拆迁中的公摊面积，您了解吗？

北京在明律师事务所 王威律师

【导读】一提起公摊面积，想必老百姓来不陌生；一直以来，民间一直有一股要求取消公摊面积的声音。这不，2022年8月18日，“山东青岛一小区业主购房后发现公摊面积占比高达46%”的消息引爆了全网，6天后，内蒙古自治区住建厅拟从立法层面取消公摊面积，更将“公摊面积”这一话题推向上了高潮。在拆迁中，公摊面积也是一个绕不过去的重点。下面，王威律师就带着大家去了解一下公摊面积。

一、什么是公摊面积？

根据《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的规定，建筑面积分为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。

公用建筑面积即公摊建筑面积，是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

二、公摊面积的由来

公摊面积这个做法，是从香港发明并传入内地的。当初，内地从香港引入招拍挂制度的同时，也引入了公摊面积这个概念。1995年，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》出台，明确了公摊面积的计算依据和方法。

不过香港现在已经取消了公摊面积的做法。2012年12月，香港官方要求从2013年开始实行住宅物业销售新规，二手房销售先行提供“实用面积”。新房也必须以实用面积为标准面积。若不标注“实用面积”，可能被罚款100—500万港币，判处3—7年监禁。从此，香港的公摊面积，正式退出舞台。

最为人点赞的还是重庆，早在2002年6月，重庆就出台了地方法规《重庆市城镇房地产交易管理条例》，该条例对商品房的交易进行了规范，明确规定需要以套内面积作为计算依据：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

三、对公摊面积，拆迁户需要注意什么？

拆迁安置虽然不同于了商品房交易，但很多操作方面的做法，却是参考商品房交易习惯；在拆迁中，也可能存在被拆迁人拿到安置房后，发现实际面积“缩水”的情况，这里面可能就有公摊面积在作怪。所以在签协议的时候，一定要约定清楚公摊面积的事情，否则就是哑巴吃黄连。

对于拆迁户来说，是可以要求将公摊面积不计算在置换面积里的，因为我们国家有规定，在拆迁中，必须落实“保障原有生活水平不下降”的政策，这个政策必然包括的内涵就是：拆一还一。拆一还一在面积上的要求就是，拆除的是使用面积，还的也应当是使用面积。

虽然在国家层面，没有对拆迁中的公摊面积进行具体规定，但有些地方已经明确出台了相应的政策。比如山东省泰安市、陕西省西安市、广西自治区南宁市，均规定公摊面积不计入安置房的面积内。

还有些地方，虽然认可了安置面积中有公摊面积，但会对公摊面积予以明确的补偿，比如河北省石家庄市、重庆市。

希望无论是商品房交易领域还是拆迁领域，公摊面积的问题能进一步得到解决。