投资房地产（特别是住宅）时，不管是直接还是间接投资，都可以考虑以下几个因素。
1.大环境
顺势而为是王道，如果当地经济不好，人口外流，那房地产业也不会好到哪里去——谁会来接盘呢？所以对经济的预期和未来房价走势的判断很重要。当然，经济不好的时候，出租房的需求可能会增加。
2.小环境（地段）
地段，地段，还是地段。在投资房地产的时候，想一想为什么觉得这个物业会容易升值或者好租？周围交通如何？环境如何？是否有办公楼或者工厂租客）、配套设施（学校、医院、商场）或者规划？
3.租售比（租金回报率）
可以用租售比（租金回报率）=每月净租金收益×12/房屋市场价值这个公式来计算。
租售比可以横向比较，比较附近小区或者类似地区的市场租售比；也可以纵向比较，和这个物业过去几年来的租售比相比较；还可以和其他投资手段（股票、基金等）的年回报率相比较。
如果租售比较高，说明该物业值得持有并且出租。但如果租售比和周围地区的平均值差太多，那么这个物业以后的租金会有下降的风险。
而如果物业租售比很低，试图涨租金也没有成功，而未来预期升值潜力也不太大的话，那么还不如现在就把房子卖了更划算，可以把钱投到回报率更高的地方。
需要值得注意的是，计算净租金收益，要把房屋出租中牵涉到的装修，维修等成本都算进去，如果要交税，也把税算进入，这样才能反映比较真实的回报率。
4.银行利率
银行的利息直接决定了房地产投资的成本。低利率减轻了利息，降低了还款的负担，所以每月还贷相同的情况下，可以贷到更多钱，买更贵的房子，从而通过杠杆效应，让房地产升值，高利率则反之。
5.通货膨胀
在一个通货膨胀、物价上涨的经济环境下，房产更容易升值，租金也能够上涨。在通货紧缩、物价下跌的时候，房地产的价格也会下调或者滞胀，租金很难提高。
房地产投资的两种渠道
房地产也分为直接投资和间接投资。
1.间接投资
间接投资可以通过购买房地产开发商上市公司的股票或者基金实现。其分析和投资操作与正常的股票或者基金无异。间接投资房地产的优点如下。
（1）成本低
买房地产股票和基金的门槛，一般来说比直接投资房地产物业的资本要求要低很多。所以，如果买不起不动产，做一个开发商的小*也不错。
（2）流动性高
房地产投资对很多人来说比较麻烦的一点是流动性差，很多时候转手、脱手并不是那么快、那么容易。但如果你投资的是地产股或者类似基金，那么买卖就变得非常简单。
（3）配置灵活/范围广
就像同时可以买很多股票一样，买地产股或者基金也可以让你更灵活地组合不同的地产公司和它们旗下不同的资产，扩大了选择范围，也降低了风险。
当然，间接投资相对于直接投资，也有相应的缺点，具体如下。
（1）影响力小
除非你购买了足够多的地产公司股票，是有影响力的*，你并不能参与任何地产投资开发的决策，以主观能动性提升投资的价值，也不能影响地产公司管理层收入奖金等关乎公司成本和利润的决定。
（2）不能贷款，不能利用杠杆效应
股票和基金一般不会让你利用杠杆效应（有优先劣后结构的基金可以提供杠杆效果），不能像直接购买房地产那样，可以问银行贷款，用30万元的本金去投资100万元的资产。
（3）没有每月的现金流
如果你是房东，那么每月就会有稳定的租金收益和现金流来源。而股票基金即使有分红，很多也是每季甚至每年一发，平时就不能指望稳定的现金流来源了。
房地产的间接投资和一般股票基金的盈利结构类似，来自于股票本身的价值上涨和分红股息两部分。
综上所述，房地产股票和基金适合那些对房地产市场看好，想要扩大投资面，没有时间、经验和大量资金去直接投资并打理物业的、对资金周转灵活性较高、本金不大的投资者。
2.直接投资
也就是直接投资房产做房东。近年来房地产市场火爆，很多人也选择做了房东、炒房或者租房，也有不少投资养老或者度假物业的。
直接投资房地产，其回报来源一般是：物业本身的升值 租金收入。
要注意的是，自住房严格来说并不能算是一种投资，因为它不能转换为收入（除非你打算以后把房子卖了另觅良居）。
和上面间接投资的优缺点正好相反，直接投资物业具有下面几个优缺点。
（1）主观能动性更大
你的物业你做主，不管是想出租还是转手，通过装修、改造、管理提升物业品质，让物业升值，或者让租金上涨，都是你说了算。如果你在这些方面有能力天赋或者经验，那么直接投资物业的回报率很可能更丰厚。
（2）稳定现金流
