距离2020年仅剩一个月左右时间，房产投资逐渐淡入人心，自从国家推出“房住不炒”理念，结合现如今房地产局势看待，房产投资已然不在可取，投资商铺反而成为日常关注的话题，不过今年人们日常所聊的是周边小区内有多少实体店*，某某商业综合体老板面临转让，诸如此类的话题引起不少*动，加之现如今的物价上涨，使得原本租金成本较高的实体店更是面临双重夹击！
这个现象笔者一点也不愿意看到，周围不少实体店在今年*，虽然也有许多商家补充进来，但是对消费者来说反而不利，因为房租成本虽然下降，实体店中的餐饮物价却反而上涨。
商铺价值已经反转，降租不降价成现状。
2018年一个商业街的商铺租金价格在80元每平方米左右，因为处于地级市，所以相比一二线城市租金较低，但是对于这个城市消费来说并不算低，毛坯200平方米商铺租赁下来一个月需要1.6万左右，按照餐饮40%高利润占比计算，结合每月1.5万元的人工成本，每月至少需要7.75万元的营业额，还不包含水电成本，折合下来每天需要有2500元的营业额，按照当地城市用餐人均消费20元计算，至少需要121人用餐，6人一桌则需要20桌左右，这个数据对于经营有方的餐饮老板来说并非难事，但是今年餐饮行业局势不稳情况下也会捉襟见肘。
期间这个商铺的售价在2万元每平方米左右，投资回报率为4.8%，即使按照这个数据计算也需要20年才能回本，相比将钱存银行来看已经非常不错了，要是能一如既往的保持下去对于投资者来说也可以接受，但是今夕不同往日，前几年的电商对实体经济造成了不小的影响，尤其是零售行业，虽说表面上看对于餐饮行业影响较小，但现如今的餐饮行业受到影响与电商有着间接性联系，电商冲击了零售行业，使得从事实体店的老板开始转型，一部分迎合电商市场发展，以微商等形式继续运作，另一部分则跨行业发展。众所周知！民以食为天，人的一生离不开衣食住行，而餐饮作为人们每天的必需品，无论何时何地都存在消费人群。
正因为对餐饮行业的大力认可，专职或全职从事餐饮行业的老板大有人在，从公司离职、跨行业发展等朝着餐饮行业进军，一位建材老板有着固定的客流人群，也想着开一家餐饮店来扩大自身市场份额，于是租了一个门面做餐饮，因为自己对餐饮行业了解不深，从开业后的一年内皆处于亏损状态，好在自身资金雄厚，亏钱也无伤大雅，细细回忆一下，周边的餐饮老板很多都难以坚持下去，其中不乏包括加盟的品牌餐饮店、特色餐饮店等，周边的朋友告诉他，主要原因是租金成本太高，让他跟开发商沟通一下能否给他降低房租成本。
开发商经过一番市场分析后，首次决定降低房租扶持商家继续经营下去，从原先的80元直接降至40元，只有去年租金一半的房租依旧吸引不了商家老板前来投资，从销售部的售价来看，其商铺售卖价格并未降低，所以现有的投资回报率仅有2.4%左右，已明显低于银行存款，此时买商铺的人群又怎么继续看好呢？果然不出所料！下半年的时间商铺并不容易售卖，销售团队倒是换了几批，未见有商铺卖出，可见商铺“降租不降价”犹如商业地产没有达到“治本”效果！自然投资者不来买账。
买商铺所需资金远大于租赁商铺，所以2020年买商铺是建立在资金雄厚的基础之上，比如拆迁群体、创业老板等具备资金实力的人群，但是从事实体店行业，“买”和“租”的区别并不小，主要是看投资回报率是否能跑赢通货膨胀！
投资回报率高于银行定期存款时，“买”商铺更为稳妥！
这类商铺在市场上普遍较好，有时需要资金置换，有时需要用到关系提前预定，也就是说吃香的商铺根本不缺购买者，恰好也符合了“物以稀为贵”的事实，毕竟有较多的投资者看中这个商铺，开发商在定价方面也会提高一个门槛。
当投资回报率大于银行定期存款利率时，可以免去经营的烦恼，买下来的商铺可直接出租给商家，每月按时收取租金，比存银行收益更高，况且收回购买成本后还可以继续持有或者转卖，但是这样的商铺并不多见，特别是现如今“黄金铺”更是与价格对等，低价卖好铺已经不再实际，反而是有诸多雷区等着投资者往里面跳：
一是销售人员描述的与实际差距较大，过于提高预期，投资回报率不符合市场行情。此时的投资者应檫亮眼睛，别被所谓的高收益冲昏头脑，比如上诉所说的商铺投资回报率在4.8%左右已经非常不错了，销售人员说未来的租金价格能达到200元每平方米左右，相当于投资回报率直接高达每年12%，未来能否达到这个数值我们尚且不好妄加猜测！只需要明白当前是否处于合理范围内的投资回报率即可！
二是返租商铺、满期回购类商铺应当注意。这类商铺通过签订返租合同和回购协议，为购买者树立信心，认为既然跟开发商这样的大企业存在合约，未来的商铺价值肯定会上涨，一旦有这样的想法其实相当危险，商人的经营之道是什么？舍去自己的利益帮别人赚钱？相信商铺真正增值的那一天，业主便不希望被回购回去，相反的，当商铺出现贬值时，开发商还会出钱来回购增加自身风险吗？显然不会，只会找理由为返租和回购开脱！
投资回报率低于银行存款时，“租”比“买”更划算！
投资实体店人群热衷于具备成长周期的商铺，哪些商铺具备成长周期呢？从商业地产发展来看，最初由一线城市发展开来，逐渐向三四线城市蔓延，因三四线城市与一线城市在人口数量上本身就存在差距，商铺在三四线城市的价格更为低廉，此时投资商铺还有较大的增长空间，只是时间更为漫长。
对于开酒店或者连锁餐饮店的老板就有经验，当商业楼盘位于开发区时，开发商需要包装商业氛围，也就是所谓的招商引资，对商家的政策帮扶力度较大，少则一年左右的免租期，多则3年的免租期，别小看这些免租期，有时候相当于租金减半，这种方式对双方来说都有好处，商家的租金更低，经营压力更小，可全身心投入到市场营销与品牌打造中去，而开发商因租金并没有直接降下来，也可以通过这种方式顺理成章的销售出去，我们都知道只是招商并非目的，销售才是出路。
从上面租金减半来看，2.4%的投资回报率达不到一般投资标准，用拥有免租期的商家所支付的租金计算投资回报率仅有2.4%，恢复正常之后依旧是4.8%，只是期间存在不确定性，也就是说有可能如愿以偿的达到4.8%的投资回报率标准甚至更高，更有可能达不到这个标准，不确定性对于购买商铺的投资者来说存在一定风险性，此时投资实体店可与开发商沟通以租代售，比如在合同期内按照这个租金租赁，合同期满后可根据市场行情决定是否需要购买！
投资回报率是衡量商铺投资性能的重要标准，几乎所有商铺都需要建立在投资回报率数据之上，只有跑赢了通货膨胀，才能真正体现出商铺的增值性！
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