一.背景

这两年由于在房贷利率持续下探等因素影响下，大家都在着手或者已经进行过提前还房贷。

“本人买房贷款100万元，30年期，提前还到底好不好？”在各类平台上，类似的提问受到越来越多的关注，除计算还贷利息等工具分享外，有人还将提前还贷的最佳“时间线”进行了详细计算。

假设一套房子是100万，利率的上浮我们按照以往几年的数据来估算，上调1.2倍，贷款30年，总共需要支付的利息为113万。加上本金的100万，相当于这套房子到手总共是213万。每月的还款金额为6000元左右。这是按照正常时间线还款的最终数据。按照现行最低利率3.8%左右进行计算。同样房子是100万。贷款30年所需要支付的利息总共为65万，房子最终到手总共花费165万。对应每月还款为5000元左右。

二者虽然是一种极端数据对比，但是相差也达到了50万之多！

二.提前还款分析

我个人针对提前还贷有过深入研究，自己名下有房贷也实际操作过提前还款，现在分享下。

假设初始本金100万，房贷利率5.5%，30年还清；则本息共204.4万，其中利息104.4万，每月的月供5677。

先了解下我们的还款的月供利息计算方法：

无论还款方式是等额本息还是等额本金，每期偿还的利息计算方法都是剩余本金×月贷款利率，如下：

1.先算出每月贷款利率：5.5%/12=0.45833%，这个是固定不变的

2.然后每月月供还款的利息就是：剩余本金*月供贷款利率，如下图，可以自己算算是不是。

贷款100万等额本息5.5%利率月供明细

所以通过这个就可以解释了每月的月供为啥利息越来越少、本金越来越多。

也就明白了，为啥提前还款越早越划算。

那究竟什么时候还款、还多少最划算，以什么方式还款能做到利益最大化呢

提前还款目前的主流方式分为：减少月供、减少还款年限。银行一般默认是让你减少月供，这是个坑，下文详细分析。

再来看一组数据：

贷款总额100万，30年本息204.4万，其中利息104.4万,月供5677

前面几年还的月供中，利息占比80%、本金占比20%，即5677中还的利息4552、本金1125，正常还大概还到19年的时候利息=本金。

只能说银行太精明了，如果手里有闲钱的，又不太会家庭理财的，建议都去提前还贷吧。

下面进入正文，直接先上结论：

1.还款时间：提前还房贷最好在前3年，最划算，已经还了超过9年的不建议再提前还了。

看一组数据：

1年后提前还贷：剩余利息98.5万、剩余本金98.5万；

3年后提前换贷，剩余利息87.8万、剩余本金95.6万；

6年后提前还贷，剩余利息72.4万、剩余本金90.5万；

9年后提前还贷，剩余利息57.9万、剩余本金84.5万；

可以看出前面还的几乎全是利息，本金很少，所以越早还越好。

再看下面的详细分析数据：

提前还贷数据分析

根据家庭每月的收入能力匹配对应的方案，我本人选择的是提前还款10万，月供不变，最多节省42万的利息支出其他钱放理财产品。

通过上图的数据可以同时可以得出结论

2.还款金额：提前还款金额不是越多越好，以100万为例，建议提前还10万到20万是利益最大化。其他金额按这个比率算。

最后再给一组核心数据，再结合图中数据，大家就能理解我上面两个结论了

如果10万不提前还贷存银行或理财，年利率4%，存20年，利息22万（复利）、存30年32.4万；

如果年收益率5%，则存20年利息26.5万、30年43万；

如果家庭不会理财的忽略上面的所有结论吧，任何时候提前还款都划算！

PS：目前5大国有银行3年定期存款利率都在3.5%以上，地方性小银行基本都在4%以上；正常会家庭理财的收益率4%以上很轻松，5%算正常。

3.还款方式：一定要选月供不变缩短还款年限，大部分提前还款不是因为还贷压力大，而是为了节省利息，从这个角度看必须选择缩短还款年限，银行默认让你缩短月供不要听他们的！！！还有提前还款如果能更改还款方式到等额本金也要更改，利益最大化。我贷款的是中行提前还款更改不了还款方式！

本文使用的5.5%房贷利率做的计算，利率越高提前还款越划算，同时有部分人提前还贷有违约金直接累加到提前还款额中计算。