行限房贷款的实施，也将把评级不高的房企拒之门外，转向利率更高、风险更大的融资途径。

未来，行业排名可能会被进一步打乱，财务健康的房企将脱颖而出；缺钱的房企会继续收敛聚焦，专注地产主业，手有余粮的房企则会向多元征途的更深处走去，寻找新的业绩增长点；整个行业将会逐渐从追求高增长中转向，更加重视产品质量和口碑……

新的一年，房地产行业还将继续调整，但可能跟许多人之前预想的不同。