传统的房产中介靠广铺门店、广招经纪人的重资产模式发展，固定成本高，同时 受地域限制严重。伴随着信息化技术的普及，行业呈现房源数字化、客源线上化、 经纪人专业化的发展趋势。房产中介通过搭建线上平台摊薄固定成本、突破地域 限制、整合用户数据，最终实现行业效率和盈利能力的提升。线上平台大多是由 有线下业务经营基础的传统房产中介公司搭建，如链家网、我爱我家网等，但也 涌现出无门店根基的纯线上平台，如安居客、爱屋吉屋等。后者发展至今，不管 是市场交易份额占比还是营收、利润规模均不理想。
安居客、房天下等纯信息平台主要负责展示房源信息、导流客源，向经纪人收 取的端口费、广告费，不参与具*易，不担保房源的真实和经纪人的信用。 爱屋吉屋、大房鸭等纯交易平台则跳过线下门店，直接通过经纪人或房东与客 户沟通降低交易成本，但很难获得房源，也回避不了线下建立信任的环节。
由此可见，行业的发展离不开线下实体门店的布局基础优势，房产中介线上线下 一体化经营是实现效益最大化的途径。未来线上平台将是引流客户的主阵地，而 线下门店将更多发挥维系周边房源客源信息、提供后援支持和信用保障的作用。
预期 2026 年房产中介行业佣金收入规模将突破 4000 亿元 传统房产中介主要通过促成二手房交易和房屋租赁活动赚取佣金，但近几年中国 商品房供不应求的局面业已扭转，房产中介凭借客户资源丰富的优势越来越多地 参与新房分销，因此新房交易的佣金收入也成为行业收入的重要组成部分。 借助我们此前发布的房产中介行业专题报告《存量时代，黄金机遇》中的分析， 房产中介行业的市场规模主要由二手房交易、房屋租赁、新房交易这三大业务的 佣金收入决定。各业务类型的佣金收入则是由该业务交易总额、房产中介在该业 务中的渗透率、房产中介从经手交易中收取的佣金比例这三者相乘得到。
首先，房产中介行业的交易总额逐年增长。广义上的中国居住行业除二手房交易、 房屋租赁、新房交易外，还包括家装家居及居住生活服务。2021 年中国居住领域 交易额总量为 39.6 万亿元，预期到 2026 年市场规模将增长到 48.8 万亿元， 2021-2026E 年复合增速为 4.3%。
二手房交易：2021 年交易总额为 7.0 万亿元，主要受到政策压制和贷款不畅 的影响。由于二手房交易额由存量房总价值和换手率共同决定，随着新房不断 交付使住宅存量房累积量持续增加，而参考欧美国家水平，中国房屋换手率也 将逐步提高。虽然受购房者信心影响，预计 2022 年交易额会下降 10%，但随着 疫情管控平稳、政策调控放松，二手房交易市场将很快回归 5%的增长常态， 预期到 2026 年市场规模将增长到 7.7 万亿元，2021-2026E 年复合增速为 1.8%。
房屋租赁：2021 年交易总额为 2.2 万亿元，由于人口将持续向就业机会多的 城市群、都市圈聚集，核心城市的刚性居住需求增加，大部分人群面对高房价 的压力会优先选择租房，租赁面积将不断提升，房租价格也将持续上涨。预期 2022 年租赁总额受疫情影响增速为 6%，后续保持 10%的年增速常态。预期到 2026 年市场规模将增长到 3.4 万亿元，2021-2026E 年复合增速为 9.2%。
新房交易：2021 年交易总额为 16.3 万亿元，虽然受房企信用事件和疫情冲击 收入预期等影响，2022 年前期购房者信心仍处低位，但在后期积极政策和宽松 信贷的推动下，预计全年交易额下降幅度约 15%。虽然说新房销售额很难保持 往年的高位，但城镇化进程持续推进、城市进阶式人口流动仍在继续，后续在 房价平稳和销售面积收缩的共同影响下，新房交易额会缓慢下滑，预期到 2026 年新房交易的市场规模为 13.5 万亿元，2021-2026E 年复合增速为-3.6%。
家装家居及居住生活服务：2021 年交易总额为 14.1 万亿元，由于居民对改善 居住环境的需求日益增加，灼识咨询预期 2022 年增速 6%，此后保持 10%以上， 到 2026 年市场规模将增长到 24.2 万亿元，2021-2026E 年复合增速为 11.4%。
