今天接到了一个咨询，很有意思，就两句话：北京现有房价是否为名义价格？真实价格是多少？

其实所谓的名义价格和真实价格，在经济学上本意是指是否扣除通胀因素的价格，所以也叫“货币价格”与“购买力价格”。

但后来人们把这概念做了引申，真实价格更主要的含义变成了：剔除掉了政策、法规、补贴、配资等一系列影响商品价值因素之后的价格。名义价格不变，就是对外公布的现实价格。

举个例子吧，前些年的春运火车票，票面价格或许只有200块，这就是名义价格。但真实价格是多少？是票贩子的平均售价，或许达到500块。因为这里面包含了排队、运气、限购，甚至是权力寻租的价格，这才是火车票价值的真实体现。其他的专家号和热门演唱会门票什么的也一样，黄牛手中的价格才是真实的。

再举个例子，比如很多国家的免费医疗，真是免费的吗？你排队能否折算成钱，耽误了病情能否折算，医生的水平不高能否折算？七折八扣下来，免费的东西或许是最贵的。而私人医院的价格或许才是真实的，因为那是充分市场竞争之后的结果。

很多人总怀念改革开放之前，说那会儿的物价低廉，房子更是分配的，美好的时光。但真的是这样的吗？人员流动的自由度能否折算，每个人体力精力的付出能否折算，就业资格能否折算？

再一点，之所以当年的商品价格低，那是因为“城乡剪刀差”，是城市居民榨取农民血汗之后的价格。没有农民的无奈付出，城里人凭什么能吃到低价的商品粮。中国农民苦难奉献了至少30多年，这才换取到了中国的工业化基础。这种真实价格简直都没法计算，斑斑点点都是农民的泪水与血汗，换来的还是城里人的蔑视与排斥。

那影响房子价格的因素都有什么？主要就是政策、财政与金融等三种手段。

首先是政策手段，也就是限购。比如北京户口就能买房，外地人就得有工居证或五年社保。

那北京户口值多少钱？工居证多少钱？5年社保多少钱？

我不知道也不能说，我能告诉你的是至少值10万块钱，多了能大几十万上百万。

当然，会有人说这么说不对，因为这些资格都是不能交易的，法律不允许。这我知道，但我想说的是，世间万物，一切都有成本，而所有成本，都可以用金钱来衡量。户口什么的当然不可以交易，但就是有黑市存在。这只是简单的事实判断，是有没有的问题。而所谓的应不应该、好不好、对不对什么的是价值判断，那是自己的理解，或者是法律该管的事儿，我管不着。

另外的政策手段还有限售，比如政策房保障房和回迁房的五年禁售期什么的，这不太好算，暂时不理。

财政手段。主要指的就是税费，北京现在是有满二满五和是否唯一的限制，否则就得交增值税所得税等等。这我也不知道应该怎么统一，但常规来说，如果满五唯一，在不含中介费的情况下，就是1%的契税，其他忽略不计。而如果加上其他的税和中介费，平均下来5%是平均值。

那以北京600万的中位数计算，财政成本至少在30万左右。

金融手段。很简单，就是贷款的额度，北京现在首套房最少也得35%首付，二套房更是60%起步。而在其他的一些城市，早就降到首套30%，二套50%了。

而且还有一点，在北京，如果是二手房，想真正实现35%是非常难的，几乎没可能。因为各个银行大多都严格执行评估，做手脚的空间很少，无法高评。而在外地呢，据说是做到高评不难，也就是按实际总价贷款不算难事儿。

那也就是说，外地的30%是真实的，而北京的35%是名义的。而且北京还严格执行非普线的标准，这导致很多刚需的首付经常在50%，甚至更多。

房地产之前曾经流行过一阵子真实价格的计算方法，也就是用首付来计算价格。打个比方吧，某小区房价6万，100平就是600万，这就算名义价格。真实价格呢，要看你真正支付的首付。比如说前些年大多是30%，那真实价格就是每平1.8万，因为你用180万就得到了这套房，之后的月供另算。

那如果再降低首付比例呢，比如之前行情不好的时候经常有开发商提供无息首付贷，甚至有的能低至零首付。那如果以20%首付计算，6万房子的真实价格就是1.2万。而现在是银行控制平均贷款率达到50%，那真实价格就是3万每平（计入二套的话会更高）。

能理解了吗？假定北京和其他城市同为600万总价的房子，北京的真实价格是300万，而小城市是180万。

那如果加上之前的成本，300 30 10=340万。在北京买一套总价600万的二手房，真实成本是至少340万。而其他中小城市，就算是30%首付，算上税费什么的也不超200万。

什么是真实价格？不是这表面的一串数字，而是你得到这件商品所付出的全部成本，包含为背后服务所付出的所有价值体现。包括时间、精力、体力、智力、权力和运气等各个方面的总体成本。（这里就不用机会成本了，只用会计成本）

那也就是说，同样一套名义价格为600万的房，在北京如果想立刻得到，得花340万起；而中小城市只用花200万，这就是真实价格。这还没算二套房呢，那将差距更大，北京的成本将更高。

那这问题来了，面对这一个结果，可以得出两个不同的推论。

1、北京房子的真实价格已经这么高了，甚至高出小城市一倍的成本付出，那很有可能导致名义价格下跌啊。

2、在北京真实价格如此高昂的情况下，房价依然坚挺，那如果放松各项限制手段，这名义价格还有可能上涨啊。

我不知道是该上涨还是下跌，就看你自己的判断吧。

仅供参考。