张军和余艳是夫妻，两人婚后生育一子张小兵。在2010年6月，张军与当地街道办事处签订《房屋拆迁补偿协议》，获得拆迁安置房。

在2013年4月，张军和余艳与徐某、蔡某签订了一份《房屋买卖合同》，约定将张军和徐某共有的的位于某小区2期10幢102室的房屋，出售给徐某、蔡某，房屋总价款是126万元，签约时，徐某、蔡某支付给张军、余艳100万元，待协助办理了土地证和房产证时再支付26万元。合同签订后，张军交付了房屋，徐某和蔡某对房屋进行装修，用于客栈经营使用。

5年过去后，蔡某、徐某听闻房屋可以办理房产证时，联系张军、余艳夫妇后发现，该房屋已经被张军、余艳登记在儿子张小兵名下，经申请调查国土资源部备案的房屋产权信息，发现登记信息载明：兹有某小区二期10幢102室，该房屋系拆迁安置房，拆迁户户主张军，家庭安置成员包括张军、余艳、张小兵，为明确房屋产权关系，经被拆迁人家庭安置成员共同协商该幢房屋的土地使用证和房屋产权登记至张小兵名下，张小兵份额100%。

蔡某、徐某将张军、余艳起诉至法院，张小兵作为第三人参加诉讼，要求张军、余艳继续履行房屋买卖合同，协助将房屋办理过户登记在蔡某、徐某名下。（来源：裁判文书网）

庭审中，张小兵主张该房屋系其爷爷奶奶的老房拆迁所得，爷爷奶奶订立遗嘱将该房屋留给孙子张小兵，张小兵根据遗嘱取得案涉房屋的所有权。但在庭审时，张小兵并没有提供遗嘱等相关证据进行证明。

但是根据房屋拆迁补偿批地建房协议书以及房屋产权约定协议，可以证实，该房屋系张军、余艳及张小兵共有的家庭财产。

张小兵认为，张军、余艳与蔡某、徐某签订合同时，自己 还未成年，父母将三人共同所有的房屋出卖，对出卖行为不知情。认为张军、余艳作为其法定监护人在未经张小兵同意的情况下，处分张小兵的共有份额，属于无权处分，因此该合同无效。

张军、余艳主张，张小兵并不知晓涉案房屋被出售的事实。涉案房屋系张小兵个人财产，且已登记在张小兵个人名下，导致合同无法履行。

那么监护人张军、余艳出售未成年张小兵共有份额的房屋的行为是否合法，《房屋买卖合同》是否有效？

1、张军、余艳与徐某、蔡某签订的《房屋买卖合同》时，张小兵尚未满18周岁，张军、余艳作为房屋的共有权人和张小兵的法定监护人，出于家庭利益考虑，将房屋以符合当时市场价的价格出售，并未损害张小兵共有人的利益，因此该合同是合法有效。

2、《房屋买卖合同》后，徐某、蔡某已按约定交付了相应购房款，对涉案房产进行了装修并实际投入使用。

张军、余艳在《房屋买卖合同》签订后至今将近五年的时间内，未向徐某、蔡某提出异议，却在房产过户条件成就时，违反双方合同约定，将涉案房产过户给张小兵明显存有恶意。

现涉案房产过户条件已成就，张小兵、张军、余艳作为共有权人和家庭共同成员，三人内部关于房屋产权份额的约定，不影响其配合徐某、蔡某办理相应过户登记手续的义务。

法院判决，合同有效，支持徐某、蔡某诉讼请求，由张军、余艳、张小兵协助办理房屋过户登记手续。

从本案中，可以看出来，五年时间，正值房价飞涨时间，因未办理房屋过户登记手续，张军、余艳夫妇想要反悔，不予办理过户登记，才将房屋办理到张小兵名下。但法律是公正的，对这种言而无信的人，自有相关法律来进行约束！

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