在交易额增长的基础上，随着房产中介服务在行业交易额中的渗透率和佣金收取 比例逐步提升，房产中介行业的佣金收入规模持续上升。2021 年，房产中介行业 佣金收入为 3209 亿元，预期到 2026 年佣金收入规模将增长到 4066 亿元， 2021-2026E 年复合增速为 4.8%。
二手房交易：2021 年佣金收入为 1269 亿元，渗透率 89%，佣金收取比例为 2.0%。 中国房产中介服务在二手房销售市场的渗透率一直很高，这是因为房地产非标 特性明显，买卖双方信息不对称，房产中介行业的客源优势和专业经验能快速 促成存量房交易，客户更愿意委托中介。参考美国房产中介在二手房销售市场 95%的渗透率及高达 5%的佣金率，我们预期到 2026 年，中国房产中介在二手房 交易市场的渗透率会提升至 91%，佣金收取比例提升至 2.2%，佣金收入市场规 模将增长到 1533 亿元，2021-2026E 年复合增速为 3.9%。
房屋租赁：2021 年佣金收入为 678 亿元，渗透率 55%，佣金收取比例为 5.7%。 房屋租赁通常由租住双方合计支付给中介 0.5-1 个月租金作为佣金，相当于一 年租金的 4%-8%。需要注意的是，房屋租赁只有在首次签约时才会缴纳佣金， 房东和租客续约不会向中介重复缴纳佣金。不过，租赁活动发生的频率更高， 普通居民一辈子可能只会买 2-3 次房，但是租客通常每 1-2 年就会重新租房。 我们预期到 2026 年，房产中介在房屋租赁市场的渗透率会维持在 55%，佣金收 取比例维持在 5.7%，佣金收入市场规模将增长到 1070 亿元，2021-2026E 年复 合增速为 9.6%。
新房交易：2021 年佣金收入为 1262 亿元，渗透率 32%，佣金收取比例为 2.4%。 由于住宅供不应求局面已扭转，2016 年以来开发商销售承压，而房产中介深耕 社区，门店、经纪人手中储备着省市内甚至全国范围内有购房意愿的优质客源， 因此开发商愿意引入房产中介分销去化，在资金压力下也愿意支付更高佣金。 对比美国房地产市场约 70%的新房通过经纪人销售，房产中介服务在新房销售 领域的渗透率仍有较大提升空间。我们预期到 2026 年，房产中介在新房交易 市场的渗透率会提升至 40%，佣金收取比例提升至 2.7%，佣金收入市场规模将 增长到 1463 亿元，2021-2026E 年复合增速为 3.0%。
龙头先发优势明显，行业格局难以撼动
中国居住服务行业目前呈现“一枝独秀”的竞争格局。2021 年行业前五强的市场 份额总占比 14.6%。其中本公司是当之无愧的超级龙头，2021 年交易总额为 3.9 万亿元，占市场份额的 9.7%，约为第 2 名至第 5 名之和的两倍。公司的成功主要 依赖于线上合作平台的搭建，使得旗下门店和经纪人的数量近十倍于其他同行， 而海量真实可靠的房源又吸引到更多的客户，形成业务规模增长、成交效率提升、 客单成本降低的良性循环。由于线下门店布局和线上平台搭建均是有先发优势者 强者恒强，公司将长期保持行业领先地位，行业格局很难被撼动。（报告来源：未来智库）
公司房产中介相关业务占交易额的市场份额在 2018 年贝壳平台搭建后快速提升。 由于贝壳平台的吸引力，公司链接的门店、经纪人数量快速增长，护持交易总额 高速增长，远超行业增速。2021 年公司存量房业务和新房业务交易额的市占率分 别为 22.4%和 9.9%，较 2018 年分别上升了 12.1 和 7.6 个百分点。 而 2021 年公司新兴业务交易额的市占率为 1.3%，较 2018 年仅上升了 0.8 个百分 点。不过公司于 2022 年 4 月完成了对圣都家装的收购。家装家居作为居住行业的 新兴业务中占据市场规模近半壁江山的子领域，目前市场集中度还相当低，行业 前五强的市场份额总占比仅为 4.8%。公司在家装家居领域虽然目前还只是个行业 新人，但后续依托于圣都家装的专业能力及贝壳平台的客户资源，业务增长可期。
