北京二次土拍圆满收官落幕，经过一整天的激烈竞争，共成交了7宗地块，二批次供地成交总额近500亿，总成交建筑面积约145万㎡。通过此次竞拍不难发现，核心一线城市的土拍依然是国企央企房产的战场，民企相对不具备竞拍优势，本次竞拍纯民企单独拿地数量竟然为零。

先上图吧：

1、新增加预挂牌环节——目的：对于房企提出更高的约束要求，减少捡漏拍卖的心态，确保土地的稳定性、高效性，这一要求对于具有明确意向拿地的房企，其实是没有影响的，但对于政府来说却增加了土地拍卖率，是个不错的约束要求，但本次貌似没有起到多大的效应。

2、宏观角度上土地回暖但并未解冻：土地市场虽然回暖，但并不等同于消费热度回升，地块热度差异化明显，纯宅地以及配套完善地块更受青睐；拿数据说话：二批次的17宗地，只有7宗地进入现场竞价环节，7宗底价成交，3宗流拍，本轮土地流拍数量相比于一批次略有增加，虽然出台了所谓的预挂牌手段，土拍成交率依然不高。

3、不同地块热度分化加剧：地段好的土地，加上极具周边优势的指导价格，依旧是竞拍的热点，争抢相当的激烈。比如朝阳区太阳宫地块、位于东北三环，地理位置优越，销售指导价定在13万元/平方米，小瓦窑地块也是最高限价成交。反观几个流拍的地块，分别是朝阳区孙河乡前苇沟地块、丰台青龙湖地块和丰台区北宫镇003-005号地块，一个是体量大，位置不具备竞争力，后续购房者销售、拿地成本核算上都不具备特别大的明显优势，造成最终流拍。

4、套内70/90要求再度缩减：二批次的17宗地块只有几处明确要求执行“套内70/90”政策之外，其余地块都未做出要求，这也是土地需求楼市发展的规律和趋势，这一政策的变动将会推动楼市多元户型产品的迭代设计，对于各个房企规划定位增加了更多可调控性。

1、区域化房价差异更加明显，优势地段高价位愈加明晰化。

此次土拍中，太阳宫、小瓦窑、平西府、薛大人庄，溢价率达15%，指导销售价更是高达7.5~13万元每平米，这几个地段的销售指导价相比较周围的市场价要低很多，未来具备非常强的销售优势，其实对于推动房企项目更好地入市资金回流起到正向作用，这也算是刺激消费与调动房企积极性的双重利好支持。

2、房价稳定性更加明显，符合市场需求价格供需明朗。

此次土拍性质上均为居住属性，并未涉及配建公租房、商业相关配套，仅部分地块有教育幼托、商业综合体的有偿配建要求等，保证利润空间稳定性，因此房价的市场可控性更强也更加稳定，但这更需要看购房者的需求能否达到心理价位预期，如何平衡这个价格区间要看当下趋势的进一步发展。

1、疫情常态化影响，观望状态依旧强烈，北京新房销售市场仍处于低迷（第一季度北京住宅销售同比下降25.9%）；住房更多的“金融属性”标签将会逐渐消失，住房属性将会主导购买需求。

2、北上广深“逃离效应”，人口格局更替，人口流向转向，房产供需生态圈正在潜移默化改变，北上广深一线城市新增人数越来越少，城市话语权也会受影响；

3、高层政策虽然不断放松调控，但并未起到关键决策性推动，房企和购房者信心不足。前段时间比较火热的12万亿经济刺激计划，也只是专项项目支持。

总结来看，此次北京土拍在几个热点地块影响下，整体溢价率出现向好增长趋势，但仍要看到成交率不高，流拍实际问题的现状，况且这是在北京，其他城市就更不必言说，归根到底还是投资风险成本太大，未来房价的看好姿态不确定因素太多，但对于购房者来说，房产良性循环将是大势所趋，房产供需生态圈居住属性占据市场主导话语权。

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