最近，身边很多朋友都在讨论，什么样的回报率的商铺可以入手？

笔者认为，租金回报率的确是入手商铺的一个重要参考因素，但一定要理性评估，小心踩坑。

首先，租金回报率是一个租赁周期的平均水平，这个周期往往需要放长到1-3年甚至更长的周期来观察，从而计算出一个相对稳定的回报率。租金回报率的计算方法是年总租金除以商铺总价款，而我们所签的租约，其递增也往往是以年为周期，约定一年或者两年递增一次，一般是5%-8%/年的幅度。所以，我们要看到的租金回报率是一定是一个周期结果，而绝不是瞬时数据！

举个简单的例子，银行3年期大额存单的签约年化回报率是3.55%，这是银行所给到的可以兑现的准确结果。而有些理财产品可以给到年化3.6%甚至4%以上，但标明了是预期年化回报率，一般没有保底。随着市场的震荡，预期年化回报率可能会出现较大的偏差。这里面潜在的风险就需要个人去评估。

那么，租金回报率也是同理。商业租赁和市场息息相关，流动性的变化、供求关系的伸缩、行业政策的出台、疫情管控的影响等因素都紧密影响着商家开店闭店的决策和租金的涨跌。2021年中期，双减政策给了教培行业沉重一击，学科培训类商家出现退铺潮，一时间大量铺位违约空置。由于原先教育培训机构租赁的商铺一般都选择裙楼内铺，面积偏大，适用的商家类型有限，一时间难以再租出去。如果业主投资了这类铺位，租金回报率在前两年k12行业风生水起的时候可能达到6%以上，但放到长周期则会被严重地拉低。

第二，有些新楼盘刚刚落成交楼，住户还未入住，开发商就拿着新签的商铺租赁合同游说你买铺。按照签约租金，回报率是可以达到4-5%，听起来多么诱人！这个时候就需要你冷静分析：到周边走走，用眼睛看看，动口问问，观察这个楼盘及附近的消费力是否能支撑租客生存？租客的人均消费是多少？是否能支撑租赁合同上的租金水平？要知道，商家的营业额是租金的基础，如果商家做不下去，其结果要么降租、要么撤铺，没有他选。所以，理性客观地评估租金，如果租金合理，回报率的确能达到4-5%，那么恭喜你，开发商定价合理，跑赢定期存款的回报。在此基础上，你可以结合地段、位置、铺型、功能来综合判断是否值得购买。

对比起一手新铺，二手商铺的回报率则相对好判断，你只要问问周边商家的租金和签约时间（考虑合理的递增或涨租），就基本能判断租约是否合理了。

近两年，随着客户对商铺投资的知识不断积累，大部分客户意识到招商环节难以自行操作，购铺时更希望甲方匹配好租客，保障租金回报。而在商铺竞争白热化的买方市场下，代理公司也把回报率作为*手锏来吸引客户，从3%谈到5%，回报率彻底沦为折扣调节器。

笔者想说，房住不炒的时代，住宅进入降速通道，选个好铺，跑赢存款利率和通胀，是一个不错的选择。商铺的收益是租金、递增、升值空间、其他收入四者的综合收益。单就租金回报率而言，商铺一般在3%-6%之间，已经比住宅、公寓的回报率要高出一倍或以上，再加上逐年递增的复利更加客观。一些带有特殊优势的商铺，比如位置特别好，地铁口、小区口、“金角银边”的铺位，或者小面积铺位、带有大广告位的铺位在新租期往往有租客提前盯着，业主就可以有定价的主动权，涨租幅度往往高于递增幅度，还可能收取一定的进场费。

当然，笔者还是强调物以稀为贵，并不是每个铺位都可以产生高附加值！所以挑铺位犹如淘金，需要眼力也需要经验！