【粉丝提问】买大平层还是别墅更好？

回答：

中国的别墅，是一种比较尴尬的存在。我们先说德国，那是一种很正常的居住形式。比如，一个市郊小镇，那都是别墅，别人1920年左右就开始这么住了，大家都这么住，配套齐全，根本不觉得突兀。城市一般也不大，从小镇到城里，30多分钟城铁。开车是日常出行的主要方式，人口密度比较小，开车也比较方便。生活节奏也不是很快，周末，一群人在小镇的酒馆喝点小酒，日子过的还不错。也就是说，这种别墅是非常普遍的，大家过的还是集体社区生活。

在中国就完全相反了。市郊别墅，交通不方便，生活不方便，而且配套也不行，维护很麻烦，打扫都不容易。这种别墅，感觉就像住在孤岛，不热闹，没氛围。市区别墅好是好，但是这玩意贵，再好的位置那也是稍微有点距离，也是很寂寞的。关键是中国大家都很忙，真没时间打理的，那种居住感觉就上不去，导致的结果是保姆住的比业主时间还长。

其实居住体验对比，大平层会更好。但是呢，人人都有个别墅梦。

提问 | 你好，你怎么看德意名居的小户型呢？可以投资吗？

回复：

1.德意名居分一、二期，批地时间2006年，09年入伙，楼龄较新，裙楼部分是30-50平米左右的公寓，主力户型80多平米的小三房，60-70多平米两房，近西丽湖地铁口，周边安静宜居，配套一般，花园绿化还可以，户型方正实用。

2.最大的潜力点有两个：第一，是平山小学的重建，新增南二外初中学位。2020年10月，南二外平山小学拆除重建。整个重建工程分两期，一期建教学楼，二期建操场。1期2022年11月建成教学楼搬迁，然后2期拆除建操场；预计2024年4月全面完工。规划建设54班（36班小学、18班初中）的九年一贯制学校。会新增初中学位。

3.第二个，就是西丽留仙洞总部基地的产、学、研的综合效益，产业得以导入。

咨询 | 老师，我是湖南长沙的，长沙的房子感觉没有杠杆，打算在深圳投资，最好能以租养贷，不知该买市中心2000年左右老房子还是郊区次新房呢？谢谢！？

回复：

1. 深圳民宿或者分租才有可能。并且在市区商圈人流密集区域，正常要实现租金覆盖月供的话，通常住宅首付的成数不低7成，公寓不低于5成。

2. 举个例子，比如：500多万的皇庭世纪，租金在6500左右，租金要覆盖月供的话，首付不低于380万才可以实现以租养贷。 400左右的中州湾公寓，租金在9k-1.2w，以租养贷5成即可。而投资房产原则是，本金越少越好。

3. 理想的以租养代通常是将来时态，而非现在进行时，也就是说，房子增值带来租金上涨，同时套利增值部分，最大限度提高资产利用率，永远要走在以租养代的下一环。

4. 投资的话，本金充足上个南山福田次新，小资金投资龙岗中心区次新。老破小并非不值得投，只是深圳年轻人多，新房情结严重，关内老破小和关外次新两种的升值不是同一维度。

咨询 |请问福永村民还建房，靠近吉安泰工业园，这种在集体土地上建的还建房，可以入手买吗？我听地产朋友说后期如果能把证办下来，还要交一笔费用，是这样的吗？。

回复：
还建房能不能买，取决于证能不能办下来。如果办不了证，买了房子就只能居住，没有任何涨幅可言，做不了贷款，也没有任何金融属性。 如何判断能不能办证呢？

首先需要弄清土地权属的性质，还建房有三种类型：

1.划拨土地性质，需要手续齐全，五年才能办证

2. 国有土地转让，也就是和商品房性质一样的，可立马办证。

3. 集体土地性质。但是如果是集体土地性质的，就不能办证。

年轻人买房，任何时间点都是合理的，别觉得房子一直在涨，别忘了你也在涨。