▷壹◁
问：
真西你好。最近在看房子，中介推荐灞桥区的中海云锦，准现房，说是年底交付。我去看了一下感觉房子还可以，但是周边看着乱糟糟的。不知道能不能买？主要是为了自住。
答：
中海云锦这块地，其实拿地比较早了，在2019年7月底，中海打败了万科、中粮、保利等开发商，溢价近81%夺得。综合楼面价达到9000元/平米。
项目去年入市销售，均价2.2w ，在灞桥纺织城片区，这个价格接受度是比较低的。两次意向登记，两次都不需要摇号。去年9月开盘4栋，268套房源，核验通过243个；去年10月份开盘3栋，198套房源，核验通过94个。这也是为什么直到现在还有房子可以买到的主要原因。
再回到中海云锦这个项目本身，占地80亩、容积率2.5、总共15栋楼，项目定位改善型产品，主力户型为127和143两个户型。你既然去看过了，应该也能感受到其产品力，又是中海开发商，已经准现房状态，产品的兑现度也是不用怀疑的。
项目的最大问题就是错配。购买人群与周边生活人群的错配；产品价格与周边人群购买力的错配；产品呈现与周边人群认知的错配...
这些错配就造成了这个项目从开盘到现在都不太好卖。
之前也有一个粉丝跟我讨论，四年前中海曲江大城不也是没有摇号，但是这个项目已经成为二手房里的香饽饽。
确实同样是中海，同样是当初不被看好。但是中海曲江大城周边是一片空地，并且离曲江管委会也不远，政策面不断有利好，学校、商业不断加持下让这个区域的地段价值不断增加。再加上曲江溢出的购买力可以接受不断上涨的价格。而中海云锦周边却是上个世纪50年代就开始建设的区域。要在这样的区域提升周边配套价值，要先解决拆迁问题，而周边都是国企，家属院...拆迁难度可想而知。所以中海云锦想通过周边配套提升来提升自身价格比较难。它反过来在提升周边小区的价值。比如项目对面的合能铂悦府，2020年的新房销售价格还在1.3w。
再把话题回到这个项目到底能不能买。如果自住为主，这两年就有入住需求，在乎居住本身的品质，不太考虑学区，可以考虑。如果还想兼顾保值增值，那还是建议再看看其他项目。
▷贰◁
问：
老李好！请分析一下高新那边紫薇生态城和航天基地的招商华宇长安玺各方面情况对比，尤其自住体验和十年后保值增值方面。
答：
从以下几个维度比较
1. 区位
紫薇生态城是在高新国际社区，招商华宇长安玺在航天基地一期。从人口流入以及周边配套建设上看，招商的区位要远好于紫薇
2. 项目
紫薇生态城152亩地，分两个地块开发，容积率1.5。长安玺41亩地，容积率1.5，总共8栋楼，1栋小高，八栋类叠拼。紫薇生态城项目2020年就开始销售，而长安玺的地2020年才拿到。所以产品上来说，长安玺的设计理念会好于生态城。从目前资料上看，个人感觉长安玺的外观好于生态城
3. 价位
紫薇生态城价格从1.5w-2w 。长安玺价格还未公示。目前宣传小高在2.1w 以上。叠拼产品中叠在2.5w ,上下叠在3w 。紫薇的地18年拿地，楼面价7k ，长安玺的地20年拿地，楼面价1.15w 。如果长安玺价格就在宣传的范围内，我觉得性价比也算是不错的。
4. 从自住体验上讲，如果是退休生活，紫薇生态城肯定要好于长安玺。上班的话体验就是因人而异了。保值增值十年后看我觉得紫薇会更好些。那时候老龄化加剧，人居环境会越来越受到重视。
