商住公寓正面临变革，具体来说不少地方已经就“商改住”出台了相关政策，很多商住房也能做到民水民电，买这类房子成了不少过渡人群的选择。但是这类房子本身产权和住宅有较大区别，买房前应考虑周全，具体来说，我们认为你至少靠想清楚以下六点不利因素：

一、贷款和税费

商住房虽然不限购，但贷款压力也不轻。首付5成是硬性规定，且不能享受公积金贷款，商业贷款也只能贷10年。在贷款利率方面，银行一般要求在基准利率的基础上上浮10%。

税费方面，商住房统一按照3%的税率征收契税，无法享受“满五唯一”的税费优惠政策。

也就是说，买不限购的商住房，你付出的利息和税费成本要比普通住宅高得多。

二、水电费

除了贷款和税费外，居住成本也是要重点考虑的事。商住房目前有两种情况，一种是开发商承诺民水民电，但仍存不确定性，一种就是商业标准。关注“民水民电”商住房的购房者最好应将这部分关键信息以合同的形式确立下来，毕竟商水商电价格基本上是民水民电的一倍了。

三、配套风险

对于纯商业规划的项目，配套设施可能是硬伤。因为是商业用地，政府规划方案与住宅住宅用地不少区别，因为商业用地一般不会强制要求设计完善的配套服务，这给选择商住房的购房者带来较大的麻烦。

四、商住房居住可能不那么爽

商住房通常每层十几户，乃至几十户。这类住宅容积率非常高，房屋得房率也很低。很多房子都无法正常采光和通风。

对于商住房来说，更麻烦的是商住混合，因为本质上商住房是商业用地，办公和餐饮都是被允许的，人流量多且人员混杂，对居住体验的影响非常大。

五、落户问题

对于不限制户口的城市，买商住房也不划算，因为商住房是不可以落户的。买过商住房的人都清楚，其产权证书写的清楚，土地性质为“非住宅用地”，不能落户，后续孩子入学等问题也会接踵而至。

六、再出售困难

商住房进入二手房市场通常都不大受欢迎。北京等地的二手房市场能很明显地看出普通住宅和商住房的差别，纯住宅价格上涨得比较快，也比较容易出售，而商住房则因为面积、产权和税费等问题，出手相对困难。