一、案情简介
肥城市X路X号X小区X号楼901房屋系乙所有，为出售房屋，乙于2020年10月19日与中介公司甲签订《限时出售委托协议》，委托期限自签订该协议之日起至2021年4月19日，约定出售价格为98万元，该售价包含附属设施地下车位及储藏室。甲于签订协议后向乙支付了委托保证金500元后，乙于2020年11月9日向甲送达《告知书》，要求解除与甲签订的委托协议。甲认为乙的行为构成违约，要求乙支付委托交易价格2%的违约金，双方发生争议。
甲诉至法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金19600元。2.诉讼费用由被告承担。
乙答辩提出：1.涉案房产系被告夫妻共同财产，签订涉案合同被告丈夫不知情。2.原、被告签订的合同内容不合理、不公平，被告急于售房，而合同却约定半年时间售出房屋，且原告以500元的定金兑换被告19600元的违约金明显不对等。3.国家不允许签订这种独家协议，协议无效。
二、裁判结果
被告于本判决生效之日起十日内，支付原告违约金19600元。
三、裁判分析
本案争议的焦点系原、被告签订的委托协议的效力。被告称该协议系独家协议、无效协议。
本院认为，原、被告于2020年8月签订《房屋出售居间登记表》，双方经进一步协商洽谈又于2020年10月签订《限时出售委托协议》，对之前的协议进行了变更，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体及第三人的合法权益，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自的义务。委托期限内，被告自行出售该房屋，违反合同约定，应当按合同约定向原告支付违约金。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
关于被告辩称的原告存在欺诈，合同内容不公平、不合理，未提交证据证实，且从协议内容看，无论哪方违约均需向对方支付同等的违约金，故对该辩称本院不予采信。被告辩称涉案房屋系夫妻共同财产，签订协议时被告丈夫不知情。本院认为，房屋所有权人登记为被告李倩，出售涉案房屋被告的丈夫亦知情，且随后被告即以与原告约定的委托出售价格自行售出该房屋，并非被告在其丈夫不知情的情况下擅自处分夫妻共同财产，不影响本案合同的效力，对该辩称本院不予采纳。
四、法条链接
《民法典》第九百三十三条：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。
《民法典》第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
《民法典》第五百零六条 合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身损害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
五、法务建议
房地产中介中的独家协议是指中介与卖家签订协议，在约定好价款以及其他特定事项的情况下，约定卖家的明确的特定房产房屋在一定期限内只委托该中介进行销售的协议。
1.独家协议的效力：
独家代理协议一般都是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，一般都是合法有效的。但是，独家代理协议符合格式条款无效的规定除外。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
《民法典》第四百九十七条规定：有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
《民法典》第五百零六条合同中的下列免责条款无效：
(一)造成对方人身损害的；
(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。若中介公司提供的格式条款违反免除己方责任等上述法条规定的，该协议无效。
2. 合同相对人可随时解除委托关系：
委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《民法典》第九百三十三条：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。根据法律规定，委托人可以随时解除委托关系。委托人可以随时解除委托关系的原因是基于委托人的角度，委托关系是委托人给了受托人一个授权，授权受托人代理委托人从事一定的民事法律行为，这个授权委托人当然有权收回；此外，委托关系中存在很强的人身信赖，如果这种信赖不存在了，委托关系任何一方都有权终止，防止给自己或对方造成损失。在此需要特别注意的是，卖房人有权单方解除委托关系，但原来签署的协议仍然有效。
而法律之所以又规定因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失，是因为授权委托的背后，在委托人和受托人之间往往会有一份协议对各自的权利义务做出约定，这份协议其实就是委托关系产生的原因。在这份协议中，双方当事人的地位是平等的，权利义务关系也是相对应的，如果由于一方的违约给对方造成了损失，自然要依据合同约定以及合同法的相关规定进行相应的赔偿。
