民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源 及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。此定 义完全诠释了民宿有别于旅馆或饭店的特质，民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没 有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体 验有别于以往的生活，因此蔚为流行。这股民宿旅游风潮(流行风)，从一片原属 于低度发展的行业中，创造出另一片欣欣向荣的景象，改写了旅游的型态。

民宿由来

探究民宿二词,其源目日本的然宿,民宿的广泛定义,涵盖甚广, 除了一般常见的饭店以及旅社之外，其它可以提供旅客住宿的地方，例如民宅、休 闲中心、农庄、农舍、牧场等，都可以归纳成民宿类。而民宿的产生是必然的，并 不偶发于F1本或台湾，世界各地都可看到类似性质的服务，民宿这个名字，在世界 各国会因环境与文化生活不同而略有差异，欧陆方面多是采农庄式民宿经营，让，般民宿能够享受农用式山园生活环境，体 验农庄生活；加拿大则是采用假日农庄的模式，提供一般民宿假日 可以享受农庄生活；美国多见居家式民宿或青年旅舍,不刻意 布置的居家住宿，价格相对饭店便宜的住宿选择；英国则惯称Bed and Breakfast (BNB),按字面解释，意谓提供睡觉的地区以及简单早餐。

民宿现况

早期民宿的经营，大都是以家庭副业的方式，随着民宿的风潮渐热，民宿创造 出来的商机实在太过诱人，原本被定义成家庭副业的经营模式，逐渐转换成家庭主 业模式在经营，甚而房产投资'客、新移民主义人士等等，大伙争先恐后地进入民宿 经营的这块饭，竞争者众的情况下，品质、服务以及效率的经营管理竞争力需求， 影响力慢慢出现，左右民宿生意甚大，也因如此，慢慢促成台湾民宿近年来朝精致 化、豪华化、高价化以及高服务化方向在演进。

浙江民宿文化的兴起，也就是近儿年的事，灵秀的浙江山水间，散落着数十 家独具风情的民宿。它们或精致，或乡野，或古朴，或典雅，以不同的匠心道召唤 着城镇里的人们回归“慢生活”。它不仅可使人享有确实的绿色美食，田园体验, 更提供了感性的人文与民俗观感。

如莫干山一带的民宿，它们依赖莫干山景区的区位优势、自然风光与历史沿袭发展 起来，如今已是全国中高端民宿的典范。一方面，它们的共性在于设计上用尽其 心，看似随意，事实上一草一木都经过精心设计，用原木、木蜡油营造原始自然 感，同时以环保的理念尽量留存旧时的建筑里可以融合的部分。另i方面，这些民 宿都有其个性，主题式、创意式的民宿现正引领风潮，这种倾入了民宿主人对家居 生活独特理解的民宿，有时更能给人以惊喜，旦更不易被复制。这些民宿走高价高 服务的小众路子，合理融合异国情调与当地民俗文化，吸引了不少游客。

省内其它地方的民宿亦遍地开花，如丽水的“泡茶等花开”，坐落在古镇古 街，以优雅的茶文化铺垫基调，客人到此不仅可以品尝到独味的各种香茶，更可以 感受到茶道的和、敬、清、寂；桐庐的芦茨土屋是省内较早出现的民宿，除了依赖 难得一见的天然浴池带来人流以外，以艺术与玩乐结合的卡题来策划一系列活动， 也使得它在民宿行业内受人瞩目。

民宿发展

民宿，必将是越来越多希冀内心文化之旅的人的选择。浙江拥有丰富的自然景观与 人文风貌，具有发展深度观光的条件，对生态、环保、乡土关怀、地域文化的关 注，带给浙江发展精品民宿的契机。面对未来的旅游趋势，具有休闲、主题、创意 和美感概念的民宿将会创造新的风潮。民宿产业的崛起意味着新的旅游时代，如何 在这个新时代中脱颖而出，形成个性化与自由化的乡旅形态，真正的挑战已然到来。

1.1项目概况

1.1.1 项目名称：浙江省建德市罗隐山居建设项目可行性研究报告

1.1. 2 项目性质新建

1.1.3 项目承办单位 罗村水深林场

1.1.4 项目建设地点：浙江省建德市乾谭镇罗村水库林场

1.2 编制依据及研究范围

1.2.1 项目编制依据

1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三五规划纲要》；

2、《全国农业和农村经济发展第十三五规划》；

3、国务院《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（2015 年中央1号文件）

4、《中华人民共和国环境保护法》；

5、《建第市城市总体规划（2007年-2020年）》；

6、《乾潭镇城镇总体规划》、

7、《乾潭镇控制性详细规划》；

8、《投资项目可行性研究指南》；

9、项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料；

10、其它相关文献资料。

1.2.2 研究范围

1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来；

2、对产品进行市场调杳和需求预测，确定本项目的生产规模和产品方案：

3、对基地条件和项目建设方案进行可行性论证；

4、对总平面布置和公用工程配套设施方案进行技术论证；

5、对建设条件及原材料、燃料、动力供应情况进行调查研究；

6、对工程技术及设备方案进行研究，分析项目工艺技术的先进性；

7、根据国家有关法规、规范和标准，对项目的环境保护、节能、节水、消防、劳 动保护和安全卫生等内容进行论证:

8、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标利项目的 抗风险能力；

9、对项目的社会效益和环境效益进行综合评价；

10、得出可行性研究结论。

1.3 可行性研究结论

1.3.1 项目规模

本项目总投资1200万元，其中固定资产投资900万元，流动资金300万元，建 筑而积2000平方米。基础设备设施及运输车辆、加工设备，卫生防疫设备，排污处 理设施及库房，办公生活区建设等。

1.3.2 场址

木项目选址于建德市乾谭镇。项目地具有优异的区位优势、良好的地质条件、便利 的交通、完备的基础设施，适宜本项目的建设，该选址合理、可行。

1.3.3 项目建设进度

根据本项目的建设规模和投资规模，本项目总工期为3年：2015年11月〜2018 年 11 月。

1.3.4 投资构成及资金来源

投资构成：项目总投资1200万元，其中建设投费900万元，流动资金300万 元。

资金来源：项目所需资金计划主要由项目承办单位自筹解决，政府鼓励性政策 补贴100万元。

1.3.5 综合评价

本项目建设在充分发挥建德市乾谭镇的地缘优势和生产优势的同时，还有助于 促进区域农业结构调整和经济发展。同时，对项目建设区经济的发展也具有示范和 带动作用。另对项目的生产规模、交易规模、销售市场、技术方案和技术经济的可 行性和合理性进行了全面的分析比较，本项目符合乾谭镇产'也发展的要求和浙江省 及建德市产业发展规划，并有利于促进建德市农牧畜业发展进程；本项目实施农业 产业化模式，有利于提升当地的农业科技水平和产品竞争力。通过对项目财务分析 表明，项目财务盈利能力较强，经济效益显著，抗风险能力较强。因此本项目的建 设是必要的，技术和财务上是可行的。

1.3.6 主要技术经济指标

2.1 项目建设背景

罗隐山居项目规划用地位于浙江省建德市乾潭镇罗村水库范围，罗村水库林场 内，用地约65亩，以利用原农村老房为游客提供以住后服务为主，并综合民俗活 动、农业体验、休闲娱乐等内容的农家乐休闲服务。

