深圳商务公寓市场两极分化
小面积段与大平层豪宅项目受市场欢迎
▌公寓进入去库存阶段，但需求仍保持相对高位
近10年来深圳商务公寓市场共经历三个阶段。
- 第一阶段：2011-2017年成交量不断提升，至2017年达到最高点，当年成交为98万㎡，为普通住宅成交量的40%。此阶段，深圳人口快速增长，而住宅供应较少，严厉而长期的限购政策等原因，挤压部分客户至商务公寓，致使商务公寓成交量快速上升。直至2017年政府对商务公寓进行限价，成为公寓市场转折点。
- 第二阶段：2017年-2020年成交量价保持高位，政策进入频繁调控期，住宅政策加码，公寓政策调控力度加大。近些年，商务公寓“类住宅化”，从中短期居住转变为中长期居住，与商务公寓初始定位相违背。
- 第三阶段：商务公寓进入去库存阶段。2020年深圳政府正式宣布停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批，加大住宅用地供应，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房，未来公寓将进入存量市场，但至2021年，深圳商务公寓成交量约77万㎡，成交过万套，相较其他城市，仍保持相对高位。
图：近10年深圳普通住宅与商务公寓供求量价走势
数据来源：CRIC
▌区域供求分化态势明显，宝安供求高居首位，南山、福田价值凸显
从区域分布来看，2021年深圳公寓供应分布主要集中在宝安、龙岗和南山。近年来宝安、龙岗发展迅速，配套建设提速，承接众多核心区的“外溢”人群，宝安、龙岗公寓市场供求位于前列，市场表现较好；坪山、深汕、盐田市场容量小。
区域价格方面，南山、福田两核心区域成交均价高企，均破10万元/㎡，遥遥领先其他区域，罗湖6-7万元/㎡，宝安、龙岗均价4-5万元/㎡，坪山3-4万元/㎡。
图：2021年深圳各区域公寓市场供求量价情况
来源：CRIC（注：大鹏无公寓成交数据）
▌大平层豪宅公寓更“受宠”，两极分化持续加剧
虽然整体而言，深圳商务公寓市场去化周期较长，去化压力犹存，但市场两极分化加剧，小面积、低总价及大平层豪宅公寓市场成交仍可圈可点。
160㎡以上大面积公寓产品成交上涨明显，需求坚挺
由于深圳住宅市场受“限墅令”“70/90”政策限制，大面积住宅产品市场少之又少，而深圳高净值人群不断涌入，居住需求升级下，大面积豪宅公寓产品便在此市场契机下诞生，而处于核心地段，占据稀缺山水资源的大面积豪宅公寓项目也就成为该类人群资产配置新方向。事实证明，豪宅产品更能经受住市场考验，尤其2021年在政策严控下，刚需市场动荡不安，而豪宅市场反而更受市场追捧，穿越市场周期，需求坚挺。
相较2020年，160㎡以上的大面积户型公寓成交则呈上涨趋势，如160-250㎡上升20%，250㎡以上的公寓成交更是上涨32%。这类大面积段项目大多位于南山、福田区，如【恒裕深圳湾】、【深圳中心天元】、【鸿荣源胤璞】等高端项目。可以发现，优质地段的豪宅公寓目前正越来越成为高净值人群资产配置的必备选项。
综合来看，小面积段户型为成交主力，而大面积段户型需求快速上升仍将是市场常态。
图：2021年深圳公寓市场各面积段产品成交同比情况
数据来源：CRIC
高端商务公寓可以不可以买
未来的居住产品中，豪宅日益凸显其稀缺性。
深圳房地产近年来无论在宅地供应方面，还是在住房供应方面，重心显然在向保障性住房、租赁性住房、普通商品住房靠拢，在向首套刚需客、改善型刚需客靠拢，大户型商品住房相对比例减少，豪宅类住房更是进入稀缺状态。这导致过去几年内批复开工建设的大户型及豪宅呈现供给量占比缩减的态势。与此同时，深圳市场上对于豪宅的需求量却与日俱增，这种供需矛盾必然导致豪宅市场价值的显著提升。2021年深圳豪宅成交占比大幅上升，其中3000万-5000万的顶豪由于数量偏少，因此受到的关注度更高。今年仍然会有一批大户型豪宅上市，其中也包括若干高端公寓，预计市场反应仍然会十分积极。
