昨天，一个群友在群里问：“我的保定红星美凯龙商铺可以转让你们公司。租金年收益率8%到10%。”

我说：“请拿来保证8%以上租金的长租合同，只要大品牌的能保证租约连续稳定的就可以。比如希尔顿酒店，比如红星美凯龙，比如麦当劳，比如银行的都行。”

图，群友截图

结果，这位群友无语。

其实，只要这个群友能够拿到8%以上的稳定租约，就会有人抢着收购，更可能的结果就是这个群友自己就会不仅不转让了，还会再收购几套这样的商铺。

不仅仅商铺，只要能够找到年化8%以上的无风险盈利，相信银行自己都会冲进去，根本轮不上别人来抢，要知道，银行贷款的利率才6%左右，还有每年2%左右的坏账率。

所以，商铺的根本问题，根本不是卖不出去的问题，而是租不出去的问题。或者说，只要能够保证6%以上稳定租金回报，这种商铺根本抢不到。

而那些宣称可以8%租金回报的商铺，不能说肯定是假的，但是一定不是肯定的，也就是8%的租金回报率只是预期。

随着互联网电商平台的市值越来越高，实体商铺的市值这些年一直没有涨价，相对于其他房产就相当跌价，所以，让投资商铺的人焦急万分。

商铺未来会不会涨价，首先就要看租金是不是会上涨，因为租金就是这个商铺的盈利能力的货币表现，租金越高，说明这个商铺生意越好，能够笼络住交易的能力就越高。反之，租金很低或者租不出去，就说明吸引交易双方的能力很弱。

商铺的售价就是这个商铺未来能够盈利利润总额的预期体现。投资一个商铺就是投资这个商铺未来能够持续带来租金的总额。所以，租金越高的商铺，自然售价就高。租金就是这个商铺能够盈利的平均价格，如果业主自己经营，那么未来带来的利润能够超过出租收益，那么说明这个业主的经营能力超过社会平均水平，反之，如果业主自己经营的利润还不如租金收益，那么赶紧出租出去，自己别干了。

肯定有一个问题大家会问，也就是本文题目的话题，有些商铺的租金很高，但是为什么商铺的售价并不高，甚至打出了8%的年租金回报率，也就是12年半就能够回本。这里面的奥秘就是商铺的租金是不稳定的，商铺受电商冲击太大，多数人认为商铺租金未来大概率是下跌的。所以没有人愿意投资商铺，也就是不能获得稳定的长期租约给业主带来确定性回报。

再确切的说，如果这个商铺真的有一个长期稳定的租约，比如是工商银行网点的二十年长期租约，那么这个商铺的价格就会飞起来。可惜的是，工商银行不会签这么长时间的租约，如果工商银行真的看中这个商铺至少用二十年，并且商铺的租金回报率超过8%，那么工商银行自己就会买下来，根本轮不上别人去买了。

即使工商银行有租约承租这个商铺，也是短期的租约，等租约到期了，工商银行一看这个地方生意很好，就会买下合适的商铺而不会继续租赁，如果生意不好，那就更不会续租。而当工商银行搬走以后，就很可能找不到下一个合适的租户，让商铺空闲很长时间，自然租金就难以持续。这种难以持续的出租状况，让商铺的租金大打折扣，所以商铺的售价就无法提升。

这些大的承租机构其实就是大的投资者。他们承租的目的就是试探这个区域的商业机会，为自己的购买做好准备。

作为我们小的投资散户，很难找到这些大投资者的租约机会，也就意味着你很难拿到这些大机构给你带来的长期稳定的盈利机会。所以，商铺的投资机会注定不是一般散户投资者能够玩的。

能够让个人投资者捕捉到的未来长期稳定上涨的租金投资机会，就只能落在了个人投资者居住的需求上。一方面，个人居住的求租的基数很大，并且个人求租机会没有机构在做，不像商户的出租基本属于机构垄断性的机会。另外，个人求租非常分散，并且很均匀，也就意味着一旦前一个租户退租后，可以很快找到下一个租户，这样就能保证租金的连续稳定性。而商铺的出租是非常难的，如果不是专业机构去招租，很可能半年都找不到出租机会，这样就很难保证租金的持续。

其实现在已经有很多二房东开始涉足长租这块业务，比如链家自如，蛋壳长租公寓，就是长租五到八年左右的长期租约，通过装修打隔断添加家具家电，作为租金溢价，前几年收回成本，后几年开始盈利，就是这种二房东的盈利模式。

那么，你认为未来商铺的租金走势会怎样呐？