近年来，省、市先后对发展乡村旅游作出了一系列部署，并把发展乡村休闲旅 游经济放在更加突出的位置，乡村民宿经济迎来前所未有的发展机遇。2014年， 建德市提出“旅游二次创业重振旅游雄风”的奋斗目标，全市上下以全域旅游战略 为引领，沿着推动旅游资源成为项目、项目成为产'也、产'也形成经济的发展路径， 加快项目建设，加强宣传营销，提升旅游环境，把建德旅游业打造成“中得成线、 留得住人、赚的了钱”的支柱型产业。其中2015年一季度全市乡村旅游接待游客 14. 7万人次，旅游收入1191. 55万元，平均消费81.3元，其中餐饮收入占30. 6%, 农产品销售收入占35. 3%,住宿收入占10. 8%。各种政策利好使乡村旅游迎来发展 新机遇。

2.2 项目建设的必要性

2.2.1 促进林业产业转型升级的需要

项目建设以休闲度假为功能、以民宿为载体，开展生态旅游，拓展林农创收渠 道和生态旅游市场的深度与广度，推动着林业产业转型升级。

2. 2.2 推进杭州都市圈县内节点融合发展的需要

项目建设促进了建德市与杭州中心城巾的文创产业交流，使杭州都市圈各节点 县市之间的文化认同感、旅游氛围、承接辐射带动性、发展联动性越来越强。

2. 2.3 满足城乡居民日益增长的休闲和健康需求的需要

项目的建设以文化为核心、以市场为向导、以资源为依托，以森林生态资源 及水域资源为特点，创新模式，打造一个集休闲、度假、户外运动等为一体的度假 王地，为城镇居民提供天然生态的休闲康养之地，满足居民II益增长的休闲和健康 需求的需要。

2.2.4 打造乾潭镇生态健康城的需要

项目的建设利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境 资源及农林渔牧生产活动，提供旅客乡野生活之住宿处所和农业生产方面的体验活 动，能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有.别于以往的生 活。

2.2. 5 促进乾潭镇西部山区自我发展、农民增收的需要

项目的建设依托其优美的生态及水资源优势，利用山区资源综合开发，以生态 农林业为基础，以森林休闲养生、民宿度假旅游带动农村业态转型，拉动山区经济 发展、促进农民增收、提高人们生活质量，推动山区资源优势向经济优势的快速转 变。

3.1民宿市场分析与预测

3.1.1民宿整体市场概况

随着我国旅游业的发展和成熟以及越来越多的人对生活品质要求的提高，旅游消费 逐渐从“观光”向“休闲”快速过度，人们也不再满足于传统的农家乐、农庄、旅 游景区提供的服务，转而投向精致高品位的民宿休闲旅游。在美丽乡村建设的大背 景下，兼具秀美风景和文化内涵的民宿项目如雨后春笠般纷纷涌现。

目前国内民宿大致分三类：第一类为“农家乐”，主要体现在“钓鱼、打牌、喝茶、 聊天、吃饭”，是农民自发形成的一条生财之路。第二类称之为“梦想回归”，它 是一一些在城市里打拼了大半辈子、资产小有积累的退休人士，他们中有不少是教师、 公务员、设计师或是公司里的中高层管理人员。从城市再次回到当年怀揣梦想离开 的地方，重新构筑自己的梦想。第三类为“创意田园”，民宿是既能与当地接上地 气，又有文化氛围与人情味的住处。入住者享受的不仅是乡村清新的空气和优美的 风景，更有民宿主人精心营造的家居环境，和朴实平和的生.活之道，他们提倡的是 一种环保、朴实、达观的生活方式，追求一•种“低处生活”的慢生活自由状态。本 项目民宿就属于第三类。

目前浙江省民宿发展处于国内领先的水平，民宿产业在近几年得到了快速发展, 并呈现多元化的局面。典型代表为：

(1)德清洋家乐洋式民宿：以工商投资户为主，面向中高端度假人群。粗新和 精致、文饰和质朴交融，山野自山的氛围和高星级酒店的舒适性完美融合。一般每 晚价格在1500-4000元。

(2)西湖民宿：民宿主人多为城市白领或创业者，展示标签为文艺、小资、闲 适。西湖民宿独门独院、风景、生态、慢生活，它们既结合现代生活的需求，又与 西湖旅游紧密融合，融入了主人审美意趣，向自然归依，却不与尘世隔绝，颇力.一 番“大隐隐于市”的意境。一般每晚价格在300-600元。

(3)乡村民宿：传统农家乐、渝家乐的升级版本，呼吸自然，回归传统，在乡 村中感受到温情、寻找到文化、拥抱到山水的家外之家。一般每晚价格在200-400 元。

（4）丽水农家乐综合体。七耍索的合理集聚，由政府引导整体规划建设。从最 初为游客提供简单农家食宿起步，依托农村良好的自然生态环境和丰富的乡土文化 资源，在政府主导下，通过“吃、住、行、游、娱、购、养、育”要素的合理集聚， 融入休闲农庄、台湾民宿和乡村旅游的理念，并整合出高山避罟型、养生养老型、 民俗风情型、休闲农庄型、乡村民宿型、参与体验型六大鲜明主线，它们散布在群 山之中，以低价、亲民、自然吸引着都市游客。一般每晚150-300元。本项H就属 于这一类别。

3.1. 2 民宿前景与市场需求预测

旅游消费升级，推高周边旅游市场规模。随着居民度假旅游需求的高速增长， 中国将进入休闲旅游阶段，短途游、自驾游消费将成为常态化、高频次消费，周边 游市场份额将持续提升。根据2015中国在线周边自助游市场专题研究报告显示， 2014年中国在线周边游市场规模为66. 51亿元人民币，占中国在线度假旅游市场的 20%,预计2017年将达到33%,市场规模达到265. 10亿元人民币。

根据2014中国在线客栈民宿预订市场专题研究报告显示，2013年第2季度至 2014年第2季度中国在线客栈民宿预订市场增长迅速,2014年第2季度在线客栈民 宿预订市场规模达到1.3亿元,环比增长58. 5%,同比增长333. 3%,远高于在线酒 店预订市场整体35. 8%的同期同比增速。大众出行主体已由商务出行转向个人旅游, 居民对于'客栈民宿等个性化主题酒店需求增加，民宿预订市场迎来爆发式增氏。易 观国际于8月份发起的“中国客栈民宿预订市场用户调研”项目显示，高达66. 3% 的在线酒店用户同时是客栈民宿预订用户，26至35岁的川户是中国在线客栈民宿 预订用户的主体，占50. 7时的份额。对于消费者而言，民宿产品区别于标准化住宿 产品的地方在于不仅实现“住”的功能，同时通过环境的营造和提供个性化服务， 使消费者身心舒展，感受到有别于日常生活的旅游体验。

3.2 项目定位

本项目位于浙江省建德市乾潭镇罗村水库范围，罗村水库林场内。位于杭州一 富春江一新安江一千岛湖黄金旅游线中段，乾潭镇至杭州市区L5小时车程。乾潭 镇为中心形成的一小时交通圈将会覆盖杭州地区，两小时交通圈将覆盖上海市、黄 山内、金华市及义乌巾。对于长三角的城市游客有很强的吸引力。

但是该项目周边森林旅游发展相对滞后，旅游产品较为单一，同时经营能力欠 缺，管理力量薄弱，硬件设施和服务水平都亟需提升。无论从知名度还是开发运作 成熟度来说都处于劣势。

