现在市面上出现了很多自称是洋房的9层、11层甚至18层的楼房，但到底他们算不算洋房？和洋房有什么区别？买房的朋友还是搞明白了再消费。

答案是肯定的，他们都不算洋房。原因且听我一条一条说：

一是高度。洋房地上一般不超过6层，3层4层居多，最多6层。 超过6层的肯定就不能算洋房。那些自称洋房的9层、11层楼房都只能算小高层，小高层三个字不言而喻，带个“小”字那也属于高层范畴。

二是密度，即容积率。容积率是楼房建筑面积占小区总面积的占比，占比小的话说明小区里房子少，楼间距宽阔，公共用地大，人口密度低。洋房容积率仅比带前后院的别墅高一点，大约为0.8-1.2，一般在1.0以内，最多不超过1.2。小高层容积率约1.5-2.0，高层容积率约2.8-4.0。洋房低密度带来的是楼和楼距离远、屋内采光充足、通风好、私密性高，小区里绿树成荫绿草茵茵、人工湖假山水系搞得错落有致、儿童有娱乐场地、老人有休闲场地等等，居住体验好。这些体验是高层无法满足的。

当然，低容积率意味着洋房单价肯定高、肯定不在市中心繁华位置。市中心繁华地段寸土寸金，开发商拿地后盖洋房的话肯定亏死，只有盖高层才能盈利。即使在稍偏一点的地段拿地盖洋房，那单价也完全要吊打市中心繁华地段的高层。

三是得房率，即公摊。洋房公摊比较小，一般在12%左右，最多不超过15%，而高层的公摊就较大了，一般是20％，25%也比比皆是。两项比较，洋房的得房率明显胜一筹。

四是户型布局。洋房得益于是一梯一户、一梯两户（电梯步梯合算一梯）的板楼样式，一般是坐北朝南、南北面宽阔、格局方正、南北通透的户型。高层如果是一梯两户的板楼样式的话，那可以实现和洋房一样的户型布局。但是不少高层是两梯三户、两梯四户、两梯六户的塔楼样式，因此注定有一户或几户是实现不了南北通透的，甚至还会有朝北的户型，终年不见天日。