1月，万达低价将葫芦岛的烂尾项目接手过来，并规划为葫芦岛万达广场；

2月，万达宣布全面接管山西忻州田森汇，“忻州万达广场”将诞生于此；

3月，万达签下合作协议，将接手经营鑫苑旗下多个商业项目…………

据悉，今年前7个月，万达已经陆续介入20多个地产项目。豪气直逼当年在海外买买买的盛况，于是有网友说了“当年不识王健林，如今方知真首富”。当年你笑老王错过上涨风口，老王笑你不懂市场。

相比之下当年意气风发的同行，恒大、奥园、融创、富力如今大多落个债务违约深陷泥潭的局面。有的负债率未必比老王高，但是时代变了当年的香饽饽如今打骨折难卖，就算是愿意降价也难找合适的接盘方。

这么一看老王才是大智若愚啊，你看人家早就说了住宅地产是一锤子买卖，不能带来长久的现金流，而商业地产开发完之后可以一直收租金，形成长尾效应。但请注意说这话的时候是2000年初，直到2019年万达才彻底脱离住宅地产业务。说归说但老王的身体是诚实的，住宅与商业地产并重才是万达主旋律。

很多人只关注到了王健林今年“王者归来”的一面，却并不明白万达当年为何会负债高达6000亿，仿佛只要成功了说啥都是对的。

有人把万达拿来跟生死难料的恒大、融创、富力做对比，早早坚决转型的万达就是业界清流，老王那是胸有成竹早就看穿一切。笔者不反对大家跟牛人学习寻找榜样，但是你要先弄明白以下问题，第一万达6000亿负债从何而起，第二万达是如何转型的，第三万达真的做的很好吗？

先说第一点，2017年开始万达遭遇资金链危机自此之后深陷困境，不少人认为是银行收紧贷款导致万达出了大问题。但这只是表面原因，根本在于万达多元化的失败，“商业地产、住宅地产、文旅、电商、金融”五朵金花，其中电商和文旅严重拖累集团利润。

2012年央视年度经济人物颁奖典礼上，王健林和马云打了一个有趣的赌：到2020年，如果电商在中国零售市场的份额占到50%，王健林将给马云一个亿，如果没有达到，马云给王健林一个亿。

后来王健林表示打赌是开玩笑。虽然老王没当真但网友却认真了，万达电商关注度一直很高，都想看看老王如何颠覆业界。在2017年据《财经》杂志报道，网传的裁员比例和裁员流程并不完全准确。万达电商不同部门的裁员比例各不相同，从40%-70%不等。部分产业和研发岗纷纷被劝退。

万达电商最大的希望飞凡网，曾经被王健林指出要在2020年利润过百亿并上市，但却在2020年6月份计划注销进行债务清算。

当然比起烧钱，万达电商跟万达文旅比那是小巫见大巫。万达启动的文旅项目投资规模普遍大（单个项目的投资额多在300亿以上），回报周期多在5-8年，部分甚至在10年以上。与传统的住宅开发模式相比，对资金的需求更加庞大，且对开发和运营能力有着很高的要求。

据兴业研究的统计，在2016年底的时间节点上，万达在建文化旅游综合体数量为8个。这带来的资金压力不容小视。为此，万达采用滚动开发的模式，撬动资金杠杆。具体而言，先销售项目中的可售部分（通常为住宅和商铺），通过这部分资金支撑后续的开发和运营，从而尽可能实现单个项目的资金平衡。简单来说万达文旅靠的是以商业地产续命文旅项目，文旅做得好不好先不说首先要把商铺卖一卖。

但是文旅项目不管是谁来做都是重投资重运营长周期，传统房地产实现文旅和地产协调发展的只有华侨城等少数央企，就算是迪士尼在国内也没有遍地开花目前只有两座乐园，像万达这样动辄几百亿投资十几个项目同时开发，不出事反而奇怪。同样倾心于文旅的恒大现在什么样子大家都清楚。

我们再来看第二点万达是如何转型的，万达转型更多是被迫的。万达转型始于2017资金链危机之后，2017年万达年度工作总结显示相比2016年出现最高逾两成跌幅，包括集团收入下跌10.8%，核心业务商业地产收入下跌21%。受转让文旅项目和酒店资产影响，万达资产同比减少11.5%，仅为7000亿元。

看上去业绩也就是下滑两成，比今年的很多企业业绩怕是好多了。但万达对应的是逾六千亿的负债，需要在2018~2021年分别偿还273亿元、210亿元、473亿元和480亿元。与之对应的是，2017年~2020年经营活动现金流量净额分别是256亿元、293亿元、168亿元和132亿元，根本不够还第二年到期的债。这对万达来说是严峻的现金流考验。所以万达才必须要卖卖卖删减业务线，一边再融资借长还短。

第三万达真的做得很好吗？如今万达的债务危机已经基本解除，甚至有余钱不停买项目。但你要硬说万达是王者归来显然是不客观的。2016年万达商业私有化退市，并且逐渐剥离传统房地产业务，改名万达商管，通过*全面转型轻资产。

按理来说轻资产运营压力应该小很多，但在盈利指标上，万达商管净利润出现了连年下滑的局面，从2018年的20.22亿元下降至2019年的12.48亿元，2020年进一步降至11.12亿元，2021年净利润为35.12亿元完成率67.67%仍有较大差距。

此外万达商管仍有较高负债，招股书显示，2018年至2020年，资产负债率分别为80.5%、80.4%、95.8%，2021年上半年资产负债率则为80.4%。整体资产负债率保持稳定，2020年达到95.8%主要是因为其在当年派息达51.78亿元。按2021年上半年负债率的80.4%来看，仍高于三道红线要求的资产负债率不超过70%。

当然压力最大的还是盈利要求。招股书显示万达商管主要*正背负着三年的对赌协议，协议要求万达商管在2021年至2023年三年间净利润分别达到51.9亿元、74.3亿元和94.6亿元，如未达成，则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金以作为补偿。目前来看万达这份业绩对赌完成得并不好。