基于此，建德市罗隐山居建设项目的战略定位是：通过对地方乡村特色的理解, 建立一个有着浓郁乡土文化的独立磁极，充分利用周边水库、林场的自身资源优势, 打造地方特色显著的乡村民宿，为游客提供“吃、住、游、娱“四位一体健康休闲 旅游，引导人们放F一•切，把自己交给自然，米大自然过一种简单的生活，做到人 和自然的真正融合。同时在开发初期以低价、亲民、自然吸弓I游客，打造良好口碑, 做到可持续发展战略。项目初期建议一般每晚200-300元。

3.3 目标客群分析

目前民宿项目的游客多以休闲度假为目的，地域构成主耍为江浙沪客户群体， 兼有周边省份城市客户群体，出游结构多为短期游。

随着家庭汽车排有量的增多，周末去郊区旅游成为市民一种主要的休闲方式。 根据相关部门的调查，超过2/3的江浙沪城市家庭每年都进行郊游，其中40%每年 郊游3-5次。调查显示，95%的江浙沪市民希望到郊区旅游、度假，近1/3的市民 愿意在双休H到郊区旅游，其中25%的市民有在外住宿的意愿。体验当地的文化民 情，贴近土地、真正地融入乡村生活成为市民调节工作压力，放松身心的第•选择。 随着旅游的发展以及消费观念的日渐成熟，游客对旅游的需求结构在发生转变，大 众旅游市场需求在不断产生分化，逐渐向特色化、多层次化的小众市场方向发展。 游客越来越多的考虑与他人不同的旅游经历、旅游感受和旅游收获。

而隼德市罗隐山居建设项目更多的吸引木屋爱好者、营地爱好者、自驾车爱好者、 农耕生活爱好者等追求回归自然，享受人与自然和谐的都市旅游郡体。

3.4 营销策略

根据市场定位和客户分析的研究，在营销策略上，本项目应重视以下方面：

1、树立品牌推广概念，传达健康休闲并且有乡村特色的度假理念。本项目目标群体 客流大，树立良好品牌形象有利于项目形象有效传播传达。短时期快速吸弓I旅游群 体，制造热闹场面，有利于后期深入可持续发展。

2、通过有成效的管理，提高经营能力及软硬件实力，以具有竞争力的产品赢得客户 的满意度、信任度，努力让客户二次其至多次来访，形成固定度假模式。

3、通过线上线下同时传播，例如线上的传统媒介、电视、电台等，制造事件营销引 起社会关注达到疗效传播的目的。线下可通过渠道派单，驻场等方式进行宣传推广。

4、利用目前流行的互联网 模式，通过网络营销拓展渠道。首先要建立较为完善的 技术服务保证网络营销的有效实施，其次通过大型知名网站，例如大众点评网、途 牛网等旅游社交网站与其形成战略合作关系，通过它们的推广渠道引入游客。另外 还可以通过官方微信，APP等社交软件拓展渠道，进行全方位的推广传播。

4.1 地理位置

4.1.1 地理区位

乾潭镇位于新安江下游，富春江畔。东与姚村乡、风凰乡接壤，南与三都镇、 梅城镇毗连，西与杨村桥镇、下包乡交界，北与钦堂乡、安仁镇相接，东北与桐庐 县相连。东距杭州120公里，西距新安江镇30公里，是建德市东北部地区的政治、 经济、文化中心和商品集散地。位于杭州-富春江一新安江一千岛湖黄金旅游线中 段，从杭州出发，杭千高速80分钟可达，对于长三角的城市游客有很强的吸引 力。

4.2 交通区位

杭州-富春江-新安江-千岛湖黄金旅游线中段，杭千高速公路、320国道穿境 而过，水利交通便利。乾潭镇至杭州市区1.5小时车程。乾潭镇为中心形成的一 小时交通圈将会覆盖杭州地区，两小时交通圈将覆盖上海市、黄山市、金华市及义 乌市。林场通过县道大罗线连接乾潭镇区，仅20分钟左右车程。

4.3 经济区位

乾潭镇2004年被国家建设部等6部委确定为全国重点镇,被国家统计及列入全 国千强镇行列。乾潭镇个私企业较为发达，主导行业有家用纺织品、五金工具、胶 合板等五大系列，其中家用纺织品主要生产各类寝具产品，是华东地区较为集中的 生产基地。

4.4 旅游区位

建德市地处浙江西部，东接杭州，西边黄山，中贯富春江、新安江，隶属杭州 市。建德是全国首批44个重点风景名胜区之一，以“奇山碧水”的旖旎风光和人

文荟萃的名胜古迹闻名于世，是西湖——新安江、千岛湖——黄山名山名水旅游线 上的一颗璀璨明珠。

4.5 区域投资环境

建德拥有得天独厚的山水生态优势和自然资源禀赋，既是一个适宜休闲居住的 养生福地，也非常适合发展休闲生态旅游；交通区位优势H显，是浙江西部交通枢 纽，拥有高速、国道、水运和机场的立*通网络；资源禀赋丰富独特，新安江水 量丰富、水质绝佳、水景优美、水能丰富，农业有机产品远近闻名；再加上政务环 境的不断优化，建例川j有着投资兴业的绝佳优势。

5.1 建设规模及分期开发计划

5.1.1 项目规模

本项目用地面积65亩，其中改扩建面积约20000平方米、新建总建筑面积2000 平方米，包括对现有建筑改造、家禽养殖基地、休闲娱乐基地、蔬菜鲜果园、生态 农庄、新建住宿办公用房及相关的交通及其他基础设备设施建设。

5.1.2 项目分期开发计划

项目计划分二期进行，根据本项H的建设规模和投资规模，本项目总工期为3 年：人期2015年11月〜2016年12月，房期2016年12月〜2018年11月。

一期建设内容

1、装修改造现有建筑，可同时容纳50人左右休闲娱乐。包括住宿、餐饮、书 吧、棋牌、台球、禅室等。

2、改造原有水池一座，作为生态鱼池供垂钓及食用。

3、建设1000平方米烧烤基地。

4、围护建设2000平方米家禽养殖园。实施舍饲和围栏养殖，把肉食性和观赏 性结合起来，

5、建设5000平方米无公害有机蔬菜种植园。既体现观赏性，乂体现食用性。

6、建设鲜果采摘园6000平方米。尽力达到三季有花、四季有果。

7、生态农庄基础设施及配套设施建设。按照山地农业开发的立体框架，以宜则 宜配套生态功能。新建水井，辅设水网；铺设路灯，水泥路、林园道、整治山 庄林园、水电配套、绿化美化等工作，力争做到设施齐备、功能齐全，节能高 效、循环利用。

二期建设内容

1、逐步搭建独立木屋15个，每个可住宿2—8人不等。

2、修建森林泳池一座，搭配淋浴、晒场等。

3、建设一个和水库合作的垂钓场，每年组织一次捕鱼观赏季及水库鱼宴节。

4、建设1000平方米的土烧酒酿酒基地。

5、建立特有精品苗木种植基地。

6、开辟环水库骑行线路，开展租单车业务，拓展水库外围户外运动。力争做到 设施齐备、功能齐全，节能高效、循环利用。

7、开辟林场山道环线，设立休息亭，合理规划水库至胥岭徒步毅行线路，设立 接送站，达到景点联动。

5.2 工程组织方案

5.2.1 组织原则

本项H因地处山地，项H开发面积大，基础设施体量大，工程实施组织需严谨 规划，尽可能提高建设效率，降低建设措施费用的投入。同时，考虑到山地、临水 的施工难度，需合理规划建设顺序，确保实施安全。