货真价实的大型商务公寓才是经得起考验的真正稀缺的高端公寓。
当下的公寓市场有一点鱼龙混杂的味道，比如，大量的工业宿舍常常披上公寓的外衣对外租售；一些空置率偏高的写字楼和商铺等物业获批进行改造，其方向也是变更为公寓产品；更有大量的地处城市外围非重点地带的小微型公寓也充斥在公寓市场中间。这些似是而非的公寓产品中间，也包含了一批“伪公寓”，这种现象无形中给公寓市场带来了十分不利的印象。而我们看到的那些能够引起市场高度关注的、具有鲜明稀缺性的高端公寓绝大多数都是具有原生批复地位的、以大户型为基本形态的、通常位于城市重要地段甚至核心地段的、往往具有独特品牌价值的大型、正规公寓产品。
在城市核心地带的高端公寓凸显其顶豪地位和价值。
近年来深圳投入市场的公寓数量还是不少的，但是，真正的高端公寓数量并不多，从公寓的内在价值看，真正具有高品位的保值增值潜力的公寓无疑是那些居于城市核心地带的高端公寓甚至顶豪公寓。
前面提及的许家印正在转手的深圳湾1号就位于深圳目前的城央新贵地带深圳湾，当然属于这类顶豪公寓。
公寓的停批加剧了其成为稀缺居住产品的现实性。
2020年7月，深圳市政府根据市场形势和趋势，决定停止审批商务公寓，深圳市场上从此将不再有新增的公寓产品，过去已经批复的、尚在开发和交付流程中的公寓项目继续按照原定计划陆续向市场提供公寓产品，直到全部完成为止，这意味着公寓产品新增供应量将逐年减少，直到完全停供，这与增量不断加大普通商品住宅相比，显然对市场具有一种特殊的吸引力，尤其是高端公寓，由于其独特的保值增值功能，更是明显加剧了高端公寓的稀缺性。
高端公寓与住宅相比，具有鲜明的市场流动性。
现在的深圳楼市，无论是新房还是二手房，都有一系列的政策管控手段，限购、限贷、限售、名额、社保年限等等，严重弱化了住宅的市场流动性，对房产交易构成非常大的压力，也是楼市成交低迷的主要原因。而公寓产品则没有限购，没有限贷，无需名额，尤其对于保值增值能力相对更高的高端公寓来讲，没有那么多政策的限制，使得其在市场上能够如鱼得水，游刃有余，具有十分突出的流动性特征。
在调控严密、经济低迷的时代，高端公寓具有明显的保值功能。
近两年来，全球新冠疫情肆虐，国内经济形势不稳，深圳经济增幅也受到很大影响。很多企业和很多人的财富严重缩水，资产出现保值困境。在这种情况下，拥有一定资金实力的人必然选择最利于保值的投资渠道和方式来保护自己的资产不受损失。这时候，他们看到了高端公寓的独特价值，从而坚定地选择买入已停批、不限购、品质高、易流动、避险能力强、稀缺性高的高端公寓，相当是为自己的财产上了一道特殊的保险，保值能力大幅提升，同时也为未来经济形势趋好的背景下的资产升值打下了坚实的基础。
深圳强大的金融实力构成高端公寓的基础支撑力。
在房地产市场上，最考验客户资金实力的、也最需要城市金融实力支撑的就是包括高端公寓在内的豪宅类产品。以目前深圳楼市的现实交易情况看，一套高端公寓的总价在3000万到几亿之间，这不是一般人能买得起的，其批量开发的背后也需要一个城市的金融实力作为支撑。深圳经过多年的精心运作，已经成功地把自己推送到在金融创新实力方面排在全球前列的城市。
深圳这种金融城市的基本属性以及造富能力对深圳豪宅的开发量、上市量和购买量构成了有效和有力的支撑，直白地说，深圳有能力成就更广泛的富裕阶层，能够培植出更多的有能力去购买高端公寓的人。去年以来呈现的高端公寓良好的交易形势完全证明了这一点。
