相比此前鼓励团购的城市给出的3%或者5%的优惠，梧州最近的团购折扣，可谓是暴力打折。

9月25日，广西梧州发布《梧州市促进房地产业健康发展的十项措施的通知》，明确提出：

第一，10月1日至12月31日，在万秀区、长洲区、龙圩区购买新房，可以补贴50%的契税。

第二，选择一批优质楼盘，面向社会公众组织开展团购优惠活动，团购5套以上即可享受优惠。参加团购优惠活动的商品房优惠幅度不超过备案价格的30%，并报市住房城乡建设局审批。

亮点在第二条，最多不超高备案价30%的优惠，也即最多可以优惠30%，或者说最多可以降价30%。

梧州一出招，之前鼓励团购的城市，不得不汗颜。

8月份，四川眉山曾发布过鼓励团购的活动：

一次性团购30套以上的优惠购房款的3%，一次性团购50套以上的优惠购房款的4%，一次性团购100套以上的优惠购房款的5%，具体优惠根据不同楼盘情况确定。

眉山的折扣力度，只有梧州的零头。

这也再次告诉我们，现在买房不用着急，越往后，成本越低，惊喜越大。

根据中国房价行情网数据显示，梧州市目前的均价为5369元/平方米，一套100平米的房子大概53万元，如果享受30%的优惠，那37万就可以拿下。

如此力度，吸引力相当足。当然，前提是得团购5套以上。你不一定得自己一口气买下五套，可以和亲朋好友一起组团购买。

梧州之所以开启如此大力度的打折促销活动，当然是因为房子卖不动，土地卖不动。

数据显示，上半年梧州累计成交14922套商品房，同比去年上半年下跌5%，成交面积12.88万方，同比去年下跌22%。

目前梧州3字头的房源遍地，均价虽然还有5000多，多是中心区的二手房拉高的。

房地产与经济本来就是一荣俱荣一损俱损，在这样的背景下，梧州市上半年一般公共预算收入41.87亿元，同比下降1.9%；一般公共预算支出157.02亿元，增长6.6%。

严重入不敷出，财政缺口非常大。

从梧州的房价绝对量来看，5000多的价格并不算高，为何还是卖不动？

房子多，收入低，经济弱。

2021年，梧州市的GDP才1369.37亿元，人口才282.67万人。而房子遍地都是。

克而瑞披露的数据显示，目前梧州的商品房去化周期接近40个月，位居全国第12位。

库存大不是梧州的特例，整个广西的库存都非常大。此前克而瑞披露的数据显示，广西的防城港广义库存全国第一。此外北海、南宁的去化周期也是特别长。

从上图可以看到，去化周期前20的城市，仅广西一个自治区就有梧州、钦州、贺州、百色四个城市在列。

广西一向都以房地产经济为主体，首府南宁就是依靠房地产撑起来的。在下行的行情中，南宁房价也没能扛住，目前的房价已经回到了三四年前。

根据国家统计局披露的数据显示，南宁8月份的二手房价格较2020年下跌了4%。

数据：国家统计局

正因为去化周期超长，所以梧州开启了大力打折模式，加速去库存，因为如果不快速去库存，按照住建部和自然资源部的规定，梧州无法增加供地，财政会更加紧张。

那么关键问题来了，大力打折管用吗？

客观来说，最大30%的优惠力度确实很吸引人，对于真正有需求且着急上车的人来说，可以趁着这一波会有力度上车。

如果不着急，可以继续等待。

第一，从目前的情况来看，后续的降价力度可能会更大。

第二，目前整个市场的购买力所剩无几，大力打折现在也推动不了多少成交，开发商出货依旧艰难，整个市场调整还远未结束。

第三，梧州的人口在流失。七普数据显示，梧州的常住人口282万人，相较于六普时期的288.2万人减少了6.2万人。

人口流失是当下三四线城市的普遍现状，目前已经披露人口数据的287个城市中，有139个城市的人口在减少，其中绝大多数都是三四线城市。

人口是楼市的基石，当人口不断减少的时候，也就意味着楼市需求持续减少，大多数三四线城市的调整周期会比较漫长，同时会有越来越多的城市鹤岗化，也即楼市长期低迷。