5.3 初步方案构想

1、利用分期建设安排，一期实施时在二期用地范雨设置临时设施及临时水、电 接口，确保一期按期完工。

2、利用山地自然条件，统一规划自上而下的临时排水设施，降低此部分成本投 入。

3、改造建设工程优先启动，休闲基地、家禽养殖及蔬菜水果园建设在改造工程 基本完成后启动。

4、配套设施设计统一考虑，一期实施时考虑二期的协调配合以及接驳口，降低 平均配套设施成本。

5、二期建设时，做好对一期已完工部分的保护。

6、基础工程实施时，重点关注基坑降排水、基坑围护，防止事故发生。

6.1 主要产品

随着城市化的发展，生态休闲度假是发展的主导方向，市场需求空前扩大。正 逐步向“以城带乡，城中有乡，乡中有城，城郊一体化”的方向迈进，这就要求城 郊农业要为市民提供旅游休闲娱乐场所，从近郊的桐庐芦茨民宿，莫干山洋家乐， 到台湾的民宿火热程度来看，亲民的，差异化的休闲市场正方兴未艾，随着80、90 后的消费市场逐渐成熟，农居性质的特色休闲产品市场很大。

本项H建设依托得天独厚的山水生态优势、交通区域优势和自然资源旗赋，结 合农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农村聚落及农村传统的生活习俗资源， 向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、新奇的悠闲度假场所，尽力体现返璞归 式、回归口然的消费心态，形成7个集旅游观光、农业高效、优化生态环境和社会 文化功能为一体的原生态农业旅游、休闲的新型农庄。

因此本项目在产品开发上定为七大类：观光，包括风貌观和物候观；休闲娱乐； 采摘；购物；品尝；农事活动；教行基地。

6.2 产品性能优势

6.2.1 观光

也•是风貌观。观赏浙西丘陵沟壑区特有的由大沟深、山尖坡陡、梁即纵横、绵 延不断、群山环抱、多路相连、多村点缀的风光，观赏春花、夏绿、秋黄、冬褐四 季分明的山色，观看农村田园风光、高山流水、特种养殖。

二是物候观。早观日出、晚观霞，晨看浓雾、夜听风；春看山花烂漫，夏尝风 雨彩虹，秋品山村秋色，冬眺千里冰封、万里雪飘。

6.2. 2 休闲娱乐

住：精品小木屋、特色泥土房；吃：农家饭；玩：垂钓、游泳、日光浴、狩猎、 棋牌、山地健身等；娱：垂钓休闲，悠然人生，户外单车，激情运动。

6.2. 3 采摘

根据不同收获季节，指导、组织游客直接进入田间地头、大棚、园子里用农民 特制的箧、篮、篓进行有偿采摘新鲜水果、时令蔬菜、瓜果，让游客即体验收获的 喜悦，乂观赏田园风光，即增长见识，乂感受劳作。

6.2.4 购物

养殖鸡、鸭、鱼等农产品，供游客选购；吸收当地剩余劳动力，编织形状各异、 规格不同的箧、篮、篓，将生产的野菜、蔬菜、水果或经特殊加工的熟制品盛于其 中，进行包装；收集农村针织、编织、剪贴、手工等工艺，让游客根据喜好、能力 自行选购,

6.2.5 品尝

在采摘品尝、入住品尝的同时，按照农历12个月每月一节的习俗，推出农村节 令大荟萃，让游客真切感受农村饮食文化。尝鲜果鲜菜，品农庄韵味。

6.2.6 农事活动

根据农事季节，让游客在农艺人员的指导下，参与有偿农事活动，也可以直接 将田、园、圈租赁、承包给游客，山农艺人员代管，让游客参与季节管理及生产种 植、收获等农事活动全过程。并广泛举办粮、菜、蔬、果生产竞赛活动、赛备活动 及农产品交易活动，吸纳周边村、镇、县农户参与，打造农事活动节令盛会。

6.2.7 教育基地

与各中小学结合，组织学生参加农事劳动，了解更多的动植物，学习农业知识, 获得对现代农业、高技术农业的感性认识，培养他们热爱劳动、热爱生活、珍惜劳 动的优良品质，具有寓教于乐的独特效果，提高了旅游、休闲的文化内涵，使农庄 成为学生的教育实践基地。

6.3 产品规模确定

1、依据现有建筑改造成可同时容纳50人左右,约500平方米的休闲娱乐场地, 包括住宿、餐饮、书吧、棋牌、台球、禅室等：500平方X2000元/平方=100万。

2、逐步搭建独立木屋15个：15x15万/个;215万。

3、改造原有水池一座350平方米，作为生态鱼池供垂钓及食用：350平方x600 元/平方:21万。

4、建设一个和水库合作的垂钓场500平方米，每年组织一次捕鱼观赏季及水库 鱼宴节：500平方x300元/平方二15万。

5、建设1000平方米烧烤基地：1000平方x300元/平方二30万。

6、围护建设2000平方米家禽养殖园：2000平方x300元/平方二60万。

7、建设5000平方米无公害有机蔬菜种植园：5000平方x 100元/平方=50万。

8、建设鲜果采摘园6000平方米：6000平方x200元/平方=120万。

9、修建森林泳池一座300平方米，搭配淋浴等：300平方x500元/平方=15万。

10、建设1000平方米的土烧酒限酒基地：1000平方x500元/平方=50万。

11、建立精品苗木种植基地10000平方米：10000平方x200元/平方=200万。

12、开辟环水库骑行线路，开展租单车业务，拓展水库外围户外运动：20万。

13、开辟林场山道环线，设立休息亭，合理规划水库至胥岭徒步毅行线路，设 立接送站，达到景点联动：100万。

7.1 用能标准和节能规范

7.1.1 原则和标准

1、认真贯彻执行《中华人民共和国节约能源法》，坚持节约与开发并举，把节 约放在首位的方针,提高能源利用率，减轻环境污染，走可持续发展道路。

2、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努 力做到合理使用能源和节约能源，充分考虑能源二次使用和资源综合利用，以求最 大限度地节约能源和资源。

3、积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管 部门已公布的淘汰落后工艺。

7.1.2 规范和依据

《中华人民共和国节约能源法》《中华人民共和国清洁生产促进法》（中华人民共 和国主席令第72号）

《国务院关于加强节能工作的决定》（国发［2006］28号）

《产业结构调整指导目录（2011年木）》（国家发改委令第40号）

《节能中长期专项规划》（发改环资［2004］2505号）

《能源发展“十二五”规划》《中国节能技术政策大纲》（2006年）

《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发［2007115号）

《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（工信部［2010］ 135号）

《国家发展改革委关于印发固定资产投费项目节能评估和审查指南（2011）的通知》

《浙江省省人民政府办公厅关于进一步加强节能工作的实施意见》（浙政办发（2007） 17号）

《浙江省固定资产投资项目节能评估和审查管理办法》（浙政办发（2010） 35号）；

《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2015）；

《建筑采光设计标准》（GB50033-2013）；

《建筑照明设计规范》（GB50034-2013）；

《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2010） o

7.2 项目能耗状况和能耗指标分析

1、以全年的能源耗用量进行分析

2、项目工业总产值及工业增加值

根据项目经济评价确定本项目工业总产值为XX万元，工业增加值［工业增加值-工

业总产值-工业中间投入 应交增值税（生产法）］二XX万元。

3、项目能耗指标的计算

本项目万元产值综合能耗（标煤）为：0. 0466吨/万元，万元增加值综合能耗（标煤） 为：0.0889吨/万元。

由上表可见，该项目能源耗用量较小，能耗指标远小于国家标准。因此该项目 是一个非常好的节能环保项目。

7.3 项目节能措施和节能效果分析

7.3. 1 建筑节能

1）、建筑能耗指标

生产用房热指标为H0W/平方米；办公楼和宿舍热指标为70W /平方米。

照明：照明照度标准为250LX。

建筑围护结构隔热水平：围护结构传热系数屋顶0.6；外墙0.55；地板0.5；

门窗密封性指标：不低于国标IX建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》(GB7107) 规定III级水平，相当于窗户每米缝长的空气渗透量：qLW2. 5m3/ (m. h)