如果你把房子或者物业出租，每月可以收取比较稳定的租金来给自己的生活锦上添花或者雪中送炭，可以不用太辛苦操劳地上班，每天每月坐在家里数钱。相反，在间接投资中，如果不抛售股票基金，可能财务吃紧的月份就会遇到一些现金缺口。
（3）可以贷款
在银行贷款利息低的时候尤其好用，如果你觉得你在房产投资上的回报率比银行贷款利息（或者公积金）高的话，那就可以尽可能地多贷，利用杠杆效应，花比较少的本金获取更大的回报。不过，即使可以贷款7成，自己首付3成，首付的资金对于一些人来说也不是小数目。
（4）需要打理、投资和管理经验要求较高
直接投资房地产需要花更多的精力与时间去评估、装修以及管理租客租金。而不同的物业类型，如出租房、商铺和度假屋等都是不同类型的投资，它们客群不同，定价和租金方式也会不一样。当然，如果自己不熟悉，也可以委托中介公司帮忙管理出租。
（5）流动性较低，有潜在风险
房地产市场如果处于牛市的话转手当然很容易，但如果市场不景气，那么很可能很难将物业转手，或者要承担比较大的降价快速出售。这样风险就比较大。
☆注意
房地产购买出售以及招租中，一定要考虑下面这些费用。
● 买房：契税、房屋交易手续费、佣金。
● 卖房：营业税、土地增值税、个人所得税、佣金。
● 平时：物业管理费，水电煤气费。
● 租房：房租收入的个人所得税、清洁费、重新装修费、佣金。
综上所述，个人直接投资房地产，适合那些在房地产上比较有经验，有一定资本，比较有时间和精力打理的人，也是锻炼自己能力的很好机会。而每月比较稳定的收入，也可以作为一份事业或者兼职。
一般非自住房产投资在家庭资产（不包括自住房）配置中的比重可以考虑以下方面。
根据你对房地产市场的信心和发展趋势的判断，可以考虑将10％～20％的资金用于直接或者间接投资房地产业。
同时，对于自住房，也建议量力而行，以免房贷以及房屋维护费用负担太重，影响了生活质量。对大多数家庭来说，房贷占收入的1/3左右还是比较合理的，不建议把60％以上的身家/家庭总资产都用在自住房上。
房地产投资的4大致命错误
买房投资或者自住前，先看看下面几个陷阱，可以避免一些不必要的损失和错误。
1.对自己想要什么不明确
不清楚自己想要投资的金额、时限（打算长期持有，还是一两年转手卖掉）、房产种类和用途（学区房、商铺、度假房）、回报渠道（房产本身的升值，还是租金）等。明确了自己的目标，到时候也会更理智、更冷静地分析思考，不容易被卖主或者中介所忽悠。
2.功课不到位
房产投资不是在网上买个电脑那么简单。如果是直接投资物业的话，一定要对物业的情况了解详细（如目前的产权结构、有无纠纷、区域规划等），并且实地考察周围的社区环境、房产本身的质量和管理，是否有潜在隐患或者需要花钱改善的地方（隐患代表着将来会有一大笔修复的支出），如果是出租，租户一般是哪类人，租金大概是多少等。
3.买进价格过高
如果你不是自住而是以投资为主要目标的话，那么切忌因为特别喜欢一处物业的设计、小区、卖主或者有别人和你“抢”等而盲目地花更高的价格买下。
你的成本是直接影响你投资回报率的重大因素。
而如果你是自住的话，可以考虑小区的租售比，如果租售比与附近地区其他小区相比低太多，周边又没有重大可以升值的利好，那么是否考虑租房？
也不要一口答应对方一开始报出的价格，如果不是市场行情特别火爆，一般来说开价是有讨价还价和折扣的余地的，不妨和卖方及其经纪人好好谈谈。而如果行情水涨船高，那么要考虑这样的情况能持续多久？买下来之后是否会有人接盘？
4.忽略了维护费、管理费、税费等支出
很多人在出租投资房的时候就会把租金认为是自己的到手收入，结果才发现到手远远没有他们想的那么多——刨去物业管理费、水电煤网费（如果房东承担），再加上个人所得税等，很可能每月租出去1万元的租金，结果发现到手算下来可能只有6000元。
同样的，有些人投资了房子以后空置，“捂着”坐等升值，或者买了度假别墅以后只有放假周末才去小住。
虽然这些房子可能买入一次性投资并不高，但每月空置也要照付的这些附加费用就会降低房产的投资回报率，增加每月的现金支出。
结果可能就是，一共100万元买下的房子，就算空置，杂费每年也要交1万元，是否值得？
每个人可以根据自己的不同情况权衡，但一定不能忽略了这些。
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