从2021年的全国统计公报公布的人口来看，全国人口增长趋势整体呈下滑趋势！2021年人口年均出生率仅7.5‰，年均死亡率在维持了13年的7.1‰后，增加了0.1个千分点！中国的人口结构正在发生变化，人口红利正在失去，消费结构也将发生巨大变化，这影响的是未来房地产的走向！

国家统计公报人口数据

01.人口增长分为三个增长阶段：

高速增长阶段：1949-1973年为高速增长阶段，新的国内生活环境和政策环境使人口极速增长。这个阶段是数量的突破，年均出生率30‰，增长率保持在20‰以上，高位维持。

平稳增长阶段：1974-1995年为平稳增长阶段。在这一阶段的人口下降的重要原因和我国针对基本国情实行计划生育的政策有一定关系，年均出生率降低到20‰的，年均增长率15‰左右。虽然是平稳增长阶段，但同高速增长阶段对比，各方面的指标均呈下降趋势较为明显。

低速增长阶段：1995-2020年为低速增长阶段，人口数量增速极速下降，但整体的人口质量全面提升。这一阶段的年均出生率只有12‰，年均增长率跌破10‰，并始终处于个位数的状态低位徘徊！2021年全国人口增长率更是跌破1‰，仅0.3‰。

02.三个阶段对应不同的房地产市场状态和政策

计划经济时期。建国后的经济体制为计划经济，国家对全国的城镇住房实行统一管理，统一分配，统一维护。城镇住房属于国家，实行公有制住房，私有房屋几乎不存在。虽然不存在实际意义上的房地产市场，但对于住房的需求强烈。需求的存在让“房地产市场”的供需关系正在形成。

改革开放的探索时期。1988年初，全国住房制度改革工作会议召开，正式将住房制度改革纳入国家经济体制改革计划，同年2月，国务院推行住房制度改革的实施方案，明确提出发展有计划的商品经济，住房改革的目标是逐步实现商品化。此时期的住房需求被部分释放，但是面对巨大的需求缺口，现有的体量仍旧无法满足。但是，房地产市场雏形形成。

社会主义房地产市场。1998年7月3日，国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，明确了城镇住房的市场化、货币化、商品化改革方向，并启动了彻底的住房制度改革，停止了“实物分房”、实行住房分配货币化，标志着以市场供应为主的住房供应体系的确立。中国房地产市场开启高速发展时期，也是在这一时期，巨大的住房需求被彻底释放，房地产也正式成为中国国民经济发展的支柱行业之一。

03.助力地产高速发展的因素正在消失。

人口方面：从1949年建国以来年均出生率36‰，增长率16‰到1963年年均出生率43.6‰，增长率33.5‰，再到2021年年均出生率7.5‰，增长率0.3‰，只用了70几年的时间。从90年代开始学习香港地产模式到今天，地产真正发展时间也才三十几年。人口和产业发展有着直接的关系！房地产主要的依托还是住宅的支撑，巨大的人口需求是持续促进地产发展的动力！人口增长持续走低，需求持续缺失，房地产的发展动力后劲不足。

供需方面：房地产在高速发展的这些年，各大开发商利用杠杆效应，进行企业的高周转，企业大量囤地搞开发，各个项目陆续上马。地产供给短时内无法刹住，还会持续开发上市。现有的库存还未消化，新的产品大量上市导致供需关系失衡，有价无市将是常态。

土地方面：近期市场似乎出现了土地供应及成交回暖的情况，但是从公开的报道来看，有不少是由国央企、平台类拿地。除了给市场释放一个积极的信号外，最重要的还是避免土地流拍，让地价维持在当下的一个水平。二级市场供需关系的失衡会对一级市场供需造成直接的影响。

政策方面：国家对于房地产的定位已经非常明确“房住不炒”。房地产的投资属性将被极大弱化。宏观层面的调控已经定调了未来的地产走向。这一定调将把那些投机者从房地产市场彻底驱离，为真正有住房需求的人提供一个良好的买卖环境。近期各地陆续出台相关的房地产市场支持政策，效果如何还有待市场检验；但是政策整体导向，还是给地产降温，保持在正常的体温，不能持续“发烧”或“着凉”！