2)、建筑围护结构：生产车间为保温隔热彩钢结构，外培砌体结构为增加外墙保温 层；供热管网在与室外空气接触、非采暖房间处采用50mm厚岩棉管壳，降低管道 冷热损失。

3)、采暧供热、空调制冷系统按设计负荷设置，并有调节控制装置及能量计量仪 表。

4)、门例采用中空门窗，照明耍确定科学的照明控制方式，选用高效节能照明光 源，在室内照明控制中，主要采用声控、光控、红外等智能化的自动控制系统，减 少照明用电和延长照明产品寿命。

5)、建筑材料使用节能环保新型墙体材料。

7.3.2 电气节能

1、变压器选用S11型节能变压器，负荷率在80%左右，处于经济运行状态。各用能 单位尽量靠近负荷中心，减少路耗。

2、低止电器柜在低配室内和低配电柜并列安装，低压侧的功率因素自动补偿到1.93以上。

3、生产工艺设备和各种辅助设施所配备的电机均为新型的Y系列或变频调速电机。

4、照明灯具选用新型的高效节能型日光灯分片控制，厂区道路照明设光控装餐， 节省照明用电。

5、采用建设部推荐的配电设备、变频水泵等设备和建筑照明节能技术和材料，选 用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。

7.3.3工艺节能

本项目生产工艺路线较短，能耗较少，排污强度较小，污染治理方面消耗的能源量 小。

良好的工艺控制是实现能源高效利用的前提，加强对工艺指标的控制，保证装置工 艺指标处于最佳状态，避免人工频繁的重复性操作，从而有效减少误操作，即满足 安全生产的需要，同时也可避免过度或不及造成的能源损耗。

7.3.4 暖通、动力节能

1、空调、制冷等系统的管道、风道，均采用保温效果好、施Jj方便的保温材料保 温，以减少损失：

2、在满足卫生要求的同时，尽量利用问风能量；

3、风机、水泵均选用国内先进的节能产品；

4、采用先进的回风过滤设备，降低能耗。

7.3.5 节水措施

节约用水是中国的一项重大国策，是当前倡导建设“资源节约、环境友好型社会” 的一项重要内容，也是解决水资源短缺和水资源污染的重耍举措。

为有效节约用水，本项目拟采用如下节水方案：

1、供、用水系统管路及设备，如阀门、水泵、冷却设备、储水设备、水处理设施 及计量仪表等，均应选择节能型产品或按国家有关规范和产品标准的要求设计、制 造、安装。

2、企业内各用水部门，由本企'也安装计量分水表，车间用水计量率应达到100%,设备用水计量率不低于90%。并保证计量水表的完好率、检定率。

3、在给水系统中应采用良好的阀门，减少水资源的跑冒滴漏。

4、根据中国供水情况，应用内壁光滑的供水管材，减少管道沿程水头损失；降低 供水能耗。

5、生产净循环水循环使用，减少废水排放，节约水资源。同时根据季节变化、机 组生产情况及H寸调节机组冷却用水量大小，降低消耗量。

6、采用节水型卫生落具以减少供水量，同时也就减少了供水能耗。

8.1 项目场址环境条件

项目位于浙江省建德市乾潭镇罗村水库范用，罗村水库林场内，•基础设施完 善，在供电、供气、给排水等方面都形成了完整的配套设施，生态环境好，周边无 污染源。

8.2 项目建设和生产对环境的影响

8.2.1 项目建设期环境影响分析

1.项目实施过程中环境空气的影响

扬尘是施工期间影响环境空气的主要污染物，来源于各种无组织排放源。其中 场地清理、土方挖掘填埋和物料运输等工序产尘量较大，而材料堆存、建筑机构施 工、设备安装等工序产尘量较小或不扬尘，而月.扬尘还受风向、风速、湿度等气象 条件影响。由于污染源多为间歇性源并旦扬尘点低，因此只会在近距离内形成局部 污染。施工期间产生的污染物未经充分扩散稀稀就进入地而呼吸带，将会给现场人 员的施工、生活、健康安全带来一定的影响。

2.项目实施过程中水环境的影响

施工期水污染源主要为施工区的冲洗废水、施工队伍的生活污水等。冲洗废水 主要来源于石料等建材的洗涤，主要污染物为SS；生活污水主要污染物为SS、 BOD、COD等。冲洗废水的排放特点是间歇式排放，废水量不稳定。施工中往往用 水量无节制、废水排放量大，若不采取措施，将会在施工现场随意流淌，对周围水 环境及毋观造成一定影响。

3.项目实施过程施工噪声的影响

工程施工期间的噪声主要来源于施工.机械和建筑材料的运输，车辆马达的轰鸣 及喇叭的喧闹声。施工时对周围环境的主要影响是施工噪声，其辐射范围较广，昼 间最大距离近150米，夜间影响更为严重。

3.项目施工淹土处理处置

施工挖掘产生的土方以及施工过程中产生的渣土，必须到市容环境卫生行政主 管部门办理建筑垃圾准进、处置手续，由施工单位或承建单位和市容局渣土办联系 外运。

8.2 项目运营期环境影响分析

本项目饲养鸡鸭的过程等会产生的一些粉尘、噪音等污染，只要采取措施加以 处理，会保持良好的自然生态环境，产生污染的程度较小。

饲养鸡鸭及饲料运输过程中产生的粉尘及噪音、生活垃圾等形成了本项目的主 要污染源。

8.3 拟采取的环境保护标准

8.3.1 国家环保法律法规

环境保护坚持“以预防为主，防治结合，综合治理”的原则，各部门共同采取 措施，对污染进行联合防治，以达到国家及地方有关环境保护方面的标准和规定。

1)《环境标志产品技术要求节能灯(HJ/T 230-2006)》；

2)《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)；

3)《地下水质量标准》(GB/T14848-93)；

4)《环境空气质量标准》(GB 3095-2012)：

5)《声环境质量标准》(GB 3096-2008)：

6)《工业企业厂界环境噪声排放标准》(GB 12348-2008)；

7)《二般工业固体废物贮存、处置场污染控制标准》(GB18599—2001)；

8)《锅炉大气污染物排放标准》(GB 13271-2001 ) o

8.3.2 地方环保法律法规

8.3.3 技术规范

设计中尽可能选用无污染或污染少的先进工艺及设备。严格遵照“三同时”原 则，凡本项目中所涉及的可能产生污染物的工艺过程及设备，均采用相应的措施进 行治理，使其达标。

8.4 环境保护措施

8.4.1 项目建设期环保措施

1.控制生态影响的初步方案

为减少建筑物施工时生态环境产生的不利影响，拟定施工方案时工程建设单位 为本工程的弃土制定处置计划，应按规定地点处理克土，并不定期的检查计划执行 情况。同时，应考虑基础开挖、道路施工及场地平整过程中的水上保持方案，并对 临时性松散表土作适当压实处理，在坡面＞25°时要做护坡处理，永久性坡面种植 草皮。施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联 系，经他们采取措施后才能继续施工。

