又一条字少事大的新闻。
图源：新华社
昨天下午，自然资源部宣布，我国全面实现不动产统一登记。
简单科普一下，不动产登记不仅指你买的商品房，还有各种老公房、商住两用房、店铺、门面房，甚至宅基地、田地、林地、山林、草原、荒地、果园等等，都算不动产。
过去这些五花八门的登记信息都算各自散落在各个主管部门里。
从2013年开始，国家花了10年，建立了一个统一的信息登记平台，把全国所有不动产登记信息都纳入进去，累计颁发了不动产权证书7.9亿本，不动产登记证明3.6亿多份。
官方甚至还贴心地解释了一下达成这项成就的涵义：
这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。
另外还有一层涵义没有明说，但几乎所有人都知道这意味着什么：
开征房地产税，准备好了！
01.
为什么再提房地产税？
房地产税这条路，我们走了太久，早在10多年前就开始了，现在相当于汇报下最新进展。
过去都说房地产税难出台，主要是两个难点：
一是立法难。
现在这个阻碍已经被清扫，高层的态度很明确：支持试点先行。
二是联网难。
这个难点也在今天正式画上句号。
一切都说明了一件事：官方对于我国的房屋数量、分布结构等已经是心里门清了。
既然已经完成登记，下一步就是全国联网，接下来呢？
不妨给大家说一则新闻：
4月19日，江苏苏州宣布，省内有房不算满五唯一，这一新规目前已经开始执行。
只要查你身份证，你在哪买过几套房一目了然。
至于要对这些房子提出一些什么样的措施，就看地方的需要了。
放到房地产税里来看也是一样的，信息都已经掌握了，接下来就等出招了。
但是，为什么偏偏是现在公布这个消息？
我认为答案只有一个：
国家亟需新的税收体系，优化目前土地财政占比过重的财税体系。
土地财政在走下坡路不是秘密。
前几天财政部还披露了一组数据：一季度国有土地使用权出让收入8728亿元，同比下降27%。
回顾2022年年，土地出让金总额66854亿元，比上年下降23%。
如果不出意外，今年这个数字大概率还会继续下降。除了极少数头部城市，大部分城市的地都难卖。
并且随着人口老龄化和负增长程度加深，城市化率逐渐见顶，这一趋势几乎不可逆转。
这会导致地方政府失去一个非常重要的收入来源。
与此同时，地方的债务危机正在逼近。
根据国际货币基金组织（IMF）测算，我国政府债务占GDP比率为50%左右。
而国际上通常认为债务占GDP比率超过60%就属于高债务风险。
所以，探索新的财税体系成了当务之急。
但眼下的新的难点在于，设置什么样的税率才能达到想要的效果？
举个例子，上海是目前在征收房产税的城市之一，那么，
每年能收多少税？
2022年，是237.1亿。
财政支出是多少？
2022年是9393亿。
图源：财政部官网
也就是说，房地产税，如果按照现行房产税的征收标准，肯定是行不通的，不然中间的缺口拿什么去填？
提高税率？这必然会形成市场抛售潮，税基不稳定，税率再高也是空中楼阁。
降低税率？多少有点鸡肋的意味。
中间的尺度，真的需要好好衡量。
02.
房地产税出台，对楼市有哪些影响？
房地产税出台后，对楼市主要有以下几个方面的影响。
1、短期内二手房市场抛盘量会大幅增加。
迫于对房地产税的恐惧，接下来短期内会有大量房源被恐慌性抛售，且速度不会太慢。
但最先被抛售的，一定是劣质资产，例如老破小，或者远大新等等。
这个时间段，部分卖家为了快速出手，必然会降价出售——这也是人们总认为房地产税会降房价的主要原因。
所以，这段时间如果想买房，一定要擦亮眼睛，多对比多考量，千万不要图便宜冲动下定。
如果手头有多套资产的，赶紧做整合优化，房子在精不在多。
三四五六线城市的好几套房子，能卖就赶紧卖，割肉也得卖，抓紧时间置换，村镇换县城、县城换市区、小城市换大城市。
但也不用太着急。房地产税想要全面推广，起码还需要6、7年时间：
试点3-4年；审议、修改、审批1-2年；全面推广落地也要时间。
也不用太焦虑。房地产税的目的只是希望你赚的钱分出来一部分，用于社会建设，又不是抄家。
2、房租一定会涨。
持有成本上涨，业主只有两条路，要么抛售，要么招租。
并且，对了对冲缴税成本，我相信大部分房东会选择涨租。
一方面，这是一场对租客的考验。
这种困局最适合的破解方式只有一个：
在你工作的城市买房、在你养老的城市买房。
另一方面，这也是对城市的考验。
平均收入水平高的城市，租客还能咬咬牙，努力攒钱买房留下来。
平均收入水平低的，一旦租房发现收入远远跟不上租金涨幅，他们还会留在那座城市吗？
租客往往是城市建设的重要力量之一，一旦流失，城市谈何发展？更别说房价了。
3、度过适应期的慌乱后，房价会重新回暖。
先说结论，房地产税不会长久地抑制房价。
第一，是因为它出台的目的就不是为了打压房价，而是为了给地方政府增加税源。
哪怕短期内有冲突，也只是市场反应的过渡期。
换位思考，地方为了长远发展，想更多、更长久地收税，就必须稳住楼市预期。
预期才是生力军的来源。
为了保护预期，地方会想尽办法保护房价。
楼市行情越好的城市，税收越多，越有能力发展基建配套。
这会间接提升房产价值，从而形成新的涨价闭环。
第二，从经济学常识来说，税收只会抬升价格，而不是抑制价格。
举个例子你就知道了，同样一款iphone，为什么香港比大陆便宜？
因为香港免税！
加税只会推高成本，这个成本只会在买卖过程中转移给下一个买家，从而使得商品价格像滚雪球一样上涨。
房价涨跌的核心原因，从来都是“供需”而不是“税收”。
这也是我想说的另一个观点：有需求的城市，房价才有回暖机会。
至于房地产税出台会压制楼市的说法也是无稽之谈。
举个例子，深圳华润城润玺，一套房子总价1000多万，光契税都得20多万，不照样有人买？
所以，问题的关键从来都不在于收不收税，而在于房价能不能回升。
03.
房地产什么时候会出台？
房地产税肯定是要收的，但也不用太担心。
想要推出房地产税，一定要在经济好起来之后，房地产行情好起来之后。
不然无异于给本就没有真正回暖的市场雪上加霜。
所以，眼下不止我们在等，国家也在等。
等经济好转、内需，房地产税自然落地。
但这些都是理想状况，不排除极端情况下，提前祭出大招的可能。
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