为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建议施工中遇到连续的暗天和刮风的情 况下，应在弃土表面上洒一些水，防止扬尘。工程施工者应该按照弃土处理计划， 及时运走弃土,并在装运过程中不要超载，装上车沿途不得洒落，车辆驶出工地前 轮子上的泥土应去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整洁。同时施工者应对工 地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材洒落应及时清扫。

2.控制噪声影响的初步方案

为了减少施工噪声对周围环境的影响，工程在居民点200米的区域内，不允许 在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量 采用低噪声机械，对必须在夜间施工乂可能影响居民环境的工地，应对施匚机械采 用降噪措施,同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声:塔之类的装置, 以保证居民区的声学环境质量。

3.控制生活垃圾污染的初步方案

工程施工时，施工人员的食宿将安排在工作区域内。这些临时住宿地的排水和 生活废弃物，应妥善处理，集中收集送至城市垃圾处理站一并处理。

4.控制水污染的初步方案

对于施工中的冲洗废水，建议在施工现场设置临时废水沉淀池一座，收集施工 中所排放的各类废水，废水经沉淀后，仍可作为施工用水的一部分重复使用，这样 既节约了水资源，乂减轻了对地表水环境的污染。

8.4.2 项目运营期环保措施

为保持厂区内卫生利不对周围环境造成影响，必须对项目所产生的污染源和污 染物进行综合治理。

1、废水

本项目废水具体处理工艺简析:

生活废水进入化粪池进行预处理，在厌氧微生物的作用下，将大部分有机物降 解或分解成小分子物质；然后通过调节池调节水量和均衡水质；接着进入接触氧化 池曝气生化，通过附着在填料上的生物膜的吸收、降解去除大部分污染物；生化处 理后的废水流入沉淀池，去除水中夹带的脱落生物膜，以达到达标排放的目的。经 以上工艺处理后的废水可达到GB8978 96《污水综合排放标准》表4 一级标准。

2、固废

（1）废包装桶分类暂存于废固收集点，由供应商回收。

（2）一般废包装材料、生活垃圾实行分类袋装，定点堆放，由当地的环卫部门 统一处理。

3、噪声

①在工艺设计上优先选用低噪声设备，所有设备的噪声均小于85dB （设备外1 米）。

②在平面布置时，将噪声源设置在较偏僻处，主要噪声设备还采取隔声、消 声、减宸等降噪措施。泵类电动机安装消声器、风机采取隔振和消声措施，动力设 备采用钢佐陶振基础，管道、阀门接口采取缓动及减振的挠性接头（口）。

④加强绿化。

本项目绿化建设对周围环境无任何不良影响。

9.1 编制依据

为贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保项目投产后符合卫生及消防的 要求，保障人员的安全和健康，在设计和使用过程中要严格执行国家关于劳动保护 与安全的有关法律、法规。

本项目依据及主要的法律、法规、标准、技术规范、规程有：

1、劳动部《建设项目（工程）劳动安全卫生检查规定》;

2、中华人民共和国《消防法》；

3、中华人民共和国《安全生产出法》；

4、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）；

5、《电业安全工作规程》；

6、《用电安全导则》(GB/T13869-2008)；

7、《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)；

8、《职业健康安全管理体系规范》(GB/T28001-2011 )；

9、《生产过程安全卫生要求总则》(GB/T12801-2008)；

10、《机械设备防护罩安全要求》(GB8196-2003)；

11、《生活饮用水卫生标准》(GB5749-2006)；

12、《建筑抗震设计规范》(GB500U-2010)；

13、《建筑物防雷设计规范》(GB50057-2010)；

14、《建筑采光设计标准》(GB50033-2013)；

15、《建筑照明设计标准》(GB50034-2013)；

16、《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50736-2012)。

9.2 劳动安全卫生

9.2.1 劳动安全

经常有人员来往的楼梯坡度为45度。钢梯坡度不大于60度，每个楼梯段的高 度尽量不超过4. 5米，并设置扶手。

9.2.2 防暑降温及冬季采暖

休息室、办公室等到均设电扇或空调。采暧热源来自城市集中供热管网等供暖设施。

9.2.3 个人卫生

建立浴室，分设男、女职工更衣室，建立定期体检制度或专用洗浴室。区域内 设有足够的卫生间和休息室。

9.2.4 安全教育

对全体人员常年坚持“三级”安全教育和安全培训，严格执行国家制定的“安 全第一，预防为主”的安全教育方针，对发生安全事故的人员，按“四不放过”的 原则处理。

企业按时购置并足额发放足够数量的劳动保护用品供操作人员使用。

9.3消防安全

消防工作是安全工作的重要部分，设计中依据国家有关规定和标准执行。

9.3.1 设计依据

1、《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)

2、《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》(GB50058-2014)

3、《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-2013)

4、《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)

5、《电器装置设备布置设计规定》

9.3. 2 消防设施及措施

1、总图布置

在总平面布置中，根据地形及风向等因素，按功能分区布置，各功能区之间均 设置消防通道，道路成环状布置,道路宽度大于3. 5米，满足消防安全疏散要求。 同时考虑防火防爆及安全疏散等问题。

2、建筑防火

本项目建筑物主要承重构件的防火等级均为彳级，其墙、柱、梁、楼板、楼梯 等均采用『.燃烧体材料。室内装修材料均采用难燃烧体。主:要建筑物每层须设置室 内消火栓。高、低压配电室和变压器室均采用无窗防火墙至顶分隔，配电室与变压器室之 间均采用甲级防火门。

3、水消防系统

按照《建筑设计防火规范》要求，室内设计消防栓系统，消防用水量为10L/S, 每根消防竖管最小流量为10L/S,室内喷淋头用水量为15L/So室外消防用水量为 15L/S。消防总用水量为40L/S。厂内设置消防水池300立方米，供消防用水。

4、电气消防

根据《建筑设计防火规范》(GB50016-2014),电气设计应达到规范的规定。

根据消防总平面提供可靠、稳定的电源。

电气线路设过载负荷及短路保护，导线均为穿钢管敷设。配出箱均为封闭式， 并有可靠接零保护。屋顶设避雷保护，以防电路火灾。

所有消防用电设备配电线路应穿管保护，暗敷在非燃烧体结构内，保护厚度不 少于3厘米。

5、报警系统设置

本工程设置或在报警系统，拟采用集中报警系统，系统有火灾报警器、火灾自 动报警复式盘、火灾探测及手动报警按钮等组成。

6、火火器设置

配齐各类手提火火器材，配备义务消防人员，定期检查各类火火器材，以确保 消防器材处于良好的使用状态。

9.3 消防措施的预期效果

本设计严格执行《建筑设计防火规范》等有关规定，对生活中中可能发生的火 灾危险考虑了一系列防范和控制措施，在严格执行操作堆积和各种规章制度的情况 下，可以避免火灾事故的发生；一旦火灾发生时，可以保证及时扑救，从而保障人 生安全。

10.1 组织机构

10.1.1组织机构设置因素分析

本项目运营期组织机构设置考虑以下因素：

(1)项目运营管理模式选择是否合理，是否符合投资人要求和运营管理实际 水平；

(2)建设主体单位组织结构设置是否合理，管理层次划分是否符合项目特 点，是否体现精简、高效原则；

(3)建设主体单位内部机构设计是否合理，生产、销售、运营管理部门是否 健全，确定各岗位职责分工是否明确，有无交叉重叠；

(4)建设主体单位执行机构是否具备组织、管理和协调能力，尤其是项H主 要经营管理者的素质是否适应项目建设和生产运营管理的模式。

10.1.2 项目组织管理模式

本项目是一个独立的生产管理系统，拟设立独立的法人制有限责任公司，按照 经营管理需要，设置一个综合部、生产部、经营部、财务部等职能部门，配备相应 的管理人员利工作人员。

10.1.3 组织机构图

10 2人员配置

10.2.1 人力资源配置因素分析

10.2.2 生产班制

公司管理机构为日班，每班8小时，部分管理人员为日班兼职值班；生产养殖 工人为三班制，每班8小时。年工作日为330天。

10.2.3 劳动定员 劳动定员表

10.2.4职工工资及福利成本分析

企业对各生产实行定岗定员，职工工资与功效挂钩，根据不同岗位确定不同 工资。根据管理卤位、工种等因素来确定各层次人员的平均工资。员工工资及福利 估算如下表（估算含为员工支付的与工资配套的五险一金等费用）： 表10-1工资及福利估算表

10.3 人员来源与培训

公司管理人员应当具有大专以上文化程度、具有符合专业管理要求的资格和技 能。生产各主要技术岗位工人应具有高中以上文化程度。人员来源于建设单位内部 委派及在当地公开招聘的人员。

管理干部、技术人员及生产养殖工人，按其担负工作的重要性和复杂程度，分 别进行不同方式的学习和培训，特殊工种或岗位操作人员应当进行相应的操作技能 培训和具备相应的资格才能上岗操作。

在项目建设过程中，根据项目进度情况和总体安排，关键岗位的技术人员应当在国 内同类型工厂进行为期约半年的培训，培训合格后发上岗证，方能参与本项目的生 产操作。

11.1 建设项目实施规划

11.1.1实施原则及步骤

1、建立专门机构作为项目管理单位负责项目的实施、组织、协调和管理工作。

2、建设单位指定专人担任项目实施负责人，项目实施过程中的决策、指挥、执 行及对内、对外谈判、联络等项工作，均山项目实施负责人全权负责。

3、项目的设计、供货、施工、监理、安装等均应按照建筑法、招投标法进行, 履行必要的法律手续，违约责任应按照国家的法律法规执行。

4、建设单位应与项目各实施单位协商制定项目工程进度计划表，并在合同中明 确工期要求，作为工程履约的第一要点。

11.1.2 项目建设管理机构

根据工程需要，项目建设单位应成立工程筹建处，该机构下设五个职能部门。

1、行政管理

负责日常行政工作以及项目履行单位的接待联络等项工作。

2、计划财务

负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目履行单位办理合同协议等手续， 以及资金使用安排及收支手续。

3、施工管理

负责项目的土建施工与安装工程的指挥，施工进度与计划安排，同时负责施工 质量与施工安全的监督检杳以及工程验收工作。

4、设备材料管理

负责项目设备材料的订货、采购、保管、调拨等工作。

5、技术管理

负责项目技术文件、技术档案的管理，主持设计图纸会审，处理有关技术问题。

11.1.3 设计施工及安装

工程项目的设计、施工、安装必须按照国家现行的专业技术规范与标准执行。

有关设备安装与调试的详细资料与供货清单应在设备到货前提供。有关的细节 要在商务合同中明确。所有关于项目设计、施工、安装等技术文件都应存入技术档 案，以备查用。

11.2 建设项目实施进度

11.2. 1建设工期

本次项目建设期从2015年11月至2018年11月，工程建设工期为36个月。

11.2.2 实施进度安排

各阶段实施进度安排如下：

项目实施进度表

12.1 投资估算依据

本项目投资估算是根据可行性研究报告的编制方案和各专业提供的建设内容而编制的。

A、国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

B、建筑工程费：参考当地目前同类工程造价估算；

C、设备购置费：设备价格，参考厂家提供的目前市场价格估算；

D、其它费用，参考企业拟发生的投资内容估算。

12.2 项目总投资估算

项目总投资估算如下表所示：

12.3 建设投资估算

建设投资估算表单位：万元

12.4 设备总投资估算

12.5 资金筹措

资金来源：项目所需资金计划主要由项目承办单位自筹解决，政府鼓励性政策 补贴100万元。

12.6 资金使用和管理

本次项目建设期从2015年11月至2018年11月，工程建设工期为36个月。项 目资金的管理使用，设立专账核兑，专款专用，并严格项目资金管理、使用、审计 和监督，最大限度地发挥项目资金使用效益。

13.1基础数据与参数选取

13.1.1 税费

项目收入类型较多，在税金计算上采取简化措施，城乡维护建设税税率按1% 计算，教育附加费率按5%计算，企业所得税税率按25%计算。

13.1.2 项目计算期

本项目设定计算期为x年，其中建设期3年。

13.1. 3 生产负荷

笫2年达到设计能力的80%,笫3年达到设计能力。

13.1.4 财务基准收益率

根据《建设项目经济评价方法与参数》（笫三版）中财务基准收益率标准，参 考行业标准并结合本项目的实际情况，本项目的基准收益率确定为8%。

13.1.5 折旧与摊销

固定资产折III采用直线法计算。项目投产后开始计算折III费，计算时先扣除残 值（取原值的3%）。各类固定资产计算折旧年限如下:房屋和建筑物等:30年:仪 器设备：20年；其他：8年。每年固定费产折用费估算情况详见附表：固定资产折 旧费估算表。

无形及其他资产摊销采用直线法计算。项目投产后，开始摊销。无形资产摊销年限为10年。摊销估算情况详见附表：无形资产与其他资产摊销估算表。

13.2营业收入、经营税金及附加估算

13.6盈亏平衡分析

盈亏平衡分析以项目计算期第5年的数据为基础进行，该年总成本费用为 5630万元，可变成本为1980万元，固定成本为3650万元，年销伴收入为19270 万元，年税金及附加为1060万元，根据上述数据计算项目盈亏平衡点如下：

BEP （利用率）=年固定总成本/ （年销售收入一年可变成本-销售税金及附 加）X100%=22.47%

盈亏平衡分析表明，本项目的经营能力只需达到设计规模的22. 47%时，业

13.7 综合效益评价结论

14.1 保护乡村建筑文化

乡村建筑文化是一种土生土长的乡村文化与精湛技艺相融合的结晶，我国 的乡村建筑形式多样，类型卡富，如土楼、竹楼、吊脚楼、窑洞、徽派建筑群 等。就乾潭镇而言，乡村居民随着生活条件的提高，自然而然地摒弃了原有的 古村落建筑风格的房屋，选择乡村所特有的二至三层的小洋楼，而罗隐山居秉 持的理念是古色古番的乡村气息的建筑群，偏好选用木头、石头、竹子等天然 建筑材料，一定程度上阻止了乡村发展的同质化进程，恢复和保护了乡村建筑 文化。

14.2 促进城乡社会文化互动

乡土社会的生活是地方性的，地方性是指他们活动范围有地域上的限制， 在区域间接触少，生活隔离，各自保持着孤立的社会圈子。而我们所希望的罗 陷山居项目把乡村旅游的嵌入使得乡土礼会的生活圈扩大，村民逐步与外界建 立联系，并且他们本身的生活圈子因为游客的加入，尤外国创业团体的出现而被打破，至于他们本身，也建立起团体、协会之类的社交圈，这就造成了城乡 间的i种互动，一种社会文化的互动。

14.3 促进当地就业及相关产业发展

民宿产业能给农村创造更多的就业机会，使农村的老百姓除了能直接增加 经济来源的同时还能受到从城市而来的优秀文化的蒸陶。同时具有极强的联动 效应，民宿产业本身的发展，必然带动与其相关的谷售批发和交通运输等服务 行业的发展，零售批发和交通运输的发展，乂能进一步促进旅游业的发展壮 大，同时，高端民宿还能极大地促进地缘文化以及其他间接产业的发展。

14.4 提供优质的休闲养生与生态教育体验基地

与各中小学结合，组织学生参加农事劳动，了解更多的动植物，学习农业 知识，获得对现代农业、高技术农业的感性认识，培养他们热爱劳动、热爱生 活、珍惜劳动的优良品质，具有寓教于乐的独特效果，提高了旅游、休闲的文 化内涵，使农庄成为学生的教育实践基地。

14.5 促进乾潭镇“生态健康城”形象品牌的树立

民宿建设贯彻执行可持续发展战略方针，坚持保护第二，永续利用的原 则，是在保护生态环境的前提下进行的，对环境保护具有重要作用。因此，实 施本项目能保持水土，调节气候，改善环境，促进生态平衡，生态效益显著。 有助于促进乾潭镇“生态健康城”形象品牌的树立。

15.1 项目风险影响因素

15.1.1 不可抗力因素风险

不可抗力是指不能预见、不能避免并旦不能克服的客观情况，在本项目 中，不可抗力主要指来自于自然界的重大变化所引发的危机，自然风险不以人 的意志为转移，一旦在项目实施过程中记现人力不可抗拒的巨大H然灾害，本 项目将难以达到设计建设水平，项目的进展和收益将受到影响。

15.1.2 浅层次开发带来的产品雷同风险

由于环杭州地区山水同源、民风民俗类似，在乡村旅游开发时容易互相抄 袭，流于表面形式，不注重大环境之下细部分支文化元素的挖掘，导致在区域 内乡村旅游和农家乐产品雷同。产品同质必然导致恶性的价格竞争，整体上削 弱了该区域产品的核心竞争力，从而逐步失去该区域独特地域文化资源在旅游 产品上开发的优势。

15.1.3 市场风险

在信息瞬息万变的现代社会，国家政策、行业环境等诸多因素的变化，增 加了布场的不确定性，能否把握内场脉搏，抢占市场先机并如期占领市场份 额，存在较大的风险。市场风险主要有价格风险、竞争风险和需求风险。任何 一项产品都有一定的时限性，产品设计复制到商品化投放市场的时间不能太 长，必须把握机会迅速发展。

15.1.4 租金增长带来的可持续发展风险

在民宿旅游发展初期，市场还不成规模，政府和当地村民希望有人带动发 展而给出优厚的租金条件，吸引有条件的外地人来此开发。但随着规模的形成 和效益的提高，农居租金可能涨价，造成投资放缓，影响民宿经营者的长期投 资和发展信心，形成民宿旅游的可持续发展风险。

15.2 风险规避对策

15.2.1 延伸产业链条，丰富民宿旅游产品

民宿不是现代农家乐的简单升级版，需要依据民宿所在的农村资源优势和 旅游资源特色开发成不同类型的农园（例如果园、菜园、茶园）民宿。如依托非 物质文化遗产开发民间艺术体验型、复古经营、农具展示等；如以中药园附近 开发中草药鉴赏民宿等类型。在一定程度上，民宿是一个平台，可集聚更多的 内容和业态，延伸产业链条。在经营民宿村落的同时丰富其他业态，如餐饮、 咖啡、酒吧；在艺术氛围浓厚的民宿区域引进画廊、私人博物馆、微酒庄，丰 富民宿旅游产品，促进产、业的结构优化。

15.2. 2 增加参与体验，打造民宿旅游品牌

农家乐发展之所以遇到瓶颈，一个最大的问题是游客参与体验性强的项目 少，大部分是吃饭、打牌和少量的球类设施。真正可供游客停留下来的民宿应 让他们深度参与其中，与民宿主人同吃、同住、同劳动、同娱乐。民宿主人一 般是会生活、懂生活的一类人，善于在平凡之处找寻娱乐的意义，如我国台湾 地区的“生态导览”，通过晚上看青蛙鼓呜、萤火虫星海等活动让游客关注自 然、归童年，收获难得的体验。

15.2. 3 加强民宿管理，提升民宿旅游品质

在我国政府对民宿的管理还没有.统一的规定和条例之前，可制定地方性的 民宿管理条例，对民宿的标准、经营资质、准入条件进行约定。同时，成立民 宿经营协会或组织在民宿的营销宣传、民宿经营者的文化和艺术素质的培训等 方面发挥作用，提高民宿旅游品质。这方面我国深圳的较尾场片区已做出了尝 试，他们为了做大做强民宿游产业，成立了海湾泗店管理公司，统一为民宿申 请牌证，提供安防等服务，研究起草《民宿游管理办法》。建德地区可在现在乡 村旅游农家乐发展较成熟的村镇尝试制定民宿旅游管理条例和办法，对民宿的 经营许可资格、经营风格等方面进行约定，规范民宿经营条件，提升民宿旅游 品质。

16.1 结论

1、适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，是旅游开发形式转型的新探 索，推进了现代旅游业和现代农业的发展，不仅拓宽了旅游资源开发的路径， 而旦把旅游、农业、新农村建设有机结合起来，加快了结构调整，提升和丰富 了旅游的内涵，减少了旅游开发的投资风险，迎合了大众消费心理。

2、可促进农业产业结构的优化改变。旅游业具有极强的关联带动作用，开发农 业旅游，向二、三产业交叉渗透深，对第三产业带动作用强。同时充分开发利 用了农村丰裕的空间资源和众多的家事活动、传统文化、风俗等无形资产，所 需资金少，不但可缓解农村非农化过程中资金不足的矛盾，而且可增强农民的 商品意识，农民调整农业产业结构的主动性加快，农产品的变现速度加快。

3、可以创造就业机会，增加农民收入，缩小城乡差距，加快脱贫和新农村建设 步伐。积极开发农业旅游，不仅可以有效地解决农村富裕劳动人口的就业问题(旅游业每增加1个就业机会，就能带来相关行业5个就'也机会)，缓解社会压 力，而且扩大了农产品销售市场，实现农业的多项、多次增值，为传统农业向“高效生态农业”与旅游完美结合拓出新路子、找到农民增收的新的增长点， 有利于城乡差距缩小。

4、可以促进农村基础设施建设，加强城乡交流，提高农村生活质量与品位。项 H开发不但加快了基础设施建设进程，提升了农村生活质量，而目.增强城乡交 流，加快观念更新、提升品位、推动进步。

5、可以加强生态环境保护与建设，有利于农村经济社会可持续发展。开发农业 旅游的生产素材是当地人与自然和谐共生的乡村环境，因此对加快生态建设、 农地保护、规范开发、资源永续利用力度大，有利于促进农业及农村经济社会 可持续发展。

6、可以缓解假日高峰旅游压力，促进城乡消费。不但可以有效地对部分旅游者 进行分流，就近带动消费者，同时也提高了游客的游览体验质量，丰富城乡人 民的消费及文化生活。

16.2 建议

综上所述，本项目的建设具有较强的可操作性。但是由于项目规模较大， 忖间较紧，开发过程中各方面工作协调难度较大。建议强化项目进程中的投 资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因索的预测与防范对 策，以保证项目按期完成。

(1)实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下 降期转折的风险。

(2)公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。

(3)项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。

(4)注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项 工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。

(5)建议上级主管部门积极支持项目实施，促使项目早日建成。